질문을 분석계획으로
AI 분석
자연어 질의를 목적, 원천, 수집기, 한계, 결과 문서 구조로 바꾼다.
python -m realestate.cli invest-boardAI 질의, 정비사업 후보, 재건축 단지, 경매·자금·원천 확인을 카테고리별로 나누어 접근하는 종합 부동산 투자 현황판입니다.
긴 목록을 먼저 보지 않고, 투자 목적과 작업 종류별로 들어간다.
자연어 질의를 목적, 원천, 수집기, 한계, 결과 문서 구조로 바꾼다.
분석에서 나온 후보를 목표 진입가, 상태, 근거문서로 이어서 관리한다.
노후·낙후 지역, 정비사업 초기단계, 권리산정일, 추정 총투입금을 묶어 본다.
노후 아파트, 용적률 여유, 대지지분, 배정평형, 분담금 리스크를 따로 본다.
시군구, 동, 단지, 빌라, 오피스텔, 분양권 같은 개별 요청을 따로 축적한다.
법원경매, 온비드, 인수권리, 명도, 입찰가, 자금부족 위험을 분리한다.
현재가, 취득비, 전세, 대출, DSR, 정책금융, 고위험 조달 가능성을 비교한다.
인구 증가, 순유입, 소득, 40평 임대료, 학교·상권 조건으로 창업 후보지를 선별한다.
국토부, 건축물대장, 정비몽땅, 서울 열린데이터, 네이버, 법원경매 연결 상태를 본다.
질의 원문, 수집시점, 데이터등급, 가정, 한계를 문서 단위로 확인한다.
서울 내 아직 덜 오른 지역, 정비사업 후보, 도봉·중랑·구로·상수처럼 지역 단위 질의를 모아 본다.
포함: 행크TV 가재울·DMC 영상 지역 분석 + 서울 노후 저개발 지역 선별 (2026-08-18) · 서울 초기·저반영 재개발 가능지역 선별 · 서울 노후 저개발 후보 정밀 수집 + 총투입금 1차 산출 (2026-08-18) 외 23건
구리 인창동 단지, 수택·딸기원 정비사업, 왕숙·별내역 배후 생활권처럼 구리·남양주 접경 후보를 따로 묶는다.
포함: 별내자이더스타 이그제큐티브 오피스텔 투자분석 · 구리역 하이니티 리버파크 투자분석 · 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 외 1건
서수원자이, 화서역 위너스파크, 장안·권선 정비사업과 수원권 저가·역세권 후보를 지역 보드로 분리한다.
포함: 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석
청량리 대장 단지, 전농 지역주택조합 후보, 동대문구 정비사업을 한 지역축에서 비교한다.
포함: 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 · 서울 4개 단지 최저가·진입가·개발계획 비교분석 · 서울 동대문구 힐스테이트장안센트럴 대출·전세 투자분석
용인 반도체 배후권과 별개로 수지·기흥·청덕 생활권의 저가 단지와 정비사업 후보를 분리해 본다.
포함: 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 · 용인·화성 반도체 배후 + 평택 고덕·지제 + 브레인시티 장기 (2026-07-26)
온수역 빌라·연립 재건축, 대흥·성원·동진빌라, 서울가든빌라, 구로권 정비사업을 묶어 추적한다.
포함: 행크TV 가재울·DMC 영상 지역 분석 + 서울 노후 저개발 지역 선별 (2026-08-18) · 서울 초기·저반영 재개발 가능지역 선별 · 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 외 1건
광명시흥 3기 신도시 보상, 시흥배곧서울대병원, 신안산선·월판선, 배곧·장현 저평가 후보를 묶어 본다.
포함: 8대 호재 동시충족 후보 지역 선별
KTX광명역, 신안산선·월판선, 중앙대광명병원, 이케아·롯데몰·코스트코 상권을 갖춘 일직동 완성지 후보를 별도로 추적한다.
포함: 광명시 일직동 오피스텔 중장기 투자판단 · 광명시 일직동 아파트·단독·빌라 투자분석
노원 재건축·재개발, 중계주공 5·6·7단지, 은행사거리 학군축 분석을 묶는다.
