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서울 중랑구 중화동 302-2와 299-8 모아타운 재확인

추가 재검증(2026-07-29): 한양 수자인과 중화역3의5를 분리해 다시 확인했다. 중화역3의3구역은 BS한양 시공자 선정 근거가 있으나, 중화역3의5구역은 조합설립인가는 확인되지만 2026-07-29 기준 시공자 선정 절차 진행 중으로 보는 것이 맞다. 또한 도담 302-2 매물 설명은 추가편입추진중이므로, 확정 권리 물건으로 단정하면 안 된다. 최신 보정은 2026-07-29-서울-중랑구-중화동-302-2-299-8-3의5-한양-재검증.md를 우선한다.

질의 원문

내가 물어본 물건 '서울시 중랑구 중화동 302-2호 30'이고 이곳이 중화동 299-8 모아타운(중화역3차)이고 관리계획 심의 통과(최고 35층)으로 나와 있는데 다시 확인해줘봐.

수집 경로와 시점

데이터 등급

항목등급비고
서울시 모아타운 추진현황1차 공공중화2동 299-8, 면적 75,254㎡, 선정일 2024.02 확인
중랑구 공고 제2026-745호 PDF1차 공공/공람299-8 관리계획 재공람안. 면적·구역·용적률·세대수·도면 확인
서울Pn 보도2차/공공 인용통합심의 통과와 1,800세대 보도 확인. 이후 2026-05 재공람안 숫자와 차이 있음
소유주닷컴2차 가공구역 지도·진행단계 보조 확인용. 공식 지번 편입 확정 근거로는 부족
집품 매물2차/매물 광고302-2 도담과 모아타운선정지 문구 확인. 권리 인정 근거는 아님

확인 결과

결론부터 보면, 이전 분석에서 302-2를 중화동 329-38 모아타운 축으로만 본 것은 보정해야 한다. 사용자가 지적한 것처럼 이 물건은 중화2동 299-8번지 일대 모아타운, 즉 시장에서 중화역3차/중화역3의N으로 부르는 축으로 다시 봐야 한다.

서울시 공식 추진현황에는 중랑구 대상지로 중화동 329-38, 면적 99,931㎡, 선정일 2023.08이 따로 있고, 그 아래 별도 항목으로 중화2동 299-8, 면적 75,254㎡, 선정일 2024.02가 있다. 즉 329-38과 299-8은 서로 다른 모아타운 관리지역이다.

2026-05 중랑구 공고 제2026-745호 재공람안 기준 299-8 관리지역의 핵심 숫자는 다음과 같다.

항목공식 공람안 기준
관리지역 명칭중화2동 299-8번지 일대 모아타운
위치중랑구 중화동 299-8번지 일대
관리지역 면적75,441.6㎡
노후·불량건축물 비율81.0%
사업구역1구역 302-22번지 일대, 2구역 300-5번지 일대, 3구역 296-16번지 일대, 4구역 296-44번지 일대
1구역 단계조합(예정), 동의서 징구
공급계획1~3구역 총 1,559세대, 임대 205세대. 4구역 219세대는 괄호 표기
용도지역제2종일반주거지역 대부분을 제3종일반주거지역으로 상향하는 계획
밀도건폐율 50% 이하, 기준 용적률 250% 이하, 상한 용적률 300% 이하

302-2 편입 여부

302-2가 299-8 모아타운권이라는 방향성은 강해졌다. 이유는 세 가지다.

  1. 공식 공람안에서 1구역 대표지번이 중랑구 중화2동 302-22번지 일대로 잡혀 있다. 사용자의 물건 302-2는 같은 302번대 저층주거지 블록이다.
  2. 렌더링한 공식 도면에서 1구역은 관리지역 북동측의 넓은 공동주택용지로 표시된다. 도면 축척상 개별 필지번호는 읽기 어렵지만, 302번대 필지가 1구역 주변에 들어간다는 정황은 맞다.
  3. 보조 사이트와 공개 매물에서는 중화동 302-2 도담을 299-8 모아타운권/모아타운선정지로 묶어 표시한다.

