노원·운정 보유판단과 재개발 분석 (2026-07-25)
데이터 수집 시점: 2026-07-24 ~ 07-25. 시세·실거래는 그 시점 스냅샷이다.
등급 표기: 1차(공공원본) / 2차(가공 플랫폼) / UGC(커뮤니티) / 가정(미래값)
0. 질의 원문
1차 (2026-07-24)
- 파주시 운정신도시 동문3단지 매매 평균가와 올해 실거래가 파악해줘.
- 중계주공3단지와 7단지의 재건축 소식이나 정보 조사해줘.
- 내가 키를 받아야 하는 곳과 개수 방법 명시해줘.
- auction 관련 부분도 모두 완성해줘.
- 지금 문서에 있는 사이트 모든 연결이 되어 있는 거야?
2차 (2026-07-25)
중계 주공 6단지와 7단지는 같이 재건축 하려고 하는 거지? 이와 관련하여 재건축 관련
커뮤니티의 뉴스를 취합해주고 재건축이 진행되었을 경우 여러 가지 시나리오에 따라
투자성을 분석해줘.
3차 (2026-07-25)
- 내가 지금 운정 신도시 동문3단지 물건을 가지고 있는데 매도, 보유에 대한 의견줘.
- 그리고 카페의 내용을 검색하는 도구가 있을 꺼야. 네이버 도구 중에 예전에 설치했는데 같이 검토해줘.
- 중계주공 6단지의 투자에 대한 너의 의견은? 저가 매물 매수? , 적극적 매수? 7단지는 어때?
- 은행사거리 주변에 빌라라든지 노후도 분석과 재개발 가능성도 분석해봐.
- 모든 질의와 분석, 설계 등은 문서로 기록해놔.
1. 운정 동문3단지 — 보유 물건 매도/보유 판단
1.1 물건 확정
"동문3단지"의 정식명은 가람마을3단지동문(파주시 와동동 금바위로 100, 네이버 complexNo 3454).
운정1지구, 비역세권 구축이다. 같은 파주에 가람마을8·11단지동문굿모닝힐,
숲속길마을3단지동문굿모닝힐(문발동) 등 유사명이 많아 혼동 주의.
| 항목 | 값 | 등급 |
|---|---|---|
| 세대수·동수 | 902세대 · 17개동 · 12~15층 | 2차 |
| 사용승인 | 2001-09-15 (25년차) | 2차 |
| 용적률·건폐율 | 197% · 18% | 2차 |
| 평형 | 단일 — 공급 110.57㎡ / 전용 84.46㎡ (33.4평) | 2차 |
| 세대당 주차 | 1.04대 | 2차 |
1.2 가격 (2026-07 기준)
| 구분 | 값 | 출처·등급 |
|---|---|---|
| 매매 시세 평균 | 2억 9,000만원 (상 3억 1,000 / 하 2억 7,000) | 한국부동산원, 2026-07-20 · 2차 |
| 전세 시세 평균 | 2억 3,500만원 · 전세가율 80~81% | 한국부동산원 · 2차 |
| 2026년 실거래 중위 | 2억 7,800만원 (18건) | 국토부 신고자료 · 1차 |
| 2026년 실거래 평균 | 2억 8,016만원 | 1차 |
| 2026년 실거래 범위 | 2억 6,000 ~ 3억 500만원 | 1차 |
| 전세 실거래 중위 | 2억 3,500만원 (25건) → 실거래 전세가율 85% | 1차 |
| 현재 호가 | 2억 6,500 ~ 3억 7,000 (등록 106건) | 2차 (호가) |
2026년 월별 흐름: 1월 2.875억 → 3월 2.65~2.71억 → 5월 2.70~2.99억 → 7/10 2.90억.
연초 대비 +250만원. 횡보다. 2월은 거래 0건.
1.3 매도·보유 판단에 결정적인 신호 4개
| # | 신호 | 값 | 등급 |
|---|---|---|---|
| A | 파주시 아파트값 누적 변동 | -1.39% (2026년 1월~6월 넷째주) | 한국부동산원 집계 인용 보도 · 1차성 |
| B | 검색 관심도 | 운정신도시 100(2024-07) → 48.8(2026-07). -51% | 네이버 데이터랩 · 2차 |
| C | 매물 적체 | 902세대 중 매매 등록 106건 = 11.8% / 전세 등록 1건 | 2차 |
| D | GTX-A 서울역~수서역 | 2026년 하반기 개통 예정(운정중앙~동탄 전 구간 연결) | 보도 · 2차 |
- A: 파주는 GTX 호재가 있는데도 하락했다. 호재가 이미 가격에 들어갔고 더 밀어올리지 못한다는 뜻.