포함: 중계주공6단지와 방학신동아1단지 사업단계·분담금 시나리오 재분석 · 중계주공6단지 vs 방학신동아1단지 투자 비교 · 서울 노원역 해링턴플레이스 노원 센트럴 투자 분석 외 9건
의정부역·가능동 정비사업, 양주신도시, 옥정중앙역, 운정 보유 판단처럼 경기북부권 공급·교통 흐름을 모은다.
포함: 전국 학원사업 입지 후보 선별 · 전국 학원사업 입지 후보 경쟁·소득 보강 · 의정부 유튜브 숨은진주 3개 단지 투자분석 외 8건
반도체 국가산단과 배후 주거지, 동탄·평택·오산·화성 수급 분석을 한 흐름으로 본다.
포함: 전국 학원사업 입지 후보 선별 · 전국 학원사업 입지 후보 경쟁·소득 보강 · 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 외 10건
왕숙·송도·청라·영종·양주옥정과 수도권 대형 개발축 비교를 모아 본다.
포함: 송도 더샵송도엘테라스 4억 후반 투자 재판단 · 송도 한내들 센트럴리버 투자분석 · 송도 G5 더샵 송도그란테르 투자분석 외 8건
검암역세권, 검암 플라시아, 검단·왕길 로열파크씨티, 청라 인접 생활권을 서울 접근성과 공급 압력 관점에서 따로 추적한다.
포함: 검암역 로열파크씨티 투자분석 · 힐스테이트검단포레스트 34평형 4억대 투자분석
평가축, 데이터 통합, 현황판 구조, `/his` 규약처럼 분석 운영 자체를 바꾼 기록을 보관한다.
포함: 투자관제실 사용성·서버 통합·Cloudflare 연결 점검 · 전국 학원사업 입지 후보 경쟁·소득 보강 · 유튜브 Shorts 캐치리얼 URL조회 물건조회방식 분석 외 26건
학원과 교육사업처럼 부동산 투자 데이터가 사업장 선택으로 이어지는 질의를 인구 증가, 순유입, 소득, 임대료, 경쟁 상권 관점에서 따로 묶는다.
포함: 전국 학원사업 입지 후보 선별 · 전국 학원사업 입지 후보 경쟁·소득 보강
경매와 공매 후보의 할인율, 인수권리, 명도, 자금부족, 입찰 보류 사유를 한곳에서 본다.
포함: 매일경매 TV 마이옥션 무료 경매 사이트 분석 · 투자 현황판 카테고리 허브 재구성 · real_assets cc-bus RSC 회신: 모두의 창업 소셜벤처 리그 아이템 10선 외 8건
매수 목적별 필요자금, 대출 가능성, 전세보증금 활용, 고위험 보완 조달을 비교한다.
포함: 송도 더샵송도엘테라스 4억 후반 투자 재판단 · 검암역 로열파크씨티 투자분석 · 투자 현황판 카테고리 허브 재구성 외 7건
전국 정비사업 후보를 초기진입형, 사업성형, 안정진행형, 고위험 고수익형으로 묶어 본다.
포함: 전국 학원사업 입지 후보 선별 · 전국 학원사업 입지 후보 경쟁·소득 보강 · 투자 현황판 카테고리 허브 재구성 외 38건
전국 노후 아파트와 재건축형 후보를 노후도, 용적률 여유, 대지지분, 배정평형, 분담금 관점에서 따로 본다.
포함: 투자 현황판 카테고리 허브 재구성 · 종합 부동산 대시보드와 재개발·재건축 분석기 상태진단 · 구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석 외 19건
아직 큰 지역·테마 흐름으로 승격하지 않은 개별 질의와 단발 검토를 모은다.
