인천 송도 아파트 시세·투자가치 TOP10
1. 질의 원문
송도 지역 아파트 시세 투자가치 분석하고 투자가치가 높은 아파트 종합 순위 top 10을 정해줘. 선정 기준도 알려주고 각 선정 기준 중 사람들의 평가에 따라 달라질 수 있는 중요 기준은 별도로 top10으로 매겨줘. 추가로 구축의 경우 재건축이나 리모델링 가능성도 같이 검토해줘. 미분양 상태도 파악해주고 공급량도 파악해줘. 전월세 시세 변동 및 매매가 변동도 그래프로 파악해주.
2. 수집 시점·범위
- 수집 시점: 2026-08-02 17시 전후
- 범위: 인천 연수구 송도동 아파트·주상복합. 더샵송도엘테라스 같은 오피스텔은 제외하고, 별도 문서의 오피스텔 분석으로 분리한다.
- 대표 비교 면적: 단지별 전용 84㎡ 전후. 84형 표본이 부족한 단지는 같은 단지 내 84형 전체 타입을 합산하되, 59·74·99㎡와 섞지 않았다.
- 수집 경로:
- region-invest
find 송도 --sido 인천 --sigungu 연수구 - region-invest
complex <complexNo> --year 2026 --trades - 네이버부동산 실거래 API(국토교통부 신고자료 경유), 한국부동산원·KB 시세
- 인천광역시 2026년 6월 공동주택 미분양 공표자료
- 한국부동산원 R-ONE 미분양 OpenAPI
- UGC 스캐너:
송도 아파트 투자 단점 학군 교통 공급,송도 대장 아파트 퍼스트파크 파크애비뉴 센트럴파크 학군
3. 결론
송도는 장기 자족성은 유지되지만, 2024~2025년 입주·미분양 부담이 아직 남아 있는 선별장이다. GTX-B와 바이오 클러스터는 실체가 있는 호재지만, 이미 송도 가격에 반복적으로 반영되어 왔고 개통·입주 지연 변수도 있다. 따라서 순위는 “비싼 대장 단지”보다 가격·전세 방어력·대단지 유동성·신축 희소성·공급 리스크를 함께 본 위험조정 순위로 산정했다.
현재 기준 1순위는 힐스테이트레이크송도4차다. 2025년 신축, 1,319세대, 용적률 203%, 84형 실거래 중위 약 8.46억, 전세 중위 약 5.0억으로 신축 프리미엄과 전세 방어력이 동시에 잡힌다. 2~5순위는 더샵센트럴시티, 에듀포레푸르지오, 송도SK뷰, 호반써밋송도처럼 대단지·거래 표본·전세가율이 받쳐주는 단지를 우선했다.
고가 대장권인 송도더샵파크애비뉴, 더샵퍼스트파크 F15, 힐스테이트송도더스카이, 송도자이더스타는 좋은 단지지만, 현 가격대에서는 전세가율이 낮거나 가격 발견이 덜 끝난 구간이라 순수 투자 순위에서는 일부 제외·후순위로 두었다. 다만 실거주 만족도와 고자본 회복장 베팅에서는 이 판단이 달라질 수 있다.
4. 선정 기준
| 기준 | 배점 | 판단 방식 |
|---|---|---|
| 가격 매력·상승여력 | 20 | 84형 실거래 중위, 주변 대장 대비 할인, 최근 월별 방향 |
| 거래 유동성·표본 신뢰도 | 15 | 세대수, 매매 매물 수, 2026년 실거래 표본 |
| 전세 방어력·갭 안정성 | 15 | 전세 중위, 전세가율, 전세 표본 |
| 입지·교통·직주근접 | 15 | 인천1호선, GTX-B 인천대입구, 바이오·국제업무지구 접근 |
| 상품성·브랜드·단지 규모 | 12 | 신축성, 브랜드, 커뮤니티, 주차, 일반아파트/주상복합 |
| 공급·미분양 리스크 | 10 | 2024~2025 입주 충격, 2026~2027 공급 공백, 연수구 미분양 |
| 정비·리모델링 옵션 | 8 | 구축의 준공연한, 용적률, 세대수, 사업성 |
