조사 대상 종합 요약 (2026-07-26 기준)
지금까지 분석한 모든 지역·단지·주제를 한 표로 정리. 각 상세는 개별 문서(링크) 참조.
등급: 실거래=국토부 신고(1차), 시세=부동산원(2차), 관심도=데이터랩(2차), 거시=ECOS(1차).
A. 노원구 재건축·재개발 (상세: 순위·매수강도·배정평형 문서 5종)
| 대상 | 결론 | 무조건매수(대표평형) |
|---|---|---|
| 상계주공14단지 | 배정효율 1위(용적147%), 1군 | 3.6억↓ |
| 중계주공5단지 | 학군대장·복합정비, 1군 | 전용39 4.0억↓ |
| 중계주공6단지 | 복합정비 편입, 저용적164% | 4.37억↓ |
| 중계주공7단지 | 구역밖·현행250% 사업불성립 | 진입비권장 |
| 상계주공13단지 | 최저가·저평가 역발상 | 3.3억↓ |
| 상계주공9·12·16 | 복합정비/신통, 대단지 | 3.8~4.7억↓ |
| 재개발: 상계5구역 | 통합심의 통과·2031준공, 궤도1위 | (뉴타운) |
| 재개발: 백사마을 | 착공임박·진입불가 | — |
B. 보유 물건
| 대상 | 결론 |
|---|---|
| 운정 동문3단지(가람마을3단지동문) | 하락지역·관심반감·매물적체 → GTX-A 개통을 매도창구. 전세가율85% 하방지지. 상세 |
C. 수도권 신도시 (관심도 대부분 하락)
| 대상 | 관심도(24→26.7) | 결론 |
|---|---|---|
| 양주 옥정+덕정/덕계 | 39→16.7 | GTX-C 덕정 초역세권만 선별 |
| 왕숙 | 이벤트성 | 5곳 중 유일 청약 유망(GTX-B) |
| 송도 | 39→16.6 | 바이오 실수요 하방, 대장 선별 |
| 청라 | 38→14.2 | 7호선·의료복합 실현시점 관건 |
| 영종 | 8→2.8 | 투자 부적합(만성 미분양) |
- 상세: 신도시+메가프로젝트
D. 반도체 배후 (실거래로 검증 — 이게 수요 모멘텀 1위)
| 대상 | 대표 84㎡ 25→26 | 결론 |
|---|---|---|
| 화성 동탄 | 12.2→14.5억 | 성장 모멘텀 1위(GTX-A+삼성+자족) |
| 용인 수지 | 13.6→16.3억 | 배후 대장(신분당선), 고가 |
| 용인 기흥 | 6.0→6.25억 | 실거주 가성비, 완만 |
| 평택 지제역 신축 | 7.5→7.85억 | 평택 유일 상승(역세권) |
| 평택 고덕 | 2.7억 보합 | 삼성 옆인데 공급과잉 눌림 |
| 평택 브레인시티 | 미입주 | 조성초기·고위험·장기 |
E. 거시 배경 (ECOS 실측)
- 기준금리 2.5% 동결(2026-03~06). 인하 전환 시 배후 대장(동탄·수지) 탄력.
핵심 결론 한 줄
**"검증된 반도체 배후(동탄·수지)가 신도시 구축·신규조성지를 실거래에서 압도한다.
신도시는 청약·확정호재 초역세권만, 재건축은 복합정비구역 저용적 대단지를 선별하라."**
원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-26-조사대상-종합요약.md