서울 노후 저개발 후보 정밀 수집 + 총투입금 1차 산출 (2026-08-18)
수집 시점: 2026-08-18 01:30~02:22 KST. 이 문서는 직전
행크TV 가재울·DMC 영상 지역 분석 + 서울 노후 저개발 지역 선별의 후속 정밀 수집 기록이다. 가격은 네이버 호가 표본, 정비사업 단계는 서울 열린데이터광장·정비사업 정보몽땅 공개 화면, 건축물은 건축HUB 표제부 API 기준이다. 최종 매수 전에는 정비구역 편입, 권리산정기준일, 조합원 지위, 종전자산, 추정분담금 원문, 등기, 임대차, 위반건축물, 대지권, 도로접면을 주소·호실 단위로 다시 확인해야 한다.
0. 질의 원문
아래의 네가 잡아 놓은 후속 정밀 수집 계획을 진행해줘.
collect-seoul-redev 결과에서 도봉·구로·금천·서대문·은평·중랑 후보를 구역별로 CSV화한다.
정비사업 정보몽땅에서 각 구역의 추진경과, 권리산정기준일, 조합원 수, 공사비 변경, 추정분담금 공개 여부를 확인한다.
네이버 단지/매물 수집기로 방학신동아1, 쌍문한양1차, 창동상아1차, 개봉3권, 고척·오류 연립권, 북가좌·가재울권 매물을 수집한다.
건축물대장으로 노후도, 위반건축물, 대지권, 용도, 도로접면을 주소 단위로 검증한다.
매수 후보별로 현재가 + 취득비 + 예상분담금 - 전세/대출 가능액 기준 총투입금을 계산한다.
1. 생성한 자료
| 파일 | 내용 |
|---|---|
reports/seoul_redev_target_districts_2026-08-18.csv | 서울 열린데이터광장 OA-22856 중 도봉·구로·금천·서대문·은평·중랑 78건 구역별 CSV |
reports/cleanup_business_search_target_districts_2026-08-18.csv | 정비몽땅 사업장검색 6개 자치구 245건 목록 |
reports/cleanup_summary_priority_zones_2026-08-18.csv | 정비몽땅 우선정밀대상 34건 사업개요·추진경과·공개자료 상태 |
reports/cleanup_summary_focus_zones_2026-08-18.csv | 우선정밀 34건 + 북가좌6·가재울7·북가좌74-107 보강 37건 |
reports/cleanup_estimated_contribution_docs_2026-08-18.csv | 추정분담금 공개자료 목록 후보 12건 |
reports/naver_redev_target_complex_overview_2026-08-18.csv | 네이버 핵심 아파트 단지개요 12건 |
reports/naver_redev_target_complex_articles_2026-08-18.csv | 네이버 아파트 매매·전세 매물 표본 318건 |
reports/naver_redev_target_villa_articles_2026-08-18.csv | 네이버 VL 매매·전세 매물 표본 339건 |
reports/building_ledger_redev_representative_lots_2026-08-18.csv | 건축HUB 표제부 대표지번 38건 |
reports/redev_target_total_input_candidates_2026-08-18.csv | 후보 18건의 분담금 제외 총투입금 산출 가능 범위 |
2. 데이터 등급
| 항목 | 출처 | 등급 | 확인/한계 |
|---|---|---|---|
| 서울 정비사업 추진현황 | 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계 OA-22856 | 1차 공공 원본 | 2026년 3월 기준 xlsx. 추진단계·공급세대수 중심. 권리산정일·분담금은 없음 |
| 정비사업 사업장검색·사업개요·추진경과 | 서울시 정비사업 정보몽땅 | 1차 공공 원문 화면 | 사업개요 35건 확인. 일부 별칭은 실제 cafeId 해석 필요. 권리산정기준일은 공개요약/추진경과에서 자동 확정 못 함 |
| 공사비변경·추정분담금 공개자료 | 정비몽땅 공개자료 POST 목록 | 1차 공공 원문 화면 | 공사비변경내역 공개자료는 0건. 추정분담금 카테고리 자료는 3개 구역에서 존재하나 금액 원문은 미확정 |
| 단지·매물 가격 | 네이버부동산 내부 API, CDP 실브라우저 | 2차 플랫폼 호가 | 실거래가 아님. 면적·동·층·임대조건·거래완료 여부 재확인 필요 |
| 건축물대장 표제부 | data.go.kr 건축HUB BldRgstHubService/getBrTitleInfo | 1차 공공 원본 | 건축연도·주용도·세대수·연면적 확인. 위반건축물·대지권·도로접면은 표제부 공개필드만으로 미확정 |
주요 공식 경로: 서울 열린데이터광장 OA-22856, 정비사업 정보몽땅, 건축HUB 건축물대장정보 서비스, 네이버부동산.