| UGC·선호 프리미엄 | 5 | 학군·조망·공구 선호 등 사람마다 달라지는 평가 |
| 합계 | 100 | 소표본·호가 중심 단지는 감점 |
5. 종합 TOP10
| 순위 | 단지 | 점수 | 84형 2026 매매 중위 | 전세 중위·전세가율 | 투자 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 힐스테이트레이크송도4차 | 77 | 8.46억 | 5.00억 / 59.1% | 2025년 신축, 1,319세대, 용적률 203%. 신축 희소성과 전세 방어력이 가장 균형적이다. |
| 2 | 송도더샵센트럴시티 | 75 | 8.65억 | 4.88억 / 56.4% | 2,610세대 대단지와 거래 유동성. 가격은 중상단이나 환금성이 좋다. |
| 3 | 송도에듀포레푸르지오 | 74 | 7.87억 | 4.70억 / 59.8% | 전세 방어력과 1,406세대 규모가 좋다. 신축 대장 대비 가격 부담이 낮다. |
| 4 | 송도SK뷰 | 73 | 7.15억 | 3.80억 / 53.1% | 2,100세대, 거래 표본 71건. 7억대 대단지 실거주·투자 절충형. |
| 5 | 호반써밋송도 | 72 | 6.37억 | 3.93억 / 61.6% | 전세가율과 진입가가 가장 좋다. 다만 주상복합·고용적률·외곽 인식은 감점. |
| 6 | 더샵송도마리나베이 | 70 | 6.50억 | 3.88억 / 59.6% | 3,100세대 초대단지, 가격 메리트. 외곽·공급 부담 때문에 급매 기준 엄수. |
| 7 | 송도더샵마스터뷰 21BL 중심 | 68 | 8.23억 | 4.15억 / 50.5% | 더샵 프리미엄권 대비 할인. 2015년식이라 신축성은 약하지만 입지 선호가 받친다. |
| 8 | 더샵송도프라임뷰20BL | 67 | 9.73억 | 4.78억 / 49.1% | 2022년 신축성과 저용적률은 좋다. 표본이 작고 갭이 커서 9억 초중반 급매가 필요하다. |
| 9 | 송도더샵퍼스트파크 F14 중심 | 65 | 10.75억 | 4.70억 / 43.7% | 대장권 선호는 강하지만 현 가격에서는 투자 효율이 낮다. 회복장 베팅용. |
| 10 | 송도아이파크 | 64 | 6.50억 | 4.00억 / 61.5% | 2005년식, 용적률 157%로 리모델링 옵션이 있다. 표본이 작아 급매 확인이 필수다. |
순위 밖 주요 후보
| 단지 | 판단 |
|---|---|
| e편한세상송도 | 84형 6억대 초중반, 2,708세대라 안정적이다. 다만 송도 핵심권 선호와 상품성에서는 상위권 대비 약하다. |
| 송도오션파크베르디움 | 84형 6.15~6.25억대, 전세가율 55~57%로 좋다. 8공구 외곽 인식 때문에 마리나베이보다 한 단계 낮게 봤다. |
| 송도캐슬해모로 | 84형 6억 전후, 전세가율 60% 안팎. 가격은 좋지만 2013년식·입지 선호·정비 옵션이 애매하다. |
| 송도글로벌파크베르디움 | 84형 9.1~9.6억, 전세 4.8~5.3억. 실거주 선호는 좋지만 투자 진입가는 싸지 않다. |
| 송도더샵파크애비뉴 | 대장 선호는 강하지만 84형 12억대, 전세가율 39%대로 순수투자 효율은 낮다. |
| 송도자이더스타·자이크리스탈오션·더샵아크베이·럭스오션SK뷰 | 2024~2025 입주 신축군. 장점은 크지만 가격 발견·전세 안정화가 아직 진행 중이다. |
6. 사람 평가에 따라 달라지는 중요 기준 TOP10
이 항목은 점수보다 민감도 순위다. 같은 단지라도 아래 기준을 얼마나 중시하느냐에 따라 순위가 크게 바뀐다.