포함: 종합부동산웹앱 simple-drilldown 관제실 단순화 · 종합부동산웹앱 투자 관제실 랜딩페이지 구성 · 종합부동산웹앱 C-lite 투자 관제실 재구성 외 15건
투자관제실 동작 상태를 API·브라우저 클릭으로 확인하고, 웹앱 서버 하나에서 현황판을 `/investment-board/`로 제공하도록 통합. 발표자료 프로젝트의 Cloudflare Pages 배포 방식을 이식해 `https://realassets.desk24.net` 공개 현황판 연결 완료
인구 증가·순유입, 중위권 이상 소득, 40평 월 300만원 이하 임대료 조건으로 전국 후보를 선별. 아산 탕정·배방, 평택 고덕·지제·동삭, 파주 운정3·교하, 청주 오송·오창, 양주 옥정·회천을 우선 후보로 판단
NEIS 학원교습소 API로 후보권역별 학원·교습소·독서실 수와 스터디카페·관리형 독학재수 명칭 하한값을 집계하고, 소득 전국 평균 상회 조건을 반영해 아산·평택·청주·파주 순으로 우선순위를 재정렬
기존 2026-08-02 엘테라스 분석을 최신 매물·실거래·임대 체결로 갱신. 공개 최저 호가 5억, 2026년 매매 실거래 0건, 전세 4억·월세 3천/170~180 신호를 반영해 4.6억~4.7억만 조건부 관심, 4.8억대 중반 이상은 보류 우세로 판단
별내역 앞 생활숙박시설 604실+오피스텔II 156실 구조를 분리하고, 네이버 호가·비교 오피스텔·아파트 시세로 84㎡ 원 오피스텔 7억 중후반만 조건부 관심, 8.5억 이상과 생숙 용도 미확정 물건은 보류로 판단
송도 11공구 RC3블록 501세대 84㎡ 단일 아파트를 임의공급가·청약 미달·주변 신축 실거래로 비교. 8.2억 전후 실질가만 선별 검토, 8.6억대 이상은 순수투자 보류로 판단
송도 IBD 마지막 주거단지의 분양가·무순위·주변 신축 실거래를 비교해 G5-11 84㎡ 저가만 조건부 관심, 118㎡ 이상과 13억대 84㎡는 순수투자 보류로 판단
G5-3·4·5·6블록 주거형 오피스텔 96실을 별도 분석. 6.26억~6.59억 분양가는 핵심 입지 프리미엄을 이미 반영해 G5-3·4 저가형만 실거주 겸 장기보유 조건부, 순수투자는 보류 우세로 판단
네이버 블로그 숨은 매물 URL을 캐치리얼 URL조회에 붙여 넣고 AI가 주소 후보·면적·시세를 추정하는 흐름을 확인하되, 확정 주소/시세가 아니라 원본 확인 전 후보로만 쓰도록 정리
무료 경매 사이트로 마이옥션을 추천하는 영상의 기준·기능·한계를 정리하고, RASS 경매 분석에는 후보 탐색용으로 쓰되 법원 원본·등기부·현황조사서 교차검증이 필수라고 판단
검암역로열파크씨티푸르지오 1·2단지 2026년 실거래·전세·매물·검암 플라시아 개발호재를 대조해 조건부 관심, 추격매수 보류, 1단지 74㎡·84㎡ 급매 우선 기준으로 판단
영상 지역을 가재울뉴타운·DMC·북가좌·증산·수색축으로 특정하고, 북가좌6·가재울7 공식 구역을 대조. 서울 노후·저개발 후보는 도봉 쌍문·방학·창동, 구로 개봉·고척·오류·가리봉, 금천 시흥·독산 순으로 선별
현황판이 여전히 나열식으로 보이는 문제를 확인하고, AI 분석·관심후보·재개발·전국 재건축·지역/단지 요청분석·경매/공매·자금조달·데이터/원천·분석기록 카테고리 허브로 재구성
정적 투자 현황판이 바로 보드 목록으로 시작해 관제실 진입 신호가 약한 문제를 확인하고, AI 분석 시작·관심후보 관리·지역/테마 탐색·분석 기록 보기로 이어지는 랜딩 구조를 구현
현재 현황판은 17개 보드·98건 문서 운영, 웹앱은 AI 워크벤치 MVP이나 재개발/전국 재건축/사용자 요청 분석기는 별도 화면으로 미완이라 C-lite 분석기 허브 구현을 다음 단계로 정리
