중계주공6단지 단독진행 경위 + 재건축 소요기간 + 매물 최저가 재확인 (2026-07-26)

정정: 이전 분석(2026-07-25)에서 "상계주공과 혼동 가능성"을 제기한 것은 틀렸다.

질의자는 해당 지역에서 15년+ 학원 운영, 중계주공6단지에서 공부방 운영한 현지 전문가다.

6·7단지 합동 재건축 추진은 실재했던 사실이며, 아래에서 그 무산 경위를 규명한다.

0. 질의 원문

1. 상계와 혼동 아님(현지 15년+·6단지 공부방 운영). 같은날짜·같은회사·같은시공이라 같이

추진하려 했는데 어떤 이유로 단독 진행이 됐는지. 복합정비구역 지정과 관련 있을 듯.

1. 현 단계에서 바르게 진행하면 예상 최저·최고 기간?
2. 6단지 매물 최저가가 4.5억 선인 것 맞나?

1. 6·7단지 합동 추진이 왜 6단지 단독이 됐나

1.1 합동 추진은 사실이었다 (UGC 확증)

질의자 진술을 뒷받침하는 1차성 흔적:

• 노원 임장 후기(cafe.naver.com/mkas1): *"중계주공 6,7단지는 합동 재건축 추진 중이었습니다"* (등급 UGC, 현장 관찰)
• 두 단지의 물리적 동일성(2차·네이버 단지상세):

• 2023년 예비안전진단 공동 통과(7단지 5/3, 6단지 5/8, 닷새 간격).

같은 날 준공·같은 시공사·붙은 대지 → 합동 재건축은 자연스러운 선택이었다. 질의자 말이 맞다.

1.2 갈림길 = 복합정비구역(역세권) 지정 (질의자 짐작이 정확)

결정적 분기는 서울시 상계·중계 마스터플랜의 '복합정비구역' 도입이다.

복합정비구역은 역세권 고밀개발 제도다 — 동북선 은행사거리역 반경 안 단지에 **용도지역을

상향(제3종 → 준주거)해 용적률 250% → 최고 400%·60층(180m)을 준다. 요건이 역세권 거리**다.

• 2024년 최초 지정부터 은행사거리 인근 명단은 "중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지"

(5단지는 이후 추가). 7단지는 한 번도 들어간 적이 없다 — 역에서 160m 더 멀어 역세권

반경을 벗어났다.

• 최종 고시(2025-12-18): 은행사거리 6곳 = 중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공5·6단지·라이프청구.

1.3 왜 트랙이 갈리면 합동이 깨지나 (메커니즘)

복합정비구역과 일반 재건축은 사업의 근본 파라미터가 다르다:

두 단지를 하나의 조합으로 묶으려면 용적률·용도지역·분양가·분담금이 같은 계획서에

들어가야 한다. 그런데 6단지는 400%, 7단지는 250%로 사업성 자체가 다르다. 합동하면

6단지 조합원이 7단지의 낮은 사업성을 떠안아 분담금이 오른다 → 6단지 소유주가 동의하지 않는다.

즉 복합정비구역 지정이 6단지에 단독 진행의 경제적 유인을 만들었다. 물리적으로 붙어 있어도

행정·경제 트랙이 갈리면 합동은 유지될 수 없다.

결론: 질의자 짐작대로 복합정비구역 지정이 직접 원인이다. 6단지는 역세권 400% 수혜로

단독이 유리해졌고, 7단지는 역세권 밖이라 그 수혜에서 배제됐다. 감정이나 주민 불화가 아니라

입지(역세권 거리) → 제도(복합정비구역) → 사업성 격차의 구조적 귀결이다.

2. 현 단계에서 준공까지 최저·최고 기간

2.1 현 단계 (추정)

• 복합정비구역 지구단위계획 지정 완료(2025-12-18) = 상위 틀 확정, 안전진단 갈음/단축 가능.
• 중계주공6단지 추진준비위원회 활동 중(cafe.naver.com/jinida5).
• 정비계획 수립·정비구역(재건축) 지정은 아직 → 사업 초기 단계.
• ※ 정확한 현 단계는 정비사업 정보몽땅으로 질의자가 직접 확인 가능(현지 전문가).

