노원구 재건축·재개발 투자 유망 순위 + 매물 (2026-07-26)
데이터: 2026-07-26. 재건축은 네이버 CDP 단지 제원 302개 전수 스캔 → 준공 30년+·300세대+
43개 후보를 프로젝트 엔진(
redevelopment/engine.py)으로 점수화 + 사업단계·복합정비구역 가중.재개발은 뉴스·UGC로 구역 진행단계 조사. 등급: 1차성(고시·심의 인용) / 2차(네이버) / UGC.
0. 질의
노원구 재건축 투자 유망 순위, 재개발 투자 유망 순위 조사 + 매물 조사.
1. 순위 산정 방법 (투명성)
재건축 점수 = 엔진점수(0~100, 노후도35%+용적률여유40%+대지지분25%) + 사업단계 가점(×2)
+ 복합정비구역 편입 +15. 복합정비구역(2025-12-18 고시)은 용도지역 상향으로 400%를 받아
사업성이 근본적으로 달라지므로 큰 가중을 줬다. 사업단계는 뉴스·UGC 실측(추진위>정밀안전진단>
예비안전진단>초기).
한계: 대지지분은 세대당 평균공급면적/용적률로 역산(토지대장 아님). 사업단계는 시점
스냅샷이라 변한다. 이 순위는 스크리닝이며 개별 물건은 정비계획안·등기부로 확정한다.
2. 재건축 투자 유망 순위 (상위 17)
| 순위 | 단지 | 동 | 준공 | 세대 | 용적률 | 등급 | 사업단계 | 복합정비 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 상계주공14단지 | 상계 | 1989 | 2,265 | 147% | 높음 | 정비계획 | ★ |
| 2 | 중계주공5단지 | 중계 | 1992 | 2,328 | 183% | 중간 | 사업시행 준비 | ★ |
| 3 | 상계주공9단지 | 상계 | 1988 | 2,830 | 207% | 높음 | 신통기획 | ★ |
| 4 | 상계주공12단지 | 상계 | 1988 | 1,739 | 196% | 높음 | 신통기획 | ★ |
| 5 | 중계주공6단지 | 중계 | 1993 | 600 | 164% | 중간 | 추진위 | ★ |
| 6 | 라이프·청구·신동아 | 중계 | 1993 | 960 | 215% | 중간 | 초기 | ★ |
| 7 | 동진신안 | 중계 | 1993 | 468 | 218% | 중간 | 초기 | ★ |
| 8 | 청구3차 | 중계 | 1996 | 780 | 196% | 중간 | 초기 | ★ |
| 9 | 건영3차 | 중계 | 1995 | 948 | 217% | 중간 | 초기 | ★ |
| 10 | 상계주공16단지 | 상계 | 1988 | 2,392 | 184% | 중간 | 신통기획 | |
| 11 | 효성 | 공릉 | 1995 | 340 | 119% | 중간 | 초기 | |
| 12 | 상계주공13단지 | 상계 | 1989 | 939 | 189% | 중간 | 정밀안전진단 | |
| 13 | 한신1차 | 상계 | 1987 | 420 | 192% | 중간 | 초기 | |
| 15 | 중계무지개 | 중계 | 1991 | 2,433 | 193% | 중간 | 예비안전진단 | |
| 17 | 중계주공7단지 | 중계 | 1993 | 630 | 176% | 중간 | 예비안전진단·구역밖 |
티어 해석
- 1군 (안전+속도, 상위1~5): 복합정비구역 편입 + 대단지 + 사업단계 선두. 재건축 실현
확률이 가장 높은 그룹. 특히 상계주공14단지(용적률 147%)는 노원 전체에서 증축여지가
가장 크고, 중계주공5단지는 은행사거리 학군 + 진행속도 선두. 프리미엄이 이미 붙어 비싸다.