정비몽땅 초기 사업장 154건 중 가격표본 연결 149건, 네이버 VL 호가 1,879건, 국토부 연립다세대 실거래 13,404건을 결합해 구로동·역촌동·응암동·남가좌동·녹번동·개봉동을 초기 저반영 우선 실사 후보로 선별
도봉·구로·금천·서대문·은평·중랑 정비사업 78건, 정비몽땅 포커스 37건, 네이버 아파트·VL 매물 657건, 건축HUB 대표지번 38건을 CSV화하고 분담금 제외 총투입금을 1차 산출
수택E구역 3,022세대 재개발 일반분양의 공식 분양가, 인근 준신축 시세, 잔여 선착순·중도금·브랜드 리스크를 비교해 59C·29㎡만 조건부 검토, 84㎡ 이상은 순수투자 보류로 판단
프로젝트 cc-bus id를 `rass`로 고정하고, rass inbox의 BSP 부동산 원고 요청을 확인해 국토부 연립·다세대 실거래 기반 원고 1편과 JSON 산출물을 회신
다우림·서수원자이·화서역 위너스파크·청량리시그니처·물푸레마을 휴먼시아 3단지·온수빌라권을 지역별로 분류하고, 단지 시세·공식 정비사업·진입가·원본확인 한계를 비교
광명역 일직동 오피스텔을 아파트 대체 시세차익형이 아닌 월세 현금흐름형으로 재분류하고, 매매 240건·월세 표본 기준으로 1.3~1.5억대 초소형 우선 검토와 3억대 이상 보류 기준을 정리
8대 조건 후보를 광명역 일직동 완성지축으로 재정정하고, 광명역푸르지오·파크자이·센트럴자이·써밋플레이스·유플래닛데시앙의 가격대와 아파트·오피스텔·단독·빌라 진입가를 정리
교통·상권·일자리·학군·보상금·병세권·공급·저평가 8개 조건으로 전국 후보를 선별하고, 최상위 후보를 시흥 배곧·월곶·장현·목감+광명시흥 접경축으로 판단하되 학군·공급절벽 한계를 명시
RSC cc-bus inbox와 모두의 창업 소셜벤처 리그 공고를 검토하고, real_assets 정비사업·임대차·공공임대·경매/공매 자산 기반 신규 아이템 10선을 별도 회신
첫 화면을 AI 명령센터와 분석하기·관리하기·기록보기 3개 분류 입구로 줄이고, 초보 단계·예시 질의·현황 요약은 접힘 패널로 이동
홈 화면을 투자 관제실 랜딩으로 재구성하고, 질의→원천→후보→문서 축적 접근 흐름과 대표 질의 프리셋을 추가
부분연결·목록만·수동확인 발생 이유와 정비사업 공개 CSV의 용도를 정리하고, 마이홈·LH·지방공사·지자체 임대사업/공공임대 정보원 10건을 추가
워치리스트 API와 카드에 경매·정비사업 원문 확인 체크리스트를 표시하고, 원문 확인 전 단계·분담금·권리판정을 자동 확정하지 않도록 유지
남은 로컬 후속 작업을 경매·정비사업 원천 확인 체크리스트로 정리하고, 단계·분담금·권리판정은 원문 확인 전 자동 확정하지 않는 설계
C-lite 대시보드를 기본으로 두고 B안의 초보 단계 안내를 작은 레일로 포함해 첫 화면 접근성을 단순화
서울 열린데이터광장 키는 이 프로젝트의 전역 secrets/load_env 기준으로 인식됨을 확인하고, research 프로젝트에는 학교알리미 메타데이터는 있으나 Open API 키 저장 흔적이 없음을 확인
부분연결 10건·목록만 2건의 추가 활용신청 대상 API를 공식 명칭으로 재정리하고, 정비사업 정보몽땅 API/공개정보로 받을 수 있는 정밀 데이터와 한계를 구분
API 연결완료·부분연결·목록만·수동확인을 분리하고, 국토부 전국 정비사업 CSV·서울 OA-22856 xlsx·KOSIS 순이동 수집 명령을 추가
학교알리미·서울 열린데이터광장 키 보유 시 추가 신청이 아님을 정정하고, 공공데이터포털에서 실제 활용신청할 정확한 데이터명과 별도 기관키 대상을 구분
자연어 가격조건을 계획에 반영하고, 원천 실행 후보를 화면에서 검토한 뒤 워치리스트에 바로 등록하는 흐름을 구현
