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서울 중랑구 정밀 투자분석 보강

후속 정정(2026-07-29): 이 문서의 도담 302-2 평가는 329-38 모아타운과의 거리·편입 불확실성을 전제로 보수적으로 작성됐다. 공식 공고문 재확인 결과, 302-2는 별도 중화2동 299-8번지 일대 모아타운 축으로 재검토해야 하며, 최신 보정은 2026-07-29-서울-중랑구-중화동-302-2-299-8-모아타운-재확인.md를 우선한다.

질의 원문

이전 중랑구 분석을 이제 정밀하게 보완해서 다시 진행 해봐

수집 경로와 시점

데이터 등급

항목등급판단
서울 열린데이터 도시정비사업 통계1차 공공2026-03 기준 공식 추진단계. 2026-03 이후 새 심의·추진위 승인 건은 별도 보도/고시로 보강
정비사업 정보몽땅1차 공공조합설립·추진위·사업장 검색의 원본. 다만 추정분담금은 로그인/조합원 권한 영역
국토부 RTMS 실거래1차 공공해제거래 제외, 중위값 사용. 2026-07은 신고 지연·소형 믹스 왜곡으로 대표값 제외
네이버 APT 매물2차/미검증호가·중복광고. 실거래가 아님
네이버 VL/DDDGG 매물2차/미검증주소·대지지분·구역 편입 여부 미표시. 광고 문구는 UGC로 취급
언론 보도2차서울시·구청 발표를 옮긴 단계 확인용. 가격 판단 근거로 쓰지 않음
매물 문구의 모아타운·재개발 표현UGC후보 발굴 신호만. 권리 인정 근거가 아님

이전 분석에서 보강·정정한 점

  1. 기존 중랑구 분석은 큰 방향은 맞았지만, 공식 정비사업 표본을 정보몽땅 검색 중심으로 봐서 누락·혼합 가능성이 있었다. 이번에는 서울시 OA-22856 엑셀을 직접 받아 2026-03 기준 중랑구 도시정비사업 11건을 재구성했다.
  2. 서울 열린데이터의 기존 재개발 재건축 정비사업 현황 계열 서비스는 2026-07에 종료 안내가 있었고, 대체 데이터셋은 OA-22856이다. 앞으로 중랑구 공식 단계는 이 파일과 정보몽땅을 같이 본다.
  3. 면목역세권·사가정역세권처럼 2026-03 이후 움직인 사업은 OA-22856에 없을 수 있으므로 별도 보강했다.
  4. 중화동 329-38 모아타운은 하나의 단일 조합이 아니라 여러 소규모정비 사업장의 묶음이다. 추가 편입 추진, 동의서 징구, 조합설립 전 문구는 공식 권리로 보지 않는다.
  5. 빌라·다세대 매물 600건을 추가로 긁었지만, 네이버 매물 API에는 대지지분과 정확한 지번이 없다. 따라서 이 문서의 매물 표는 매수 추천이 아니라 등기·건축물대장·구역도 확인 후보다.

시장 가격 재정리

국토부 실거래

구분표본중위가해석
중랑구 전체 20251,971건6.18억저가권 이미지가 남아 있던 기준선
중랑구 전체 2026H11,522건6.65억2025 대비 약 7.6% 상승
40㎡ 이하 2026H1143건3.47억소액 진입 가격대는 올랐지만 아직 서울 내 낮은 편
40~60㎡ 2026H1543건5.77억3룸 빌라·소형 아파트 비교 기준
60~85㎡ 2026H1698건7.30억실거주형 핵심 가격대
85㎡ 초과 2026H1138건9.50억신축·대형은 이미 재평가

동별 2026H1 중위는 중화동 8.00억, 상봉동 7.26억, 면목동 7.20억, 묵동 6.65억, 망우동 6.30억, 신내동 6.00억이다. 중화·상봉은 이미 강하게 재평가됐고, 신내·망우가 상대적으로 낮다.

현재 호가

APT 매물 999건의 중랑구 중위 호가는 7.5억이다. 2026H1 실거래 중위 6.65억보다 높다. 즉 지금 호가는 실거래보다 먼저 움직이고 있다.

동APT 매물 수APT 호가 중위APT 최저해석
망우동164건5.5억0.9억저가 원룸형과 역세권 신축이 섞임
면목동69건8.5억3.9억정비사업 기대가 호가에 반영
묵동214건8.5억1.0억구축보다 신축·주상복합 호가가 상단
상봉동46건6.5억1.05억교통·상업성은 있으나 매물 수 적음
신내동369건7.6억3.2억대단지 구축이 많아 장기 재건축 옵션
중화동137건7.2억1.13억리버센과 모아타운 기대가 혼재

빌라·연립·다세대 600건은 가격 분포가 더 낮다.