- 2군 (은행사거리 라인, 6~9): 중계 학원가 밀집 단지. 복합정비구역이나 아직 초기라
진입가가 상대적으로 낮다. 학군 수요가 하방을 받친다. 용적률 215%+로 사업성은 1군보다 얇음.
- 3군 (구역 밖·초기, 10~17): 신통기획/일반 재건축. 저평가 매력은 있으나 사업 불확실성 큼.
효성(공릉, 용적률 119%)은 순위표에서 유일하게 100%대 저용적 — 구역 밖이나 사업성
잠재력 주목. 중계주공7단지는 구역 밖이라 현행 250%로 사업 성립 곤란(별도 분석 참조).
⚠️ 상위 = "가장 안전·빠름"이지 "가장 싸다"가 아니다. 1군은 이미 프리미엄이 붙었다.
저평가 역발상은 3군에서, 단 실현 리스크를 감수할 때.
3. 재개발 투자 유망 순위
노원 재개발은 **① 상계뉴타운(상계 재정비촉진지구, 6개 구역) ② 상계5동 신통기획 ③ 백사마을
④ 모아타운으로 나뉜다. 아파트 재건축과 달리 구역 진행단계 = 안전성**이 핵심이다.
| 순위 | 구역 | 유형 | 진행단계 | 규모 | 투자성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 상계5구역 | 뉴타운 | 통합심의 통과(2025-12) → 2026 사업시행인가·2028 착공·2031 준공 | 2,016가구 | 궤도 진입. 보정계수 1.96 |
| 2 | 상계1·2구역 | 뉴타운 | 시공사 선정 완료 | — | 상대적 안전 |
| 3 | 상계5동(154-3) | 신통 재개발 | 공공지원 조합직접설립·정비계획안 수립 중 | — | 초기·보정계수 1.96, 상승여력 |
| 4 | 상계3구역 | 공공재개발 | 공공재개발 추진 중 | — | LH 주도, 속도 기대 |
| 참고 | 백사마을(중계본동30-3) | 재개발 | 착공 임박·이주철거 완료 | 3,178가구 | 신규 진입 불가(SH 시행) |
| 참고 | 상계4구역(노원센트럴푸르지오) | 뉴타운 | 입주 완료(2020) | — | 종료 |
| 별도 | 모아타운(상계2·3, 월계500·석계·상계역) | 모아타운 | 선정~정비계획 각기 다름 | 소규모 | 소액갭·UGC 오염 극심 |
재개발 해석
- 상계뉴타운이 노원 재개발의 중심축이다. 당고개역(4호선) 일대 6개 구역. 4구역은 이미
입주, 5구역이 2025-12 통합심의를 통과하며 가장 확실한 궤도 진입 구역이 됐다
(2031 준공 목표). 상계5구역은 10년 부침 끝에 시공사 재선정·심의 통과 — 안전성↑.
- 상계5동(154-3)은 상계뉴타운 5구역과 다른 사업이다(이름 혼동 주의). 공공지원 조합
직접설립 + 보정계수 1.96(사업성 보정)으로 초기 진입 시 상승여력이 크나 불확실성도 크다.
- 백사마을은 투자 대상이 아니다. 착공 임박·이주철거 완료라 신규 진입 창구가 닫혔다.
- 모아타운은 소액갭(공시가 1억 이하 다주택 가능)으로 광고가 쏟아지나, UGC 오염이 극심하다
(같은 매물 7회 도배 실측 — ugc 격리 확인). 구역별 실제 진행단계를 정비사업 정보몽땅으로
개별 확인해야 하며, 소규모라 사업성·환금성 리스크가 크다.
재개발 투자 원칙 (노원)
진행단계가 곧 안전마진이다. 사업시행인가 이후(상계5구역) = 궤도, **정비구역 지정 전
(상계5동·모아타운)** = 고위험 고수익. 초보는 상계뉴타운 궤도 구역, 역발상은 신통·모아타운.
