서울 상수동 지역 투자분석
질의 원문
1. 서울 상수동 지역 투자분석해줘.
2. 서울 중랑구 투자분석해줘.
이 문서는 1번, 서울 마포구 상수동만 다룬다. 중랑구는 별도 문서로 분리한다.
수집 경로와 시점
- 수집시점: 2026-07-28 KST
- 거시 스냅샷:
python .claude/skills/region-invest/region_invest.py macro - 국토부 실거래:
python -m realestate.cli collect-molit 11440 202606python -m realestate.cli collect-molit 11440 202607- 2025-01~2026-07 재집계:
reports/molit_sangsu_jungnang_2025_202607.json - 네이버부동산 매물 스냅샷:
- 상수동
cortarNo=1144011500, APT 매매 94건 - 원자료:
reports/market_snapshot_sangsu_jungnang_2026-07-28.json - 단지별 실거래·시세:
region_invest.py complex 9738 --year 2026→reports/complex_상수두산위브.mdregion_invest.py complex 104791 --year 2026→reports/complex_래미안밤섬리베뉴I.mdregion_invest.py complex 104792 --year 2026→reports/complex_래미안밤섬리베뉴II.md- 자동 5축 평가:
region_invest.py auto 9738,104791,104792,... --year 2026 - 개발정보:
python -m realestate.cli dev-info "서울 상수동" --display 20- 서울시 제5차 도시·건축공동위원회 결과: 광흥창역세권(상수동) 장기전세주택 지구단위계획 수정가결
- UGC:
python -m realestate.cli ugc "상수동 부동산 투자" --display 20 --min-weight 0.5python -m realestate.cli ugc "상수동 래미안밤섬리베뉴" --display 20 --min-weight 0.5
데이터 등급
| 항목 | 등급 | 비고 |
|---|---|---|
| 국토부 RTMS 실거래 | 1차 공공 | data.go.kr 상세셋, 해제거래 제외. 2026-07은 신고 지연으로 잠정 |
| 네이버부동산 매물 | 2차/미검증 | 호가·중복 광고·거래완료 가능. 실거래가 아님 |
| 네이버 경유 시세/실거래 리포트 | 1차 원자료의 2차 경유 | 단지별 국토부 신고자료 + 한국부동산원/KB 시세 |
| 서울시 도시·건축공동위원회 | 1차 공공 | 광흥창역세권 계획 단계 확인 |
| UGC/카페/블로그/뉴스 | UGC/2차 | 단계·갈등·관심도만 채택, 가격 근거로 쓰지 않음 |
핵심 결론
판정: 보유/실거주 안정성은 높지만, 신규 투자 진입은 가격 안전마진이 얇다.
상수동은 한강변·홍대/합정 생활권·6호선·여의도 접근성을 동시에 가진 희소 입지다. 다만 이미 가격이 마포 핵심지 프리미엄을 상당히 반영하고 있고, 정비사업으로 큰 폭의 레버리지가 생기는 지역이라기보다 완성지 성격의 고가 주거지에 가깝다.
따라서 상수동은 "개발차익을 크게 먹는 투자"보다 실거주 겸 장기 보유, 또는 실거래 하단 급매 포착이 맞다. 호가 추격은 권하지 않는다.
거시·시장 흐름
- 거시 스냅샷: 기준금리 2.5%, USD/KRW 1466.3, cycle_factor 0.89.
- 국면:
관망(분할·대기 권장). - 마포구 국토부 실거래 중위:
- 2025년: 14.1억, 3,988건
- 2026년 1~6월: 14.5억, 1,095건
- 2026년 7월: 13.2억, 47건. 신고 지연으로 잠정
- 상수동 국토부 실거래 중위:
- 2025년: 17.9억, 73건
- 2026년 1~6월: 20.5억, 18건
- 2026년 7월: 1건뿐이라 대표값 없음
- 상수동 2026년 1~6월 면적대:
- 60~85㎡: 15건, 중위 20.3억
- 85㎡ 초과: 3건, 중위 22.5억
해석: 2026년 상수동은 거래 표본은 줄었지만, 체결 가격은 2025년보다 높은 구간으로 이동했다. 단, 거래량이 작아 한두 건의 고가 거래가 체감 시세를 끌어올릴 수 있다.
현재 매물 스냅샷
네이버부동산 APT 매매 94건 기준:
| 단지 | 매물 수 | 매물 중위 | 최저 호가 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 상수두산위브 | 20건 | 17.0억 | 17.0억 | 상수동 진입 하단. 준공 2004, 용적률 307%라 재건축 매력은 낮음 |
| 래미안밤섬리베뉴I | 20건 | 24.0억 | 22.9억 | 2014년식, 한강변·브랜드 프리미엄. 호가가 실거래보다 높음 |
| 래미안밤섬리베뉴II | 20건 | 24.5억 | 20.0억 | 실거래 표본은 있으나 호가 상단 추격은 위험 |
| 상수월드메르디앙III | 18건 | 23.0억 | 23.0억 | 표본상 고가권 |
| 신구강변연가 | 14건 | 37.5억 | 37.5억 | 대형·희소 매물 성격 |
호가는 실거래가 아니다. 특히 래미안밤섬리베뉴 84㎡ 호가는 23억~25억대가 보이지만, 2026년 실거래 중위는 타입별로 약 20.5억~20.95억 수준이다.
