노원구 재건축 투자분석 종합 — 무조건매수 가격 + 배정평형 (2026-07-26)

이 문서는 지금까지의 노원 분석(운정 보유판단·중계6·7·재건축재개발 순위)을 **투자 실행

기준**으로 마무리한다. 각 단지의 ① 무조건매수 가격대 ② 평형별 예상 배정평형을 확정한다.

데이터: 2026-07-26 네이버 CDP. 실거래=국토부 신고(1차), 대지지분=용적률 역산(근사),

배정평형=대지지분 기반 추정(정비계획안 비례율·감정가로 확정 전 스크리닝).

0. 배정평형을 읽는 법 (공통)

재건축 배정평형은 권리가액 = 종전자산 감정가 × 비례율로 정해지고, 노후 아파트는 건물값이

작아 세대당 대지지분이 사실상 1차 결정요인이다. 통용 기준(노원 중층 주공, 보수):

핵심 원리: 대지지분이 큰 단지 = 용적률이 낮은 단지다. 그래서 배정 효율은 용적률 순서와

거의 반대다. 소형 평형이라도 저용적 단지면 대지지분이 크다.

1. 단지별 무조건매수 가격 + 배정평형 (재건축 상위)

무조건매수 = 당해(2026) 실거래 저점 이하로, 시세보다 확실히 싼 급매. 대표 소형평형 기준.

이상치(직거래·특수) 의심 거래는 배제하고 중위 대비로 보정했다.

① 상계주공14단지 (용적률 147% · 배정효율 1위)

• 무조건매수: 전용41~46㎡ 기준 3.6억 이하 (중위 4.0~4.1억)
• 배정: 소형(전용41)도 대지지분 12평 → 전용 74~84 배정. 노원 전체에서 대지지분이 가장 크다.

용적률 147%가 만든 압도적 강점. 전용50↑는 국평 무난, 전용84는 무상+환급 여지.

• 판단: 1군 최선호. 대단지(2,265)·복합정비구역·저용적. 프리미엄이 붙었지만 배정에서 회수.

② 중계주공5단지 (용적률 183% · 은행사거리 학군 대장)

• 무조건매수: 전용39㎡ 4.0억↓ / 전용45㎡ 4.3억↓ (전용45 중위 4.9억)
• 배정: 소형(전용39·45, 대지 8~10평) → 전용 59. 전용58(대지13.3평)이 국평 배정 효율 최적.
• 판단: 학군+동북선+진행속도 1군. 소형은 갭 진입용, 국평 노리면 전용58 이상 매수.

③ 상계주공9단지 (용적률 207% · 노원 최대 2,830세대)

• 무조건매수: 전용46㎡ 3.8억↓ / 전용50㎡ 4.3억↓ (전용50 중위 5.8억)
• 배정: 용적률 207%로 대지지분이 상대적으로 작다(소형 8.5~10.7평 → 전용 59). 국평은 전용79(대지15.4평).
• 판단: 대단지 규모의 힘. 단 대지지분이 작아 소형은 분담 부담. 규모 프리미엄 vs 배정효율 트레이드.

④ 상계주공12단지 (용적률 196% · 초역세권)

• 무조건매수: 전용41㎡ 3.9억↓ (중위 4.31억)
• 배정: 전용41(대지9평)→전용59, 전용67(대지14.3평)→국평 무난.
• 판단: 노원역 초역세권 입지. 신통기획.

⑤ 중계주공6단지 (용적률 164%)

• 무조건매수: 전용44㎡ 4.37억↓ (중위 4.5억, 급매 4.5억=2층·세안고 실재)
• 배정: 전용44 단일, 대지11.1평 → 전용 74~84 경계(국평 소액분담).
• 판단: 앞선 상세분석 참조. 저용적(164%)이라 소형 단일평형치곤 배정 양호. 갭 4.5억/실입주 4.9억.

⑥ 상계주공16단지 (용적률 184%)

• 무조건매수: 전용46㎡ 3.5억↓ / 전용59㎡ 4.2억↓ (전용59 중위 5.25억, 매물 49건 풍부)
• 배정: 전용46(대지10.5평)→전용59, 전용79(대지17.4평)→국평 무난.
• 판단: 매물 풍부(선택폭)·전용46 3.5억은 상위 단지 중 가성비 상위.