AI 실행 후보를 워치리스트에 등록할 때 저장된 분석 문서와 `source_doc_id`로 연결해 근거 추적 흐름을 보강
분석 계획의 `available` 원천을 executor로 실행하고, 성공·실패·보류 상태와 후보 초안을 결과에 남기는 실행 레이어를 구현
네이버 단지번호·법원경매 사건번호·정비사업 식별자를 AI 분석 계획에 전달하고, 식별자가 충분한 원천만 실행하도록 구현
AI 원천 실행 결과를 실행 완료·미확인·보류 카드로 구조화해 원천별 투자 시그널과 다음 확인 과제를 화면에서 확인하도록 구현
사용자의 자연어 투자 질의를 AI가 분석 목적·필요 원천·수집기 호출 계획·한계·결과 문서 구조로 바꾸고 백엔드 도구를 실행하는 워크벤치 설계
자연어 투자 질의를 분석 계획으로 변환하는 analyst planner, 실행 요약 orchestrator, `/api/analyst/*` API, 홈 화면 AI 워크벤치를 구현
국토부 실거래와 건축물대장 식별자를 AI 계획에 추가하고, 충분한 식별자가 있을 때 공공 원천 수집기를 실행해 품질 요약을 문서화
워치리스트 비교 패널에 현재가·전세가·예상 분담금 기반 투자 지표를 붙이되 명시 입력값만 계산에 쓰는 설계
워치리스트에 현재가·전세가·예상 분담금 필드를 추가하고 비교 패널에서 괴리·전세가율·추정 총투입금을 표시
Playwright Chromium으로 워치리스트 필터·검색·정렬·비교 패널의 실제 브라우저 상호작용을 검증
워치리스트 필터·검색·정렬·비교 표시 로직을 순수 JS 모듈로 분리하고 Node 내장 테스트와 pytest 래퍼로 검증
경매 사건번호는 법원경매 상세 수집기 최저매각가 갱신으로 연결하고, 정비사업은 공식 수집기 전까지 식별자·원문 URL과 확인 플래그로 제한하는 설계
워치리스트 경매 후보는 법원경매 상세 최저매각가만 현재가로 갱신하고, 정비사업 후보는 원천 식별자와 권리산정·원문 확인 플래그를 표시
워치리스트 현재가·목표가·출처 시점으로 목표가 도달, 급매, 근접, 오래된 출처, 원본 확인 필요 플래그를 파생하는 설계
워치리스트 API와 카드에 목표가 도달, 급매 후보, 목표가 근접, 오래된 출처, 원본 확인 필요 플래그를 표시
워치리스트 후보에 네이버 단지번호·면적 기준 같은 원천 식별자를 저장하고, 식별자가 충분할 때만 실제 수집기로 가격 지표를 갱신하는 설계
워치리스트 원천 식별자 저장, 기본 네이버 단지 metric collector, 실데이터 갱신 버튼과 실패 폐쇄 처리를 구현
파이프라인↔워치리스트 탐색, 투자 지표 출처·시점 관리, 실데이터 갱신 API 연결 지점을 순서대로 구현하는 통합 설계
파이프라인에서 워치리스트 후보만 탐색하고, 투자 지표 출처·수집시점 메타데이터와 안전한 실데이터 갱신 API 계약을 구현
중계주공6단지 400% 복합정비 수혜와 개별 정비구역 미확정을 분리하고, 방학신동아1단지 정비구역 지정 단계·분담금·예상 기간을 시나리오별로 재산정
분석 문서에서 실제 추적할 단지·매물·경매 후보를 이름, 지역, 유형, 목표가, 점수, 상태, 근거 문서로 관리하는 워치리스트 화면과 API 구현
워치리스트 후보와 투자 검토 파이프라인을 연결해 분석 문서→후보→검토 단계→실행 판단 흐름으로 통합하는 설계
워치리스트 후보별 파이프라인 상태, 후보에서 단계 변경, 파이프라인 보드 신호, 워치리스트 필터·정렬·비교 UI를 구현
분석 문서에서 워치리스트 후보를 등록할 때 4.5억 이하, 2억8천, 4억 3,000만원 같은 가격 표현을 목표 진입가로 자동 추출
분석 문서 상세 화면에서 현재 문서를 투자 후보 워치리스트로 바로 등록하는 API와 버튼을 추가