단지별 판단
| 단지 | 2026 실거래/시세 핵심 | 자동평가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 상수두산위브 | 전용84 중위 16.45억, 전세 중위 7.66억, 전세가율 47% | 2.18/5, 주의 | 실거주 안정형. 용적률 307%라 재건축 기대는 낮음. 16억 초중반 이하만 안전마진 |
| 래미안밤섬리베뉴I | 전용84 실거래 2건 22.0억/22.8억, 호가 22.9억~24억 | 2.28/5, 주의 | 상수 핵심 브랜드. 다만 표본 부족과 호가 프리미엄 큼 |
| 래미안밤섬리베뉴II | 전용84 타입 중위 20.5억~20.95억, 전세가율 45% | 2.23/5, 주의 | 실거래 있는 비교군. 23억 이상 호가는 선별 필요 |
자동평가 점수가 낮은 이유는 입지가 나쁘다는 뜻이 아니다. 이미 완성지라 정책·개발 레버리지와 가격 안전마진이 약하고, 거시가 관망 국면이라 신규 진입 계수가 낮게 반영된 결과다.
개발·정비사업 신호
공식 확인된 핵심 개발 신호는 광흥창역세권(상수동) 장기전세주택사업이다.
- 2026-03-25 서울시 도시·건축공동위원회에서 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정안이 수정가결됐다.
- 대상지는 광흥창역 인접 역세권이다.
- 제2종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향, 용적률 500% 이하, 지상 24층 규모 공동주택 130세대 계획이다.
- 이 중 41세대는 장기전세주택이다.
이 개발은 상수동 전체 가격을 새로 재평가할 정도의 대규모 공급은 아니다. 다만 상수·광흥창 생활권의 역세권 고밀화 방향성을 보여주는 공공 신호다.
UGC에서는 상수역세권 재개발 예상도, 3억대 갭투자, 신통기획 같은 표현이 일부 확인됐지만 공식 구역·고시로 확정되지 않은 서사가 많다. 특히 "한강변 재개발"이나 "주택수 제외"형 투자 글은 중개·강의 유인이 섞일 수 있어 가격 근거로 쓰지 않는다.
투자 전략
| 목적 | 판단 | 가격 원칙 |
|---|---|---|
| 실거주+장기보유 | 가능 | 상수두산위브 84㎡ 16억 초중반, 래미안밤섬리베뉴 84㎡ 20.5억~21.5억 이하 선별 |
| 단기 시세차익 | 비권장 | 이미 2026년 상승분과 호가 프리미엄 반영. 23억~24억 추격 매수 금지 |
| 갭투자 | 보수 | 전세가율 42~47% 중심이라 필요 자기자본이 크다 |
| 재개발 빌라 투자 | 보류 | 공식 구역·권리산정기준일·대지지분 확인 전까지 UGC 서사만으로 진입 금지 |
| 대형 희소 매물 | 초고액 실거주자용 | 유동성 낮고 표본이 작아 투자 수익률 계산 부적합 |
매수·보류 기준
- 매수 검토: 상수두산위브 전용84가 16억 전후, 래미안밤섬리베뉴 84㎡가 2026년 실거래 중위에 가까운 20억 후반~21억 초반으로 내려올 때.
- 관망: 래미안밤섬리베뉴 84㎡ 호가 23억~24억, 대형 30억 이상 구간.
- 피할 것: 공식 구역 확인 없는 상수역세권 재개발·신통기획 홍보성 빌라, 주택수 제외/갭투자만 강조하는 매물.
최종 판단
상수동은 "싸게 사서 크게 바뀌는 곳"이 아니라 비싼 대신 입지가 이미 증명된 곳이다. 신규 투자는 급매 포착형으로만 접근하고, 개발차익형이라면 상수동보다 중랑구의 공식 정비사업지 쪽이 더 투자형에 가깝다.
가정
- 2026년 7월 실거래는 신고 지연이 있어 대표값으로 쓰지 않았다.
- 네이버 매물은 APT 매매만 집계했다. 빌라·상가·오피스텔은 별도 분석 대상이다.
- 자동 5축 평가는 학군·조망·한강 접근성의 미세 프리미엄을 중립 처리한다.
한계·미확인
- 매물 호수·동·조망·수리상태·임대차 조건은 네이버 요약 API만으로 확정할 수 없다.
- 광흥창역세권 계획은 상수동 내 일부 구역 사업이며 상수동 전체 정비사업 확정 신호로 확대해석하면 안 된다.
- 상수동 저층주거지 재개발 가능성은 구역 경계·고시·권리산정기준일 원본 확인 전까지 미확정이다.
참고 링크
- 서울시 보도자료: https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=455012&srchCtgry=465
설계 결정
- 상수동은 중랑구와 투자 성격이 달라 별도 분석 문서로 분리했다.
reports/molit_sangsu_jungnang_2025_202607.json과reports/market_snapshot_sangsu_jungnang_2026-07-28.json을 공통 원자료로 남겼다.