동표본빌라 중위최저해석
망우동100건4.8억1.8억모아타운 광고와 신축 분양 혼재
면목동100건4.3억1.62억재개발·모아타운 문구가 가장 많음
묵동100건3.25억1.3억3억대 방3 구축이 보이나 공식 정비축은 약함
상봉동100건3.9억1.85억상봉 재정비축과 별개로 신축형 다세대 많음
신내동100건5.26억1.9억표본 상단이 좁고 3억대 구축은 적음
중화동100건3.65억1.7억모아타운·신통 문구가 많지만 신축 비중도 큼

가격대별로는 3억 미만 114건, 3억~4억 138건, 4억~5억 114건, 5억~6억 172건, 6억 이상 35건이다. 다만 3억 미만은 원룸·소형·권리 불명 매물이 많아 재개발 투자로 바로 연결되지는 않는다.

공식 정비사업 11건

서울시 도시정비사업 통계 OA-22856의 2026-03 기준 중랑구 행은 아래 11건이다.

구역유형단계주요 날짜세대수투자 해석
상봉7도시정비형재개발사업시행구역 2009-08-13, 조합/시행자 2011-12-01, 사업시행 2015-11-19841단계는 앞섰지만 오래 걸린 사업. 신규 진입 물건은 희소·고가 가능성 큼
망우1(염광아파트)공동주택재건축조합설립구역 2011-07-28, 조합 2012-05-29581장기 지연 재건축. 가격이 싸도 사업속도 할인 필요
면목7구역주택정비형재개발조합설립구역 2024-01-11, 추진위 2024-04-12, 조합 2024-09-111,510공식성·규모·속도의 균형이 좋다. 신규 정비권 1순위 후보
상봉10도시정비형재개발추진위구역 2023-06-15, 추진위 2024-01-05498상봉역권 소규모 알파. 권리·상업지 성격 확인 필요
중화5구역주택정비형재개발조합설립/시행자 지정구역 2023-12-14, 조합/시행자 2024-01-181,610확정성 최상위. LH·GS 축 보강. 단 이미 프리미엄 반영 가능성 큼
중화동우성타운공동주택재건축건축심의구역 2023-03-16, 조합 2023-05-11219규모 작아 사업성·분담금 민감. 단지 원자료 필요
면목8구역주택정비형재개발추진위구역 2026-01-15, 추진위 2025-12-051,260초기지만 규모 좋다. 저가 권리 후보를 볼 만함
면목9구역주택정비형재개발조합설립구역 2025-12-26, 조합 2026-01-081,057새로 공식화된 축. 가격이 덜 과열이면 면목7 다음 후보
상봉13구역주택정비형재개발추진위구역 2025-03-27, 추진위 2025-10-281,249규모는 좋지만 초기. 상봉권 가격·권리 리스크를 같이 봐야 함
상봉9도시정비형재개발착공사업시행 2022-12-29, 관리처분 2024-05-23, 착공 2024-12-09999신규 투자는 늦다. 권리 프리미엄이 높을 가능성
중화3도시정비형재개발착공사업시행 2018-12-06, 관리처분 2020-07-24, 착공 2025-12-08176소규모·착공 단계. 신규 투자 후보보다는 준공 상품 모니터링

핵심은 면목7, 중화5, 면목9, 면목8, 상봉13이다. 이미 착공한 상봉9·중화3은 안전하지만 신규 투자 수익률이 작아질 가능성이 크고, 상봉7·망우1은 오래 지연된 이력이 있어 속도 리스크를 할인해야 한다.

2026년 이후 추가로 봐야 할 대형 축

면목역세권

면목동 542-7번지 일대는 2026-04-15 서울시 도시계획위원회에서 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획안이 수정가결된 것으로 보도됐다. 규모는 약 80,278.7㎡, 2,195세대, 최고 40층 계획이다.

이 사업은 OA-22856의 2026-03 기준 파일에는 시점상 잡히지 않을 수 있다. 투자 관점에서는 규모, 7호선 면목역, 공공임대/장기전세 포함에 따른 인허가 명분이 장점이고, 정비구역 지정 이후 권리산정·매매제한·가격 급등 리스크가 단점이다.

사가정역세권

사가정역세권은 2026-07 조합설립추진위원회 승인 보도가 확인된다. 보도 기준 약 2,037세대, 최고 40층 계획이다. 규모와 교통은 좋지만 조합설립인가 전 단계라 초기 알파와 권리 불확실성이 동시에 크다.