- B: 관심도 반토막은 신규 수요 유입 둔화의 선행지표다. 가격보다 먼저 움직인다.
- C: 11.8%는 매우 높다. 통상 5% 넘으면 매도 우위. 전세 등록 1건과 대비되어 "실거주는 붙잡고
매매만 던지고 싶어 하는" 전형적 정체 구간.
- D: 유일한 상방 재료. 다만 재료 소멸(sell the news) 위험이 있다 — 2024-12 운정 구간 개통
이후 "개통 이후 오히려 집값은 잠잠"이 이미 관측됐다(보도).
1.4 공급 부담
파주는 2027년까지 입주 예정 1만 7,400가구(대다수 운정신도시)로 수도권 공급과잉 상위 지역으로
지목된 이력이 있다(2024-12 보도, 미검증 갱신 필요). 운정3지구 개발이 마무리 단계라 신축
공급이 계속 나온다. 25년차 비역세권 구축은 신축과의 경쟁에서 가장 먼저 밀린다.
1.5 판단
보유 근거는 전세가율 85% 하나뿐이고, 매도 근거는 넷이다.
전세가율 85%는 하방을 받쳐준다(전세 2.35억이 매매 2.78억을 지지). 실거주 중이거나 갭이
묶여 있다면 급히 던질 이유는 없다. 그러나 가격 상승을 기대하는 보유라면 근거가 약하다 —
하락 지역(-1.39%) · 관심도 반감 · 매물 11.8% 적체 · 신축 공급 지속.
권고: GTX-A 전 구간 개통(2026 하반기)을 매도 창구로 본다. 개통 뉴스에 호가가 뜨는
구간에서 정리하고, 개통 후 3~6개월이 지나도 실거래가 3억을 못 넘기면 재료가 소진된 것으로
판단한다. 지금 당장의 급매 투매는 불리하다(2026년 저점 2.6억, 현재 2.9억 — 저점 대비 위쪽).
반증 조건(이러면 보유로 바꾼다): ① 파주시 월간 변동률이 3개월 연속 플러스 전환
② 매매 등록 매물이 60건 이하로 감소 ③ 실거래가 3억 1,000만원(시세 상한) 돌파 정착.
2. 네이버 도구 점검 (설치된 MCP)
| 서버 | 도구 | 인증 | 상태 |
|---|---|---|---|
naver-search-mcp (@isnow890) | search_cafearticle · search_blog · search_news · search_kin · datalab_search · search_local 등 | NAVER_CLIENT_ID/SECRET | 정상 동작 |
naver-searchad | get_keyword_stats (검색광고 키워드 조회량) | NAVER_API_KEY/SECRET_KEY/CUSTOMER_ID | 설치됨 |
핵심 발견: 키가 이미 C:\Users\progd\.claude\.secrets.env에 있다
(NAVER_CLIENT_ID, NAVER_CLIENT_SECRET). 그런데 이 프로젝트는 프로젝트 .env만 읽어서
dev-info·ugc 명령이 "키 필요"로 실패하고 있었다. 발급이 아니라 연결 문제였다.
설계 변경
collectors/base.py에 load_env(name) 추가 — 환경변수 → 프로젝트 .env →
전역 ~/.claude/.secrets.env 순으로 탐색. ugc.py·development/collector.py가 이를 쓴다.
→ 재발급 없이 즉시 동작(실측: ugc "중계주공6단지 재건축" 45건 수집).
도구별 용도
search_cafearticle: 단지 추진위 카페·지역 카페. 사업 단계·일정에서 언론보다 빠르다.datalab_search: 지역·단지 검색 관심도 추이 = 수요 선행지표. 위 1.3-B가 이걸로 나왔다.get_keyword_stats(검색광고): 월간 검색량 절대값. 데이터랩은 상대값이라 절대 규모는 이쪽.search_news: 기사. 단 취재원이 추진위·중개업소인 경우가 많아 인용부만 채택한다.