새 Codex/Claude Code 창으로 이어가기 위한 인계 요약, 프로젝트 파일 지도, `context 복사` 명령 규약을 추가
방학신동아1단지 43㎡ 2.8억 이하와 70㎡ 4.3억 전후를 우선순위로 두고, 중계주공6은 은행사거리·400% 복합정비 상방을 4.5억 이하에서만 검토
대중형 추천 앱보다 전문 투자자·중개/컨설팅 실무자를 위한 유료 분석 워크스페이스로 포지셔닝하고, 칸반·리포트 내보내기·크레딧 과금 순으로 확장
59㎡는 청약 적극, 84㎡는 실거주 겸 장기보유 조건부, 71㎡는 후순위로 판단. 분상제·전매제한 3년·산단 직주근접 수요와 원삼 생활권 미완성 리스크를 함께 반영
방학신동아1단지 43㎡ 2.8억·70㎡ 4.3억 우선 검토, 도봉구 재건축·재개발·모아타운 후보 우선순위와 공개 분담금 정보를 재정리
방학신동아1단지, 관악산휴먼시아1단지, 청량리 현대, 정릉중앙하이츠빌1단지의 최저가 매물·실거래·진입가·개발계획 미래가치 비교. 방학신동아1단지를 투자 우선순위 1위로 판단
299세대 중 일반분양 61세대·공공지원민간임대 150세대가 섞인 노원역 신축 소셜믹스 단지. 7.9~8.1억대 조건부 검토, 8.5억 이상 투자 보류로 판단
수원 2024타경95129 공장 경매를 분석. 감정가 14.7억 대비 최저 5.04억은 매력적이나 4m 이면도로·기계류·천막·명도 리스크로 실사용자 또는 임차 선확보형만 조건부 검토
경매·공매 투자분석, 투자재원 전략, 전국 재개발·재건축 기회 랭킹, 전략 하위 현황판을 추가해 기존 질의를 처리하는 종합 투자앱 구조로 확장
84㎡ 7.83~7.94억 분양가, 1순위 1단지 0.39대1·2단지 0.05대1 미달, 중도금 60% 이자후불제와 병점역아이파크캐슬 실거래를 반영해 순수투자는 보류, 1단지 84A 할인·혜택 조건부 검토
유튜브 영상에서 소개한 장암동아·민락엘레트19단지·현대아이파크를 실거래·전세가율·장암5·6구역·GTX-C·미분양 리스크로 검증. 현대아이파크 84㎡를 1순위, 장암동아 84㎡를 2순위, 민락엘레트19를 신혼부부 실거주형으로 분류
7억대 장안동 신축 아파텔의 전세 57~59㎡ 4.5~5.2억, 78㎡ 6.5~6.9억을 확인하고, 60% 대출+후순위 전세 무입 구조는 보증보험·임차인 안전성 기준상 불가능에 가깝다고 판단
2026년 실거래 중위 4.5억, 현재 최저 4.5억 세안고 매물, 복합정비 400% 시나리오와 토지거래허가구역 제약을 반영. 4.37억 이하 무조건, 4.5억 적극, 5억 초과 추격금지로 매수강도 재정리
중계주공6은 은행사거리 복합정비 400% 수혜 단지로 재확인하되, 개별 정비구역 지정과 분리. 상계주공6 분담금 충격을 반영해 59형 분담금 1.5억~2.9억, 84형 기대 제외, 노원 재건축·재개발 우선순위 재정리
송도동 아파트 84형 기준 위험조정 TOP10 선별. 힐스테이트레이크송도4차·더샵센트럴시티·에듀포레푸르지오를 상위권으로 보고, 미분양·공급·전세가율·구축 리모델링 옵션까지 종합
더샵송도엘테라스는 4.5~4.6억 이하에서 투자 검토, 4.7~4.9억은 전세 4억 또는 월세 3천/160만원 이상 확인 시 조건부. 5억에 가까운 4억대는 순수투자 보류
송도 TOP10 단지 84형 급매 후보를 가격·층·향·단지·입지·거래조건으로 재점수화. 마리나베이 6억권과 송도SK뷰 6.7~7.1억권을 중심으로 실사용 우선순위 30건 선별
송도 TOP10 단지 84형 매매 매물 755건을 네이버 매물 API로 수집. 더샵송도마리나베이 5.95~6.2억, 송도SK뷰 6.7~6.9억, 호반써밋송도 6.25억, 힐스테이트레이크송도4차 8.3857억을 우선 확인 후보로 분류