4. 매물 (재건축 상위 단지, 2026-07-26, 소형 최저가)
| 단지 | 매물수 | 최저 호가 | 중위 호가 | 최저 물건 |
|---|---|---|---|---|
| 상계주공13단지 | 32 | 3억 7,000만 | 6억 1,000만 | 전용45㎡·중층·급매·올수리 |
| 중계주공5단지 | 57 | 4억 3,000만 | 8억 9,000만 | 전용38㎡·8층·동북선수혜 |
| 상계주공14단지 | 160 | 4억 5,000만 | 6억 4,000만 | 전용41㎡·1층·부분수리 |
| 중계주공6단지 | 43 | 4억 5,000만 | 5억 | 전용44㎡·2층·급매·세안고 |
| 상계주공16단지 | 97 | 4억 5,000만 | 6억 5,500만 | 전용45㎡·15층·올수리 |
| 상계주공12단지 | 101 | 4억 7,000만 | 6억 8,000만 | 전용41㎡·1층·초역세권 |
| 상계주공9단지 | 131 | 4억 8,000만 | 7억 | 전용45㎡·5층·세안고·복합정비 |
| 중계무지개 | 70 | 5억 | 7억 | 전용39㎡·4층·전세안고 |
매물 읽는 법
- 최저 호가는 전부 소형(38~45㎡)이다. 재건축 진입은 소형 소액이 정석 — 대지지분은 층·평형
대비 균등에 가까워 소형이 평당 대지지분가가 유리할 수 있다(단 배정 평형은 작아짐).
- 중위 호가가 최저의 1.4~2배인 것은 대형평형·신축기대 매물이 섞여서다. 소형↔대형을
같은 선에서 비교하면 안 된다(면적 버킷 분리 원칙).
- 상계주공13단지 3.7억은 순위 12위이나 매물 최저가는 가장 낮다 — 정밀안전진단 단계로
아직 프리미엄이 덜 붙은 저평가 구간. 역발상 후보.
- 중계주공5단지 4.3억(전용38)은 은행사거리 학군+동북선 수혜 대장인데 소형 최저가가
의외로 낮다 — 소형 초소형은 재건축 시 배정 평형 제약이 커서 실수요가 얇기 때문. 투자면
기회, 실거주면 부적합.
5. 종합 투자 관점
"안전·빠름"을 원하면 — 재건축은 1군(상계주공14·중계주공5·상계주공9), 재개발은 상계5구역.
이미 프리미엄이 붙었지만 실현 확률이 높다.
"저평가·역발상"을 원하면 — 재건축은 상계주공13(3.7억)·효성(용적률 119%)·중계 2군,
재개발은 상계5동·모아타운. 진입가는 싸나 사업 불확실성·기간(§이전 분석: 최저 10년~최고 23년)을
감수해야 한다.
공통 리스크: 노원권은 사업성(분담금 수용성)이 낮아 관리처분 단계 좌초가 반복됐다.
대지지분이 작은 소형 주공일수록 분담금 부담이 커진다. 재건축·재개발 모두 **관리처분(분담금
확정) 통과 여부가 진짜 분수령**이다.
6. 설계 기록
- 노원 302개 단지 제원 CDP 전수 스캔 → 30년+·300세대+ 43개 후보 → 엔진 점수화 파이프라인 확립.
- 복합정비구역 편입(2025-12 고시 명단)을 엔진 점수에 +15 가중, 사업단계 가점(×2) 결합.
- 상위 8개 단지 매물 최저가·중위 수집(소형 버킷).
7. 미확인 (다음 단계)
- 대지지분 역산 → 건축물대장 키로 전수 정확화(순위 정밀도 상승).
- 각 재개발 구역 진행단계를 정비사업 정보몽땅으로 1차 원본 확정(현재 뉴스·UGC 기반).
- 상위 단지별 정비계획안 추정분담금 → 매수강도·사업성 실측 검증.