3. 정비사업 수집 결과
서울 열린데이터광장 기준 6개 자치구 후보는 총 78건이다.
| 자치구 | 건수 |
|---|---|
| 구로구 | 16 |
| 금천구 | 4 |
| 도봉구 | 6 |
| 서대문구 | 22 |
| 은평구 | 19 |
| 중랑구 | 11 |
추진단계는 조합설립인가 21건, 정비구역지정 15건, 착공 11건, 추진위원회 10건, 사업시행인가 9건, 건축심의 7건, 관리처분인가 5건으로 분포했다. 정비몽땅 사업장검색은 같은 6개 자치구에서 245건을 확인했고, 우선정밀대상 34건에 북가좌·가재울권 3건을 보강해 37건을 상세 수집했다. 이 중 사업개요 값은 35건에서 확인됐다.
핵심 확인값은 다음이다.
| 구역 | 단계/상태 | 정비몽땅 확인 |
|---|---|---|
| 방학3구역 | 조합설립인가 | 사업개요 확인, 토지등소유자 746명, 추정분담금 공개자료 0건 |
| 쌍문한양1차 | 조합설립인가 | 조합원 765명, 정비구역 44,808㎡, 용적률 300%, 지상40/지하3, 추정분담금 0건 |
| 창동상아1차 | 조합설립인가 | 토지등소유자 720명, 정비구역 24,145.1㎡, 용적률 370%, 지상45/지하4, 추정분담금 0건 |
| 개봉3 | 조합설립인가 | 토지등소유자 687명, 용적률 250%, 추정분담금 카테고리 21건이나 제목상 금액 원문은 미확정 |
| 오류동 현대연립 | 관리처분인가 | 조합원 239명, 추정분담금 산정 및 검증안 제목 1건 확인. 금액은 첨부/원문 파싱 전 |
| 수색8 | 관리처분인가 | 조합원 328명, 추정분담금 카테고리 1건이나 제목상 소송·법무비 문서 |
| 북가좌6 | 조합설립인가 | 정비구역 104,656㎡, 추정분담금 카테고리 1건. 금액 원문 미확정 |
| 가재울7 | 사업시행인가 | 조합원 709명, 정비구역 79,240.2㎡, 추정분담금 공개자료 0건 |
| 면목7 | 조합설립인가 | 조합원 646명, 정비구역 58,400.9㎡, 용적률 300%, 지상35/지하3 |
| 중화5 | 조합설립인가 | 조합원 782명, 정비구역 71,465.9㎡, 용적률 290%, 지상35/지하2 |
권리산정기준일은 이번 자동 수집 범위의 사업개요·추진경과 본문에서 확정값으로 노출되지 않았다. 따라서 모든 권리물건은 고시문, 조합 안내문, 등기·건축물대장·전입세대 확인 전까지 조합원 지위와 입주권 자격을 확정하면 안 된다.
4. 네이버 매물 수집 결과
네이버 단지번호는 다음처럼 확정했다.
| 사용자 표현 | 네이버 표기 | complexNo |
|---|---|---|
| 방학신동아1 | 신동아1단지 | 274 |
| 쌍문한양1차 | 한양1차 | 299 |
| 창동상아1차 | 상아2차 | 8564 |
아파트 단지개요 12건, 아파트 매물 표본 318건, 빌라/연립 매물 표본 339건을 수집했다. 주요 가격대는 다음과 같다.