⑦ 상계주공13단지 (용적률 189% · 최저가)

• 무조건매수: 전용41~46㎡ 3.3억↓ (중위 3.4억, 노원 상위 단지 중 최저)
• 배정: 전용41(대지9.4평)→전용59, 전용58(대지12.8평)→전용74~84.
• 판단: 저평가 역발상 1순위. 정밀안전진단 단계로 프리미엄 미반영. 단 복합정비구역 밖·

진행 초기라 시간 리스크. 3.3억이면 진입가 자체가 낮아 하방 방어.

⑧ 중계무지개 (용적률 193% · 2,433세대)

• 무조건매수: 전용40㎡ 4.0억↓ (중위 4.47억)
• 배정: 전용40(대지8.9평)→전용59, 전용59(대지13평)→전용74~84.
• 판단: 대단지·은행사거리 인접. 예비안전진단 단계.

2. 중계주공5단지 상세 투자분석

2.1 단지 개요

• 중계동 중계로 230 · 2,328세대 18개동 15층 · 1992-04-29 사용승인(34년차)
• 용적률 183% · 건폐율 12% · 시공 대한주택공사 · 세대당 주차 0.64대
• 은행사거리 학원가 도보권 · 동북선 은행사거리역(예정) 약 511m · 복합정비구역 편입
• 사업단계: 복합정비구역(2025-12 고시) · 사업시행 준비 국면(상위권)

2.2 평형 구성과 배정 (6개 평형)

2.3 가격 (2026)

• 시세(부동산원): 전용39 평균 4.08억 / 전용84 평균 11.0억
• 2026 실거래: 전용39 저점 3.975억·중위 4.05억(13건) / 전용58 저점 5.5억·중위 7.75억
• 전고점 대비: 전용84 2021년 13억 → 현재 11억(−15%). 회복 여력 vs 재건축 프리미엄 중첩.

2.4 매수강도 (평형별)

2.5 투자 시나리오 (복합정비 400% 가정, 전용45 매수 4.8억)

• 무산·표류 시: 학군 수요로 하방 방어(전세가율 50%대, 은행사거리 프리미엄).
• 진행 시: 대지지분 9.8평 → 전용59 무상 근접, 국평은 1억대 분담. 준공 후 국평 시세 상당.
• 판단: 2,328세대 대단지 + 학군 + 복합정비 + 진행속도 = 노원 재건축 최상위권.
• 실거주+투자 겸용: 전용58 매수(대지13.3평, 국평 배정 유리) — 5.3억 이하 무조건.
• 소액 갭투자: 전용39·45 매수(4.0~4.3억) — 배정은 전용59, 국평은 분담 각오.
• 소형 초소형(전용39)은 배정 제약으로 실거주 부적합, 투자 전용.

2.6 5단지 리스크

• 용적률 183%로 6단지(164%)·14단지(147%)보다 증축여지 작음 → 분담금 부담 상대적 큼.
• 대단지라 조합원 합의·이주 규모 커 기간 변수 큼(2,328세대).
• 소형 비중 높아(전용39~45가 1,080세대) 국평 수요 대비 배정 경쟁.

3. 요약 매트릭스 — "무조건매수" 한눈에

목적별 추천

• 국평 무상 배정 목표: 상계주공14(전용50+)·중계주공5(전용58+). 대지지분 14평+ 확보.
• 소액 갭투자: 상계주공13(3.3억)·상계주공16 전용46(3.5억). 배정은 전용59, 진입가 최저.
• 학군+실거주+재건축: 중계주공5 전용58. 은행사거리·국평 배정·대단지.
• 저용적 안전: 상계주공14(147%)·중계주공6(164%). 사업성 스트레스 최소.

4. 공통 리스크·한계

• 무조건매수 가격은 "시세 대비 싸다"이지 "무손실 보장"이 아니다. 노원권은 사업성(분담금

수용성)이 낮아 관리처분 단계 좌초가 반복됐다. 재건축 기간은 최저 10년~최고 23년(별도 분석).

• 배정평형·분담금은 정비계획안 확정 전 근사다. 비례율·종전자산 감정가로 뒤바뀔 수 있다.
• 대지지분은 용적률 역산이라 ±오차. 건축물대장 키로 정확화 필요.
• 매물 최저호가는 동일주소 중복광고를 걷어낸 실물건 기준으로 재확인해야 한다(6단지 사례).

5. 설계 기록

• redevelopment/allocation.py 신설 — 대지지분 안분 + 배정평형 밴드 추정. 테스트 +5.
• 상위 8개 단지 평형별 대지지분(역산)·2026 실거래 저점/중위 수집 → 매수밴드×배정평형 매트릭스.
• 이상치(중위 대비 <70% 저점) 보정 로직 적용.