다만 공식 공람안 본문에서 302-2 개별 필지를 직접 열거한 목록은 확인하지 못했다. 공람안의 302-22번지 일대는 대표지번이지 전체 필지 목록이 아니다. 따라서 실매수 전에는 중랑구 주택개발추진단에 중화동 302-2가 중화2동 299-8 모아타운 1구역 안인지, 존치구역·도로·공원·시행구역 외 필지인지까지 지형도면 기준으로 확인해야 한다.

통합심의와 최고 35층

통합심의 통과는 확인된다. 서울Pn 2025-12-03 보도는 중화2동 299-8번지 일대가 2025-12-01 제18차 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 통과했고, 총 1,800세대 규모라고 전했다. 이후 2026-05 재공람안은 1~3구역 1,559세대와 4구역 219세대 괄호 표기로 정리되어 있어, 투자 판단에는 더 최신의 2026-05 공람안 숫자를 우선 적용한다.

반면 최고 35층은 299-8 공식 공람안에서 확인되지 않았다. 공람안에는 건폐율 50% 이하, 기준 용적률 250% 이하 / 상한 300% 이하, 특별건축구역, 높이 등은 향후 위원회 심의를 통해 조정 가능이라는 구조가 나온다. 따라서 2026-07-29 확인 기준으로는 299-8 = 최고 35층 확정이라고 쓰면 안 된다.

35층 표현은 인근 중화5구역, 리버센 SK VIEW 롯데캐슬, 또는 중화동 329-38 모아타운 관련 보도와 섞였을 가능성이 있다. 매도자나 중개업소가 최고 35층을 말한다면 반드시 고시문·심의결과·조합 자료의 원문 위치를 요구해야 한다.

투자 판단 보정

이전 판단의 핵심 보정은 다음과 같다.

가격 관점에서는 매입가 4.4억, 대지지분 30.82㎡는 대지지분 9.32평, 대지지분 평당 약 4,720만원이다. 보증금 2.8억이 실제로 가능하면 초기 현금투입은 취득세·중개보수·수선충당을 제외하고 약 1.6억으로 낮아진다. 299-8 편입과 권리 인정이 확정된다면 이전의 단순 신축 3룸 판단보다는 투자 매력이 올라간다.

그래도 바로 매수 추천으로 바꾸지는 않는다. 이유는 299-8 1구역이 공람안 기준 조합(예정), 동의서 징구 단계이고, 도담은 사용승인일이 2024-01-30인 신축 다세대이기 때문이다. 경향신문 보도 기준 중화2동 299-8 신규 선정 대상지의 권리산정기준일은 2024-02-22 지정 예정으로 보도되었으므로 사용승인일만 보면 기준일 전이지만, 실제 조합원 분양권은 건축허가일·집합건물 등기일·소유권 분할 이력·권리산정 고시문을 함께 봐야 한다.

따라서 현재 판단은 후순위에서 조건부 재검토로 상향한다. 확인해야 할 조건은 아래 네 가지다.

  1. 중화동 302-2가 299-8 관리지역의 1구역 공동주택용지 안인지 지형도면으로 확인.
  2. 302-2 도담 각 호실이 권리산정기준일과 지분쪼개기 규정상 조합원 분양권을 인정받을 수 있는지 확인.
  3. 매도자가 말하는 중화역3차, 조합원지위 승계, 최고 35층의 원문 근거를 확보.
  4. 조합설립 전 단계이므로 추가분담금은 아직 확정치가 없다고 보고, 59㎡ 배정 기준 총투입 7억대 후반~8억대, 84㎡ 배정 기준 9억대 이상까지 스트레스 테스트.

다음 확인 요청 문구

중랑구청 또는 중개업소에 확인할 때는 아래처럼 묻는다.

서울 중랑구 중화동 302-2, 도로명 동일로123가길 31 필지가 중화2동 299-8번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획)상 1구역 공동주택용지에 포함되는지, 존치구역·도로·공원 예정지가 아닌지, 그리고 권리산정기준일 2024-02-22 기준 조합원 분양권 인정에 문제가 없는지 확인 부탁드립니다.

참고 출처

원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-29-서울-중랑구-중화동-302-2-299-8-모아타운-재확인.md