천왕역모아엘가트레뷰는 신축·역세권 실거주 조건부 검토, 순수투자는 보류. 84㎡ 10.0~10.2억 이하, 67㎡ 8.1~8.3억 이하에서만 매수 검토
GTX-C 의정부역 직접권, 가능동 재개발, 장암·녹양 재건축 옵션, 의정부역 센트럴 아이파크 분양가를 기존 신축 실거래와 비교. 가능3·의정부9 권리물건과 골드포레·골드파크2를 우선 후보로 정리
의정부롯데캐슬골드파크2단지 84㎡와 골드포레 59·84㎡를 우선 후보로 선별. 재개발은 가능3·의정부9·가능4·가재울·가능6 순으로 공식 구역 편입과 권리산정 확인 후 검토
덕정역서희스타힐스에듀포레뷰 59㎡를 1순위, e편한세상덕정역더스카이 84㎡와 주원주공2단지 59㎡를 목적별 후보로 선별. GTX-C는 상방이나 양주시 미분양 부담 때문에 급매 기준가 엄수
2억은 시세 대비 과하지 않지만 대지지분 4.93평·1층 소형이라 중화5구역 편입·조합원 지위 확인 전에는 1.9억 이하 조건부 검토
4.8억 전후는 현재 시세 수준, 투자 매수는 4.5억 이하 조건부로 판단
통폐합 가정에도 도담은 권리산정·신축 리스크로 후순위, 화수분빌리지 3.7억과 다원테크빌 3.2억 우선 검토
조합설립인가 여부를 구역별로 정정, 4개 후보 추가분담금 범위와 중랑구 재개발 우선순위 재정리
중화역세권 2024년 신축 3룸, 4.4억은 싸지 않아 4.25~4.3억 이하+보증금 2.8억 확정 조건부 검토
302-2는 329-38이 아니라 299-8 모아타운 축으로 재검토, 통합심의 통과 확인, 최고 35층은 공식 공람안에서 미확인
299-8 전체 확정과 3-3/3-5 개별 조합·시공자 단계를 분리, 도담 302-2는 추가편입추진중 물건으로 보수적 재분류
서울시 OA-22856 공식 정비사업 11건, 빌라·다세대 600건 스크리닝, 면목7·중화5·면목9 중심 투자 우선순위
중화5·면목7·면목8·면목9·중화역 모아타운·면목/사가정역세권 추가분담금 공개값과 비례율 기준 재정리
상계주공6 정비계획안 공람·상계주공5 사업시행인가 등 공식 단계 보강, 중계5·상계14·중계6·상계13·16 가격밴드 재확인
전체 현황판을 지역·테마 허브로 재구성, 하위 현황판 생성, Codex/Claude Code 로컬 지침 반영
중랑구 실거래·매물·재건축 후보·면목/사가정 역세권 정비사업·UGC 분석
도봉·구로·금천 우선순위, 강북·관악 후순위, 백사마을 인근 주택지 재개발 가능성 낮음
상수동 실거래·호가·광흥창역세권 계획·UGC 기반 완성지/급매형 판단
동탄2 입지 강점, 오피스텔 실거래 공백·할인분양 리스크, 59㎡ 4.3억대 이하+임대확정 조건부 검토
docs/analysis 동적 현황판 연결, R-ONE 미분양 시군구 파싱, ECOS/RTMS/API 점검, 양주 디에트르 auto 평가
투자 현황판에서 docs/analysis Markdown을 reports/analysis HTML로 정적 렌더링
옥정중앙역 디에트르 분양가·비교단지·미분양·자동 5축 투자판단
도봉구 정비사업 공식단계, 배정평형 가정, UGC 분석, 3억대 방3 추천 매물
real_assets 구조, HISTORY.md 상태, Claude `/his` slash command 규약과 문서 불일치 점검
2026-07-26-평택-브레인시티-투자분석
노원·운정·신도시·반도체배후 전체 조사 결론 한 표 + 정보원
반도체 배후 실거래(동탄+2.3억·수지+2.7억) vs 평택 보합, 지제역 신축, 브레인시티 장기·고덕 비교, ECOS/KOSIS/R-ONE 등록
양주옥정·왕숙·송도·청라·영종·브레인시티 + 3대 메가프로젝트 유망처 + 공공자료/키 안내