중화동 329-38 모아타운

서울시는 중화동 329-38 일대 모아타운 대상지 기록을 공개했고, 이후 관리계획·영상 기록도 있다. 다만 이 이름만으로 주변 모든 빌라가 조합원 권리를 갖는 것은 아니다. 중화동 2-1, 2-2, 2-3, 2-5, 2-6 등 개별 사업장과 지번 편입 여부를 각각 확인해야 한다.

재건축 후보 보강

region-invest의 준공 25년 이상, 300세대 이상 스캔 결과 중 상위는 아래와 같다.

순위단지준공/세대용적률엔진점수판단
1면목두산2,3단지1995년, 344세대원자료 0% 표시75점수는 높지만 용적률 원자료 누락. 대지지분·건축물대장 확인 전 과신 금지
2신내5단지두산대림1995년, 1,244세대198%56대단지·저용적 장점. 이미 가격이 많이 올라 급매만
3신내7단지진로1995년, 818세대210%54장기 옵션
4동성1,2차1993년, 1,047세대217%54신내 구축 대단지. 속도는 느릴 가능성
5면목한신1987년, 1,362세대232%51저가 소형 진입 가능. 고용적·주차 약점

재건축형은 확정 개발권이라기보다 장기 옵션이다. 중랑구에서 지금 더 명확한 투자축은 재건축 아파트보다 주택정비형재개발·역세권 도시정비형재개발이다.

정비권 투자 우선순위

우선대상이유매수 조건
1중화5구역1,610세대, 공식 단계, LH·GS 축 보강프리미엄이 과도하지 않고 조합원 지위·권리산정 기준 통과가 확인될 때
2면목7구역2024년 구역·조합설립, 1,510세대급면목역세권 호재와 중복 기대가 가격에 과반영되지 않은 구권리
3면목9구역2026년 조합설립, 1,057세대급아직 덜 알려진 가격이면 좋다. 조합원 지위 양도 제한 확인 필수
4면목8구역추진위 단계, 1,260세대급공식 구역 안 오래된 권리만. 광고성 신축 빌라는 제외
5면목역세권·사가정역세권2,000세대급 역세권 대형축정비구역·권리산정일 이후 매수 제한과 현물보상 구조 확인 후 접근
6상봉13·상봉10상봉권 초기 정비축가격·권리·상업지 성격을 매우 보수적으로 검토
7중화329 모아타운 개별 구역공식 조합 단계가 있는 소규모정비만추가편입, 동의서, 조합설립전 문구만으로는 매수 금지

이전의 도담 주변 4개 후보는 중랑구 전체 추천이 아니다. 중화동 모아타운 주변 공개 매물 중 대지지분형으로 보이는 후보일 뿐이며, 공식 권리 확인 전에는 추천 순위에 올릴 수 없다.

추가분담금 원칙

개별 조합원의 추가분담금은 정보몽땅 공개 검색으로 확정되지 않는다. 보통 조합원 로그인, 조합 자료, 감정평가액, 비례율, 조합원 분양가가 필요하다. 따라서 여기서는 스크리닝 공식만 사용한다.

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
권리가액 = 종전자산평가액 x 비례율
총투입 = 매입가 + 취득비용 + 보유비용 + 추가분담금 - 회수 가능한 보증금

실무 기준은 아래처럼 잡는다.

항목보수 기준
59㎡ 조합원분양가 가정중랑구 신축·정비사업 상품 기준 8.5억~9.5억 범위 스트레스
84㎡ 조합원분양가 가정10.5억~12.0억 범위 스트레스
비례율초기 사업은 90%, 중립 100%, 낙관 110% 이상을 모두 계산
대지지분30㎡ 미만은 59㎡ 배정 안정성이 낮아 할인, 35~40㎡ 이상부터 우선
신축 빌라권리산정 기준일 이후 사용승인·쪼개기 가능성 확인 전 제외
광고 문구입주권 가능, 모아타운, 조합설립전은 사실이 아니라 검증 항목

도담 302-2 301호는 이 원칙에서 여전히 후순위다. 2024년 사용승인 신축이고, 대지지분 30.82㎡는 나쁘지 않지만, 4.4억 매입 기준 59㎡ 총투입이 9억대 이상으로 올라갈 수 있다. 실거주 신축 3룸으로는 검토 가능하지만, 정비사업 알파로는 권리 확인 전 매수하지 않는 편이 맞다.

빌라·다세대 매물 스크리닝

네이버 VL/DDDGG 600건 중 광고 문구와 가격·면적·노후 태그로 걸러낸 후보는 아래다. 이 표는 매수 추천이 아니라 통화·등기·대장 확인 후보이다.