3. 중계주공 6·7단지
3.1 통합재건축 여부 — 아니다
서울시 2025-12-18 지구단위계획 고시(1차) 기준 복합정비구역 19곳 중 은행사거리역 인근 6곳:
중계청구3차 · 건영3차 · 동진신안 · 중계주공5단지 · 중계주공6단지 · 라이프청구
7단지 미포함. 뉴스의 "6·7단지"는 상계주공 3·6·7단지(노원역)다.
UGC(호갱노노)의 "6,7 내년 예안진" 같은 주민 공동보조는 실재하나
(2023 예비안전진단 7단지 5/3, 6단지 5/8 통과) 행정상 통합구역은 아니다.
3.2 제원·가격 비교 (2026-07)
| 항목 | 6단지 | 7단지 |
|---|---|---|
| 세대·동 | 600세대 · 4개동 | 630세대 · 5개동 |
| 사용승인 | 1993-03-31 | 1993-03-31 (동일) |
| 시공사 | (주)한양 | (주)한양 (동일) |
| 용적률 | 164% | 176% |
| 건폐율 | 12% | 16% |
| 전용/공급 | 44.1 / 60.41㎡ | 44.1 / 60.39㎡ |
| 세대당 주차 | 0.39대 | 0.38대 |
| 시세 평균 (부동산원) | 4억 4,750만원 | 4억원 |
| 2026 실거래 중위 | 4억 5,000만원 (16건) | 3억 8,000만원 (27건) |
| 실거래 전세가율 | 47% | 52% |
| 복합정비구역 | 포함 | 미포함 |
| 매물 적체 | 17건 / 600세대 = 2.8% | 14건 / 630세대 = 2.2% |
7,000만원 가격차 = 용적률 12%p + 구역 편입 여부. 시장이 이미 반영했다.
3.3 시나리오 분석 (엔진: redevelopment/scenario.py)
가정(전부 미래값): 평당공사비 808만원(2026 보도), 사업비가산 25%, 일반분양 3,500만원/평,
준공후 신축 4,400만원/평(노원 신축 국평 15억 ÷ 33.9평), 신축 배정 79㎡(전용 59), 취득비용 4.5%.
6단지 (매수 4.5억, 12년)
| 시나리오 | 일반분양 | 세대당 분담금 | 총투자 | 손익 | 연평균 |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 복합정비 400%·기여30% | 183 | 6,000만원 | 5억 3,025만 | +5억 2,122만 | 5.9% |
| B. 3종 250%·기여12% | 15 | 2억 2,667만원 | 6억 9,692만 | +3억 5,455만 | 3.5% |
| C. 300%·기여20% | 71 | 1억 7,112만원 | 6억 4,137만 | +4억 1,011만 | 4.2% |
| E. A + 공사비 1,000만원/평 | 183 | 1억 3,488만원 | 6억 513만 | +4억 4,634만 | 4.7% |
| F. A + 신축시세 3,800만원/평 | 183 | 6,000만원 | 5억 3,025만 | +3억 7,784만 | 4.6% |
| G. A + 20년 지연 | 183 | 6,000만원 | 5억 3,025만 | +5억 2,122만 | 3.5% |
| 무산·표류(연 1.5%) | — | 0 | 4억 7,025만 | +6,777만 | 1.1% |
7단지 (매수 3.8억, 15년)
| 시나리오 | 일반분양 | 세대당 분담금 | 손익 | 연평균 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 3종 250% (현 지위) | -29 | 2억 3,063만원 | +4억 2,375만 | 3.5% | ❌ 사업 성립 불가 |
| B. 400% 편입 가정 | 136 | 1억 1,297만원 | +5억 4,141만 | 4.9% | 미확정 |
| C. 300%·기여20% | 26 | 2억 1,708만원 | +4억 3,730만 | 3.6% | 분양분 얇음 |
| 무산·표류 | — | 0 | +7,798만 | 1.2% |
핵심: 7단지는 현행 3종(250%)에서 기존 630세대를 신축 79㎡로 1:1 배정조차 불가(-29세대).
용적률 176%가 이미 높다. 6단지는 같은 250%에서 15세대가 나와 간신히 성립.
용적률 12%p가 성립/불성립을 가른다.
3.4 투자 판단
- 6단지: 종상향(5.9%)과 미상향(3.5%)의 차이보다 무산(1.1%)과의 거리가 훨씬 크다.