2.2 표준 절차·기간 (서울시 2025-07 발표 근거)

기존 총 18.5년 → 신통기획·절차혁신 시 13년. 단계 내역:

• 정비구역 지정 2.5년(신통 2년) · 추진위·조합설립 3.5년(신통 "1년 이내" 목표) ·

사업시행·관리처분·이주 8.5년 · 착공·준공 4년.

2.3 6단지 잔여기간 (엔진: redevelopment/timeline.py, 정비구역지정 前 기준)

• 최저 ≈ 10~13년: 신통기획 최선 + 사업성 확보 + 주민 단합. 서울시 단축안이 그대로 먹힐 때.
• 최고 ≈ 20년+ (또는 무기한): 노원권 구조적 리스크가 현실화될 때.

2.4 노원권 기간 상단을 늘리는 요인 (현지 전문가에겐 익숙할 것)

• 사업성의 벽: 대지지분 11평(소형)·낮은 종전자산 → 분담금 부담 큼. **관리처분 단계에서

분담금 수용 실패로 좌초**가 노원에서 반복됐다("노원은 3번 죽었다"류 회자).

• 공사비 급등(2026 평당 808만원+)·PF·이주비 대출규제.
• 은마 사례: 추진위 승인(2003) → 착공 20년+ 지연. max를 넘는 표류도 실존한다.

현실적 기대치: "바르게 진행"의 최선이 10~13년, 통상 15~18년, 나쁘면 20년+. 착공 시점을

잡으려면 관리처분(분담금 확정) 통과 여부가 최대 분수령이다 — 그 전까지는 기간이 확정되지

않는다.

3. 6단지 매물 최저가 4.5억 — 맞다, 단 조건이 있다

네이버 등록 매물 43건 전수(2026-07-25):

• 호가 최저 = 4.5억, 맞다. 4.5억 미만은 0건.
• 단 그 4.5억은 딱 1세대다. 4.5억 3건은 전부 동일주소 3건 = **같은 집(2층·세안고·올수리)을

3개 중개소가 광고**한 것. 실제 물건은 1개.

• 다음 가격은 4.65~4.7억(11층 1세대, 동일주소 4건 = 4개 중개소 광고).

매수 목적별 실질 최저가 (중요)

4.5억은 전세를 안고 사는 갭투자 가격이다. 실거주로 즉시 입주하려면 최저 4.9억(주인거주

매물)이다. 이 차이를 구분해야 한다.

매수강도 재확인 (전용 44㎡, 앞 분석 유지)

• 무조건 매수 ~4.37억 / 적극 4.37~4.5억 / 조건부 4.5~4.8억 / 보류 4.8~5.0억 / 추격금지 5.0억+.
• 현재 나온 4.5억(2층 갭)은 '적극 매수' 상단. 저층이라 실거주는 불편하나 재건축 시

대지지분 동일 → 투자 목적이면 합리적. 4.37억 이하가 나오면 무조건.

• 5.0억 밀집 35건은 사지 않는다(§2.4 사업성·기간 리스크가 5.0억을 정당화하지 못함).

4. 설계 기록

• redevelopment/timeline.py 신설 — 재건축 8단계 표준기간(서울시 2025-07 근거) + 현 단계부터

잔여 최저/최고 산정. 신통기획 단축·노원 사업성 한계 명시. 테스트 +6.

• 6·7 분기 규명에 §1.2 좌표 실측(역세권 거리)을 사업성 격차(scenario 엔진)와 연결.
• 매물 최저가는 sameAddrCnt(동일주소 중복광고)로 실물건 수를 보정 → "호가 4.5억이지만

실물건 1개, 갭 기준"으로 정밀화.

• 전체 테스트 122 passed.

5. 정정 이력

• 2026-07-25 분석의 "상계주공 혼동 가능성" 가설 철회. 6·7 합동 추진은 실재했고, 무산

원인은 복합정비구역(역세권) 지정에 따른 사업 트랙·사업성 분기임을 §1에서 규명.

6. 미확인 (질의자가 현지에서 확정 가능)

• 6단지 정확한 현 단계(정비계획 입안 제출 여부, 동의율) — 정비사업 정보몽땅.
• 7단지의 현재 별도 추진 상태(일반 재건축 트랙 진입 여부).
• 6단지 정비계획안 추정분담금 원문 — §3 매수강도와 §2 관리처분 리스크의 실측 검증.