| 권역/단지 | 매매 표본 | 매매 최저 | 매매 중위 | 전세 표본 | 전세 중위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방학신동아1 | 40 | 3.00억 | 4.28억 | 10 | 5.80억 |
| 쌍문한양1차 | 13 | 6.30억 | 7.60억 | 10 | 4.45억 |
| 창동상아1차 | 40 | 5.20억 | 6.70억 | 0 | - |
| 고척 서울가든 | 3 | 7.00억 | 9.00억 | 10 | 5.20억 |
| 오류 서울가든 | 3 | 5.30억 | 5.30억 | 0 | - |
| 북가좌삼호 | 40 | 11.00억 | 12.00억 | 0 | - |
| 남가좌현대 | 40 | 10.40억 | 11.00억 | 10 | 5.20억 |
| 방학동 VL | 40 | 0.89억 | 2.93억 | 12 | 1.35억 |
| 개봉동 VL | 40 | 0.80억 | 2.67억 | 30 | 1.83억 |
| 고척동 VL | 40 | 1.90억 | 2.50억 | 8 | 0.75억 |
| 오류동 VL | 40 | 1.65억 | 2.60억 | 9 | 1.10억 |
| 북가좌동 VL | 40 | 1.20억 | 3.00억 | 40 | 1.80억 |
| 남가좌동 VL | 40 | 1.10억 | 3.50억 | 0 | - |
전세 중위값은 단지/동 전체 통계다. 총투입금 계산에는 이 값을 그대로 쓰지 않고, 최저 매매 매물의 전용면적과 근접한 전세 표본만 사용했다.
5. 건축물대장 대표지번 확인
건축물대장 표제부는 38건을 조회했다. 정비몽땅 우선정밀 34건, 방학신동아1단지 1건, 북가좌·가재울권 보강 3건이다.
| 결과 | 건수 |
|---|---|
| 표제부 확인 | 25 |
| 정상응답이나 대표지번 표제부 없음 | 13 |
| 오류/파싱불가 | 0 |
확인 가능했던 것은 대표지번 기준 건물명, 주용도, 구조, 사용승인일, 층수, 세대수, 연면적이다. 예를 들어 방학신동아1은 방학동 272번지 표제부 15건에서 신동아아파트, 공동주택, 사용승인 1986~1987년을 확인했다. 창동상아1차 대표지번은 표제부 6건, 1987년 공동주택/판매시설이 확인됐다. 개봉3 대표지번은 1981년 단독주택 1건, 오류현대연립은 1985년 공동주택 표제부 14건이 잡혔다.
하지만 위반건축물 여부, 대지권, 도로접면은 표제부 공개 API만으로 확정하지 않았다. 이 항목은 정부24/세움터 발급본, 집합건축물 전유부·대지권, 등기사항증명서, 토지대장·지적도·현장도면이 필요하다.
6. 총투입금 1차 산식
이번 산식은 비교용 1차 산식이다.
분담금 제외 투입금 = 현재가(네이버 최저 매매호가) + 취득부대비용(현재가의 4.6% 임시 가정) - 동일/근접면적 전세 가능액
최종 총투입금 = 위 금액 + 예상분담금 - 대출 가능액취득부대비용 4.6%는 실제 세율이 아니다. 주택수, 가격대, 취득 목적, 조정대상지역 여부, 중개보수, 법무비에 따라 달라지므로 비교용 임시값으로만 썼다. 대출 가능액은 차주 DSR, LTV, 전입·실거주 요건, 보유주택 수가 없으므로 자동 산출하지 않았다. 예상분담금도 금액 원문이 확인되지 않아 숫자로 넣지 않았다.
분담금 제외·전세차감 기준 계산 가능 후보는 18건 중 5건이다.
| 후보 | 현재가 | 전세 반영 | 분담금 제외 투입금 | 최종 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 방학신동아1단지 | 3.00억 | 2.00억 | 1.138억 | 분담금·권리산정일 미확정 |
| 고척 서울가든 | 7.00억 | 4.00억 | 3.322억 | 분담금 미확정 |
| 남가좌현대 | 10.40억 | 5.20억 | 5.678억 | 분담금 미확정 |
| 고척동 VL 최저호가 표본 | 1.90억 | 0.90억 | 1.087억 | 권리산정·위반·대지권 미확정 |
| 오류동 VL 최저호가 표본 | 1.65억 | 1.10억 | 0.626억 | 오류현대 분담금 산정안 제목 확인, 금액 미파싱 |
방학동 VL, 개봉동 VL, 북가좌동 VL은 전세 표본이 매매 최저가 이상으로 잡혀 계산 제외했다. 이는 같은 물건이 아니라 동 단위 표본끼리 붙은 결과일 가능성이 높다. 이 값을 마이너스 갭으로 해석하면 안 된다.