구역 고시를 이미 받아 무산 확률이 낮은 것이 6단지의 실질 가치이며 7,000만원 프리미엄의 정체.
→ 저가 매물 대응이 맞다. 적극적 추격매수는 근거가 약하다. 이유는 §3.5.
- 7단지: 재건축 베팅이 아니라 구역 편입 베팅이다. 편입 확률을 스스로 매길 수 없으면 진입 부적합.
3.5 6단지에 "적극 매수"를 권하지 않는 이유
- 연 5.9%는 12년 무배당·유동성 제로를 감수할 만한 초과수익이 아니다. 지연 20년이면 3.5%.
- 시장이 이미 반영했다. 고시(2025-12-18) 직후 검색 관심도가 2026-01에 49.6으로 2년 최고를
찍고 2026-07 25.3으로 내려왔다(데이터랩). 재료 반영 후 소강 국면.
- 분담금 6,000만원은 가정에 매우 민감하다. 공사비 808→1,000만원/평이면 1억 3,488만원으로
2.2배가 된다. 2026년 공사비는 상승 추세다.
- 실거래 저점 4억 3,700만 ~ 고점 4억 9,000만원으로 연중 12% 스프레드가 있다. 저점 부근
매물이 실제로 나온다 → 급하게 살 이유가 없다.
권고: 시세 하한(4억 1,500만원) 근처 급매만 대응. 4억 7,000만원 이상은 종상향 확정분을
선반영한 가격이라 추격 부적합. 진입 시 정비계획안 추정분담금 원문을 먼저 확인한다.
4. 은행사거리 주변 빌라 노후도·재개발 가능성
4.1 수집 방법 (설계 기록)
빌라는 '단지' 개념이 없어 네이버 regions/complexes API에 잡히지 않는다(중계동 VL 0건).
→ 동 단위 매물 API(/api/articles?cortarNo=..&realEstateType=VL:DDDGG)로 경로 변경.
매물 tagList의 연식 태그(10년이내·25년이내 등)를 노후도 프록시로 사용.
한계: 매물로 나온 물건만 표본이라 전수가 아니다. 정확한 노후도는 건축물대장
(DATA_GO_KR_SERVICE_KEY)이 필요하다. 아래는 추정치다.
4.2 결과 (2026-07-25, 매매 매물 기준)
| 동 | 매물 수 | 25년 초과(추정) | 호가 중위 | 전용 중위 | 재개발 언급 매물 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중계동 | 89건 | 54% | 2억 4,000만원 | 50㎡ | 3건 |
| 하계동 | 22건 | 50% | 4억 8,000만원 | 86㎡ | 2건 |
| 상계동 | 240건 | 40% | 3억 1,000만원 | 47㎡ | 18건 |
4.3 판단 — 은행사거리 빌라 재개발 가능성은 낮다
- 저층주거지 자체가 적다. 은행사거리 일대는 1990년대 초 택지개발로 **아파트 단지가
계획적으로 배치된 곳**이다. 모아타운·재개발의 대상은 저층주거지인데 그게 여기엔 얇다.
중계동 빌라 매물 89건은 상계동(240건)의 37%에 불과하다.
- 재개발 움직임이 상계동에 쏠려 있다. 중계동 매물의 재개발 언급 3건 중 2건이
*"상계역 5분"·"상계역 7분"* — 중계동 물건인데 상계 생활권을 판다. 반면 상계동은 18건에
모아타운5구역 확정 · 상계모아주택2구역 조합설립인가 전 · 신속통합재개발구역 등
구역명이 특정된 언급이 나온다(단, 이 중 7건은 동일 매물 도배 — §5.2).
- 노원구의 대형 재개발은 중계본동 백사마을이다(중계본동 30-3, 2009 구역지정,
최고 35층 3,178가구, SH 시행). 2026년 서울시 '핵심공급 전략사업' 착공 대상에 포함,
구청장 1호 결재 현장 방문지. 그러나 은행사거리에서 북쪽으로 떨어진 별개 생활권이며,
이미 철거·이주가 끝난 단계라 신규 진입 대상이 아니다.
결론: 은행사거리 재개발 투자를 원한다면 빌라가 아니라 복합정비구역 아파트(중계주공5·6단지,
청구3차, 건영3차, 동진신안, 라이프청구)가 정공법이다. 빌라 모아타운을 노린다면 상계동이다.