| 민감도 순위 | 기준 | 높게 평가하면 유리한 단지·권역 |
|---|---|---|
| 1 | 1공구·센트럴파크·국제업무지구 선호 | 퍼스트파크, 파크애비뉴, 센트럴파크 인접 주상복합 |
| 2 | 학군·학원·국제학교 접근성 | 퍼스트파크·마스터뷰·글로벌파크 등 기존 선호권 |
| 3 | GTX-B·인천1호선 접근성 | 인천대입구·센트럴파크·캠퍼스타운 접근 단지 |
| 4 | 조망 프리미엄 | 호수·센트럴파크·오션뷰·골프장 조망 단지 |
| 5 | 일반아파트 선호 vs 주상복합 수용도 | 일반아파트 선호 시 SK뷰·에듀포레·아이파크, 주복 수용 시 호반써밋·아트윈·더스카이 |
| 6 | 신축 선호 vs 완성 생활권 선호 | 신축 선호 시 레이크4·자이더스타, 완성권 선호 시 퍼스트파크·센트럴시티 |
| 7 | 대단지 커뮤니티·환금성 | 마리나베이, 센트럴시티, e편한세상, SK뷰 |
| 8 | 브랜드 선호 | 더샵·힐스테이트·자이·SK·푸르지오 순으로 개인 선호 차이 큼 |
| 9 | 갭투자 안정성 | 호반써밋, 아이파크, 에듀포레, 마리나베이 |
| 10 | 6·8공구 미래개발 기대 vs 현재 편의성 | 레이크·마리나·오션파크는 미래성, 1공구는 현재 편의성 |
UGC 스캐너에서는 학군, GTX-B, 1공구·대장권, 공급 부담, 주상복합 호불호가 반복적으로 나타났다. 단, UGC는 가격 근거가 아니라 선호와 편향을 확인하는 보조자료로만 사용했다.
7. 시세 그래프
84형 매매 실거래 월별 중위값
2026년 1~7월만 보면 퍼스트파크 F14와 프라임뷰20BL은 고가권에서 강한 반등을 보였고, 힐스테이트레이크송도4차도 4~7월로 갈수록 가격 발견이 위로 진행됐다. 반대로 호반써밋·마리나베이·아이파크는 6억대 가격축이라 전세가율과 진입가 매력이 크다.
84형 전세 실거래 월별 중위값
전세는 단지·월별 표본 편차가 크다. 그래도 레이크4·에듀포레·프라임뷰·퍼스트파크는 4.7~5억 이상 체결이 확인되고, 호반써밋·마리나베이·SK뷰는 3.8~4.0억권에서 방어되는 모습이다. 월세는 보증금/월세 조합이 단지마다 달라 같은 축으로 비교하지 않았다.
매매·전세 중위값과 전세가율
순수 투자에서는 호반써밋, 아이파크, 에듀포레, 마리나베이처럼 전세가율이 높은 단지가 유리하다. 반대로 퍼스트파크 F14, 프라임뷰20BL은 단지 선호와 상승 민감도는 높지만 갭 부담이 크다.
8. 미분양·공급
미분양
| 항목 | 2026.05 | 2026.06 | 변화 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 연수구 미분양 | 575가구 | 517가구 | -58가구 | 감소 전환은 긍정이나 잔여 물량은 아직 크다. |
| 연수구 준공후 미분양 | 236가구 | 231가구 | -5가구 | 악성 재고가 줄었지만 속도는 느리다. |
| 연수구 60~85㎡ 미분양 | - | 393가구 | - | 송도 투자 핵심 면적인 84형과 직접 경쟁한다. |
| 연수구 60~85㎡ 준공후 미분양 | - | 107가구 | - | 전세·매매 가격 상단을 누르는 재고다. |
인천시 2026년 6월 30일 기준 공표자료에 따르면 인천 전체 미분양은 4,204가구, 연수구는 517가구다. R-ONE OpenAPI에서는 2026년 5월 기준 연수구 미분양이 575가구로 잡혔고, 2024년 1월 대비 +395가구, +219.4% 증가였다. 즉, 6월 감소는 긍정이지만 미분양 재고가 해소됐다고 보기는 이르다.
공급량
| 연도 | 송도동 입주 물량 | 근거·해석 |
|---|---|---|
| 2025 | 3,706가구 | 럭스오션SK뷰 1,114 + 더샵아크베이 775 + 힐스테이트레이크송도4차 1,319 + 송도아메리칸타운더샵 498 = 3,706. 부동산R114 인용 기사 수치와 일치한다. |
| 2026 | 0가구 | 2026년 공급 공백은 가격 하방 압력을 줄이는 요인이다. |
| 2027 | 1,017가구 | 공급은 재개되지만 2024~2025 입주 폭탄보다는 작다. |
공급 관점의 핵심은 “2026년 공급 공백”과 “아직 남은 미분양”이 동시에 존재한다는 점이다. 급매가 줄어들면 2026년 하반기 이후 가격 반등 여지가 생기지만, 미분양·준공후 재고가 빠르게 줄지 않으면 신축권 가격 회복은 제한될 수 있다.