7. 1차 판단
가장 먼저 실물 확인할 후보는 방학신동아1단지다. 네이버 최저호가 3.0억, 동일/근접면적 전세 2.0억을 쓰면 분담금 제외 투입금은 약 1.14억으로 계산된다. 다만 정비사업 분담금과 권리산정일이 빠져 있으므로 이 숫자는 현재 갭이지 최종 투자금이 아니다.
두 번째는 구로 고척·오류 저층권이다. 고척동 VL은 분담금 제외 1.09억, 오류동 VL은 0.63억까지 계산되지만, 이쪽은 아파트보다 주소·도로·위반·대지권·구역편입 리스크가 훨씬 크다. 정확한 지번이 정비구역 안인지, 권리산정기준일 이후 쪼개기인지, 대지권·접도 문제가 없는지 확인되기 전에는 매수 후보가 아니라 실사 후보로만 본다.
쌍문한양1차와 창동상아1차는 사업성 신호는 좋지만 이번 표본에서 총투입금이 완결되지 않았다. 매매 최저는 각각 6.3억, 5.2억이고 추정분담금 공개자료는 0건이다. 전세 표본이 같은 면적으로 충분히 붙지 않아, 무리하게 갭을 만들지 않았다.
북가좌·가재울권은 지역의 질은 좋지만 이미 가격 앵커가 높다. 북가좌삼호 11억, 남가좌현대 10.4억, DMC가재울아이파크 13.5억 이상으로 잡혀 도봉·구로보다 진입장벽이 높다. 저층 VL 표본은 싸 보이는 매물이 있으나 전세·정비구역·권리산정 검증이 부족해 바로 투자판단으로 넘기지 않는다.
8. 남은 확인
- 오류동 현대연립의
추정분담금 산정 및 검증안첨부 원문을 열어 금액·평형별 분담금 여부를 확인한다. - 북가좌6의 추정분담금 카테고리 1건이 실제 금액 문서인지 제목·첨부를 확인한다.
- 방학신동아1, 쌍문한양1차, 창동상아1차는 정비구역 고시문과 권리산정기준일을 공식 고시로 대조한다.
- 빌라/연립 후보는 네이버 매물번호만으로 부족하므로 정확한 지번·호실을 확보한 뒤 건축물대장 전유부, 등기, 대지권, 위반건축물, 도로접면을 확인한다.
- 대출 가능액은 차주 조건을 넣은 별도 자금계획으로 계산한다. 이번 문서는 전세차감형 1차 스크리닝까지만 한다.
9. 한계
- 네이버 가격은 호가 표본이다. 거래 성사 가격, 허위매물, 매물중복, 세안고 조건, 층·향·수리 상태는 확인하지 않았다.
- 전세 가능액은 같은 매물의 보증금이 아니라 근접면적 전세 매물 중위값이다. 특히 VL은 정확한 지번·호실이 없어 계산 왜곡이 크다.
- 정비몽땅 공개자료 목록의 카테고리가
추정분담금이어도 제목·첨부가 실제 분담금 금액을 뜻하지 않을 수 있다. - 권리산정기준일, 조합원 지위, 종전자산, 비례율, 이주비, 대출 가능액을 모르면 최종 총투입금은 확정할 수 없다.
- 건축HUB 표제부는 주소 단위 건물 팩트 확인에는 유용하지만, 위반건축물·대지권·도로접면 확정에는 부족하다.
10. 결론
이번 정밀 수집의 1차 결론은 도봉 방학신동아1을 최우선 실사 후보로 두고, 구로 고척·오류 저층권을 고위험 고수익 실사 후보로 분리하는 것이다. 북가좌·가재울권은 좋은 지역이지만 이번 가격 표본으로는 저가 진입 후보라기보다 고가 앵커권에 가깝다.
최종 매수 판단은 아직 아니다. 지금 확보한 것은 후보 지도, 원천별 확인 상태, 분담금 제외 투입금이다. 다음 단계는 오류현대·북가좌6의 추정분담금 원문, 방학신동아1·쌍문한양·창동상아의 권리산정기준일, 그리고 저층권 개별 매물의 정확한 주소·등기·대지권 확인이다.