후보가격면적광고 핵심1차 판단
면목동 26403855134.3억62/55㎡면목역세권 재개발구역내 3룸최우선 확인. 정확한 지번이 면목역세권 또는 공식 구역 안인지 확인
면목동 26407340014.5억46/46㎡면목8구역 신통 재개발, 25년 이상공식 면목8과 맞으면 유효. 단 면적 작아 대지지분 확인 필수
면목동 26403858394.5억51/45㎡모아타운 선정지, 조합설립완료 문구조합명·구역명·권리산정일 확인 전 보류
망우동 26394525784.8억67/52㎡망우모아타운, 조합설립 전, 전세승계초기 알파 후보. 조합설립 전이면 권리 불확실성 큼
신내동 26383177563.5억53/46㎡준신축급, 모아타운, 세안고싸지만 신내 모아타운 공식 사업장 여부부터 확인
면목동 26403159503.6억49/41㎡모아타운재개발구역 쓰리룸가격은 좋지만 면적·대지지분이 작을 가능성
중화동 26400336243.9억46/36㎡신속통합재개발 동의서 50%, 갭투자UGC성 강함. 4년 이내 신축이라 권리산정 리스크 큼
중화동 26399890514.0억46/36㎡재개발 추진중공식 구역·사용승인일·쪼개기 여부 확인 전 제외
묵동 26399273703.0억75/50㎡25년 이상 방3저가 실거주 후보. 공식 정비사업 알파는 약함
신내동 26381051173.0억85/58㎡25년 이상 방3, 급매저가 실거주 후보. 재개발보다 장기 옵션

추천은 면목동 공식 구역 후보부터다. 특히 면목7·면목8·면목9와 실제로 맞물리는 지번이면 중랑구에서 가장 실전적이다. 반대로 중화동 신축급·동의서 문구 매물은 가격이 싸 보여도 권리 리스크가 커서 후순위다.

UGC 분석

이번 빌라 매물 스크리닝에서 모아타운, 재개발, 입주권, 조합설립전, 동의서 50%, 관리처분 임박 같은 문구가 반복됐다. 이 문구들은 중개 광고의 투자 서사이며, 공식 권리의 증거가 아니다.

채택 가능한 UGC는 세 가지뿐이다.

  1. 어떤 구역명이 반복되는가.
  2. 어떤 단계 단어가 반복되는가.
  3. 가격대가 어떤 프리미엄을 요구하는가.

반대로 투자금 1.4억, 입주권 가능, 빠른 선택, 실가격 실매물, 모아타운 확정지 같은 표현은 사실 판단에서 제외한다. 등기·건축물대장·구역도·조합 확인서로 대체해야 한다.

최종 판단

중랑구는 여전히 서울 내 정비사업 투자 후보지다. 다만 2026년 들어 싸서 사는 구에서 공식 구역과 권리를 골라야 하는 구로 바뀌었다.

정비사업 투자 1순위는 중화5, 면목7, 면목9다. 알파를 더 크게 보려면 면목8, 면목역세권, 사가정역세권을 보되, 조합설립 전·권리산정 기준 이후 매수는 매우 보수적으로 봐야 한다. 중화동 모아타운은 공식 사업장별로만 보며, 추가편입·동의서·신축 빌라 광고는 후순위다.

실제 매수 후보는 지금 당장 면목동 4.3억~4.5억 공식 구역 주장 매물부터 지번 확인을 시작하는 편이 낫다. 3억대 방3 매물은 묵동·신내동에 보이지만, 대부분 공식 정비사업 알파보다 실거주·장기 옵션 성격이다.

매수 전 확인 순서

  1. 중개사에게 정확한 지번, 대지권/대지지분, 사용승인일, 위반건축물 여부를 요청한다.
  2. 서울시 정비사업 정보몽땅 또는 구청 고시도면에서 지번이 공식 구역 안인지 확인한다.
  3. 권리산정기준일, 조합원 지위 양도 제한, 1가구 1주택 요건, 세대쪼개기 여부를 법무사에게 확인한다.
  4. 조합 또는 추진위에 49/59/84㎡ 배정 가능성과 추정분담금 자료가 있는지 확인한다.
  5. 매입가에서 보증금 회수 가능액을 뺀 실투자금뿐 아니라 59㎡ 기준 총투입 9억~10억 스트레스를 견디는지 계산한다.
  6. 공식 자료로 확인되지 않은 모아타운, 재개발 추진, 입주권 가능 문구에는 프리미엄을 주지 않는다.

한계·미확인

참고 링크

설계 결정

원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-29-서울-중랑구-정밀-투자분석-보강.md