이천·안성 구축 하락(수혜배제), 용인처인 초기반영, 미반영기회 판별
화성봉담 반영시작, 오산세교3지구 재료선반영, 평택북부 하락. UGC 지역홍보 편향태깅
5축(거시·정책·지리·고유가치·단기), 거시자동(금리2.5·환율1469=관망), 재평가, region-invest 스킬
재건축 43개 후보 엔진 순위 + 재개발 구역 순위 + 상위단지 매물
상위 8단지 무조건매수 가격+평형별 배정, 중계5 상세, 요약매트릭스
6·7 합동추진 무산 경위(복합정비구역 분기), 준공까지 최저10~최고23년, 매물 최저가 재확인
6단지 가격대별 매수강도 5밴드, 6·7단지 "같이 개발" 사실관계·역세권 거리 실측
운정 동문3단지 매도/보유, 중계주공6·7 투자판단, 은행사거리 빌라 재개발, 네이버 도구 점검
302개 단지 전수 → 30년+ 43개 엔진 점수화. 상위 8단지 무조건매수 가격+배정평형 확정. 상계14(배정1위)·중계5(학군)·상계13(최저 3.3억).
학군대장. 전용58(대지13.3평) 국평 배정 최적. 소형은 갭투자·전용59 배정. 무조건매수 전용39 4.0억↓·전용45 4.3억↓.
6·7 합동추진은 사실. 복합정비구역(역세권)에 6단지만 편입되며 사업성 격차로 분리. 6단지 무조건매수 4.37억↓, 준공까지 10~23년.
상계5구역(통합심의 통과·2031준공)이 궤도 1위. 상계5동·상계3구역 초기. 백사마을은 진입불가. 모아타운은 UGC 오염 극심.
가람마을3단지동문. 하락지역·관심반감·매물 11.8% 적체. GTX-A 개통을 매도 창구로 권고. 전세가율 85%가 하방 지지.
양주옥정·왕숙·송도·청라·영종 관심도 급락(왕숙만 청약 이벤트성). 용인 반도체가 확실한 게임체인저 → 배후 용인기흥·화성동탄·평택고덕 유망. 정밀 실거래는 CDP 재개 시 보강.
커뮤니티 신호를 등급화. 모아타운 매물 7회 도배 격리 실증. 사업 단계·일정만 채택, 가격은 1차 대조.
| 모듈 | 역할 |
|---|---|
redevelopment/engine.py | 재건축 가치 0~100 (노후도·용적률여유·대지지분) |
redevelopment/scenario.py | 용적률 시나리오별 분담금·수익률 |
redevelopment/allocation.py | 대지지분 → 예상 배정평형 |
redevelopment/timeline.py | 현 단계 → 준공까지 최저/최고 기간 |
analysis/buy_signal.py | 실거래 앵커 5밴드 매수강도 |
analysis/complex_report.py | 단지 시세·실거래 (중위·전세가율) |
collectors/browser_cdp.py | 네이버·호갱 CDP 실데이터 |
collectors/courtauction.py | 법원경매 원문·권리분석 |
collectors/ugc.py | UGC 오염판별·편향 태깅 |
| 소스 | 방식 | 상태 |
|---|---|---|
| 네이버부동산 (단지·시세·실거래·매물) | CDP | 완료 동작 |
| 법원경매 (courtauction) | CDP | 완료 동작 |
| 네이버 검색 (카페·블로그·뉴스·데이터랩) | API키(전역) | 완료 동작 |
| 호갱노노 | CDP | 완료 동작 |
| 국토부 실거래 API | data.go.kr 키 | 완료 동작 |
| 건축물대장 | data.go.kr 키·활용신청 | 진행중 진행중 |
| 서울 열린데이터광장 | SEOUL_OPENDATA_KEY | 완료 동작 |
| 온비드 공매 | data.go.kr 키·활용신청 | 진행중 진행중 |
| 등기부·정비사업 정보몽땅 | 로그인/원본 | 진행중 사용자 확인 |