9. 구축 재건축·리모델링 가능성
| 단지 | 준공 | 용적률 | 세대수 | 리모델링 | 재건축 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송도아이파크 | 2005 | 157% | 616 | 가능연한 도달, 후보 중상 | 30년 도달은 2035년 | 저용적률·브랜드 장점. 다만 공식 추진 확인 전에는 옵션 가치만 반영. |
| 송도풍림아이원1단지 | 2005 | 174% | 1,024 | 가능연한 도달, 후보 중 | 2035년 이후 | 세대수와 가격은 좋지만 브랜드·동의율·사업 주체 확인 필요. |
| 송도성지리벨루스 | 2006 | 자료 보강 필요 | 626 | 가능연한 도달, 후보 중 | 2036년 이후 | 생활권이 좋으면 검토 가능하나 가격 메리트 확인 필요. |
| 송도웰카운티1단지 | 2008 | 159% | 980 | 가능연한 도달, 후보 중 | 2038년 이후 | 용적률은 좋지만 재건축은 장기. 중대형 수요가 변수. |
| 송도더샵퍼스트월드 | 2009 | 고밀 주상복합 | 1,596 | 낮음~중 | 낮음 | 주상복합·고용적률이라 정비 옵션보다 입지 프리미엄 위주. |
| 송도캐슬해모로 | 2013 | 219% | 1,439 | 2028년 이후 | 2043년 이후 | 가격은 싸지만 정비 옵션은 아직 약하다. |
주택법령상 공동주택 증축 리모델링은 사용검사일 등으로부터 15년 경과가 핵심 조건이다. 재건축은 2025년 제도 개선으로 준공 30년 초과 단지가 진단 이전에도 절차 착수가 가능해졌지만, 송도 구축 대부분은 아직 30년까지 시간이 많이 남아 있다. 따라서 구축 투자 포인트는 “당장 재건축”이 아니라 전세가율 높은 저가 매수 + 장기 리모델링 옵션이다.
10. 매수 기준가
| 목적 | 우선 후보 | 기준가 |
|---|---|---|
| 위험조정 1순위 | 힐스테이트레이크송도4차 | 84형 8.3~8.5억 이하부터 검토, 전세 4.8~5.0억 확인 |
| 대단지 안정형 | 센트럴시티, SK뷰, 에듀포레 | 센트럴시티 8.5억 이하, SK뷰 7.1억 이하, 에듀포레 7.8억 이하 |
| 갭 축소형 | 호반써밋, 마리나베이, 아이파크 | 호반 6.3억 전후, 마리나 6.3~6.5억, 아이파크 6.4억 이하 |
| 고자본 회복장 | 퍼스트파크 F13/F14, 프라임뷰20BL | 퍼스트파크 F14 10.3억 이하, 프라임뷰20BL 9.5억 이하 |
| 보류 | 파크애비뉴, 더스카이, 자이더스타·크리스탈오션 | 좋은 단지지만 현 가격은 실거주 만족도 위주. 투자 매수는 급매·전세 안정 확인 후 |
11. 출처·한계
- 인천광역시, 2026년 6월 기준 공동주택 미분양 현황: https://www.incheon.go.kr/build/BU050301/3083872
- 국토교통 통계누리 미분양주택현황보고: https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statMetaView.do?hRsId=32
- 한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템: https://www.reb.or.kr/r-one/portal/main/indexPage.do
- GTX-B 민자구간 실시계획 승인, 연합뉴스: https://www.yna.co.kr/view/AKR20240711103900065
- GTX-B 노선 민자구간 실시계획 승인 고시, 인천광역시: https://www.incheon.go.kr/IC010205/view?beginDt=2022-05-22&curPage=254&endDt=&repSeq=DOM_0000000010311100&srchMainManagerDeptNm=&srchRepContents=&srchRepTitle=
- 송도동 공급 공백 기사, 국토일보: https://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=334936
- 2025년 시행 개정 도시정비법 해설, 법무법인 광장: https://www.leeko.com/leenko/news/newsLetterView.do?lang=KR&newsletterNo=2124
- 공동주택 리모델링 관련 법제처 해석례: https://opinion.lawmaking.go.kr/nl4li/lsItptEmp/100435
- 내부 생성 리포트:
reports/complex_송도*.md,reports/reb_unsold_summary.md,reports/ugc_송도*.md,reports/assets/songdo_apt_top10_timeseries.json
실거래는 국토교통부 신고자료의 네이버부동산 경유 조회이며, 최근 3개월은 신고 지연·해제거래 반영 지연 가능성이 있다. 호가는 실거래가 아니고, 시세 평균은 조사기관 추정치다. 최종 매수 전에는 국토부 실거래가 공개시스템, 건축물대장, 등기부, 실제 전세 가능 금액을 원본으로 다시 확인해야 한다.