단, 상계동 빌라는 UGC 오염이 극심하니(§5.2) 매물 광고를 정보로 착각하지 말 것.
4.4 미확인 (다음 단계)
- 건축물대장 API로 전수 노후도(30년 경과 동수 비율) 산출 — 재개발 요건 판정의 실제 기준.
- 노원구 모아타운 대상지 공식 목록(서울시 보도자료·정비사업 정보몽땅) 확보. 현재는
UGC 매물 문구에서 역추정한 수준이라 구역 경계가 불확실하다.
5. 설계 결정·수정 기록
5.1 전역 시크릿 폴백 (신규)
collectors/base.py::load_env() — 환경변수 → 프로젝트 .env → ~/.claude/.secrets.env.
이미 발급된 키를 프로젝트가 못 찾던 문제 해결. 값은 반환만 하고 로그에 남기지 않는다.
5.2 UGC 오염판별 — n-gram 전환 (실데이터로 잡은 버그)
문제: 상계동 모아타운 매물 광고가 동일 문구로 7회 도배됐는데 판별기가 0건 탐지.
원인: 문장 단위([.!?\n] 분리) 비교였다. 한국어 UGC는 마침표를 안 쓰는 글이 많고,
검색 API가 스니펫을 ...로 매번 다르게 잘라 같은 글도 문자열이 달라진다.
수정:
- 문자 20-gram(shingle) 비교로 전환. 3건 이상이 같은 조각을 공유하면 복붙으로 판정.
- shingle 샘플링 간격을 5 → 1로. 제목 길이가 다르면 오프셋이 어긋나 놓친다.
동일 출처 반복 게시(매물 도배)신호 추가 — 같은 카페가 3건+ 게시하며 판매 문구 2건+.매물 판매글(정보성 아님)신호 추가 —급매·전세끼고·갭투자·공시지가1억등.
결과: 도배 7건이 전부 가중치 0.25로 격리(3중 감점). 회귀 테스트 2건 추가.
5.3 CDP 진입 재시도 (안정성)
사용자 라이브 Chrome을 공유하므로 다른 탭이 바쁘면 goto가 간헐 타임아웃(실측 2회).
강제 재실행은 전역 금지 규칙이라, NaverLand.__init__에 재시도 2회 + 타임아웃 45초로 흡수.
5.4 시나리오 엔진 수정 (2026-07-25 오전)
new_supply_area_m2override 미적용 버그 → 국평 배정 시나리오가 기준안과 동일 결과.- 종상향 400%에 공공기여 12%를 그대로 써서 분담금이 환급(-1.39억)으로 과대평가.
→ 시나리오별 공공기여율 분리 + 과대평가 / 재초환 경고 추가.
6. 데이터 등급 요약 (이 문서에서 쓴 숫자의 출처)
| 숫자 | 등급 | 재현 방법 |
|---|---|---|
| 실거래(가람3단지 18건, 중계6 16건, 중계7 27건) | 1차(국토부 신고) | cli complex <no> --year 2026 |
| 시세 상/평균/하한, 전세가율 | 2차(한국부동산원) | 동일 명령 |
| 호가·매물 수 | 2차(네이버, 호가) | 동일 명령 |
| 용적률·건폐율·세대수·사용승인 | 2차(네이버 단지상세) | 동일 명령 |
| 복합정비구역 목록 | 1차성(서울시 고시 인용 보도) | 2025-12-18 고시 |
| 파주 -1.39% | 1차성(부동산원 집계 인용) | 2026-07-01 보도 |
| 검색 관심도 | 2차(네이버 데이터랩) | datalab_search |
| 빌라 노후도 54%/50%/40% | 추정(매물 연식태그 프록시) | 건축물대장으로 대체 필요 |
| 분담금·수익률 | 가정(미래값 모형) | cli redev-scenario |
7. 남은 질문
- 파주 2026~2028 입주물량 최신치 — 인용한 수치는 2024-12 보도라 갱신 필요.
- 중계주공6단지 정비계획안 추정분담금 원문 — 모형값(6,000만원)과 대조해야 함.
- 노원구 모아타운 대상지 공식 목록.
- 건축물대장 키 확보 시 은행사거리 일대 전수 노후도 재산출.