서울 구로구 천왕역모아엘가트레뷰 투자분석
질의 원문
천왕역 모아엘가 아파트 분석해줘.
수집 경로와 시점
- 수집시점: 2026-08-02 KST
- 거시 스냅샷:
python .agents/skills/region-invest/region_invest.py macro - 기준금리 2.5%, USD/KRW 1,441.1, cycle_factor 0.95
- 국면:
중립(선별 진입) - 단지 후보 탐색:
region_invest.py find "천왕역모아엘가" --sido 서울 --sigungu 구로구region_invest.py find "천왕" --sido 서울 --sigungu 구로구region_invest.py find "항동" --sido 서울 --sigungu 구로구region_invest.py find "오류" --sido 서울 --sigungu 구로구region_invest.py find "온수" --sido 서울 --sigungu 구로구- 단지별 실거래/시세 수집:
천왕역모아엘가트레뷰175357천왕연지타운1단지107065천왕연지타운2단지107066천왕이펜하우스5단지102853항동제일풍경채포레스트119598항동중흥S-클래스베르데카운티118711오류푸르지오9046온수힐스테이트26639- 자동 다차원 평가:
region_invest.py auto 175357,107066,107065,102853,119598,118711,9046,26639 --year 2026 - UGC 보조 확인:
천왕역모아엘가트레뷰 투자 실거주 단점천왕역 모아엘가 전세 매매 호가 입주- 외부 대조:
- 구로구청 재개발사업 추진·완료 현황
- 구로구청 천왕역세권 정비계획 변경 고시
- 한경머니 천왕역모아엘가트레뷰 2026년 무순위 청약 보도
- 땅집고 천왕역모아엘가트레뷰 분양 리포트
- 모아엘가 천왕역세권 재개발정비사업 현장
reports/reb_unsold_summary.md: 서울>구로구 2026-05 미분양 67호, 전월 대비 +22호
데이터 등급
| 항목 | 등급 | 비고 |
|---|---|---|
| 국토교통부 실거래 신고자료 | 1차 원자료의 2차 경유 | 네이버부동산 경유 수집. 최근 3개월은 신고 지연·해제거래 가능성 있음 |
| 한국부동산원/KB 시세 | 2차 가공 | 거래가가 아니라 조사기관 추정 시세 |
| 네이버 등록 매물 | 2차 호가 | 매도 희망가. 실거래와 분리 |
| 구로구청·토지이음·서울시 고시 | 1차/준1차 | 정비구역·사업단계·준공 확인에 우선 사용 |
| 언론·분양/브랜드 페이지 | 2차/이해관계 | 무순위·분양가·상품 정보 보조. 투자 결론의 단독 근거로 미사용 |
| UGC | 보조 | 가격 근거로 쓰지 않고 일정·홍보 오염·생활 하자 신호만 확인 |
결론
천왕역모아엘가트레뷰는 실거주 선호가 뚜렷한 신축 역세권 단지다. 7호선 천왕역 접근성, G밸리 직주근접, 2025년식 신축성, 천왕2·3역세권 추가 정비사업이라는 주변 개선 재료는 있다. 하지만 투자 관점에서는 현재 84㎡ 호가 10.5억~11.8억은 안전마진이 얇다.
가장 중요한 숫자는 두 개다. 전용 67.96㎡는 2026년 실거래 4건의 중위값이 8.325억이고, 전용 84.89㎡는 2026년 실거래가 10.2억 1건뿐이다. 반면 주변 비교군 84㎡는 천왕연지타운2단지 약 7.55억~8.07억, 항동중흥S-클래스 약 8.43억~8.67억, 온수힐스테이트 약 7.95억, 오류푸르지오 약 7.7억이다. 모아엘가 84㎡가 10.5억 이상이면 신축·역세권 프리미엄을 이미 1.8억~3억 이상 주고 사는 구조다.
내 판단은 실거주 조건부 보유/매수 가능, 순수투자는 보류다. 84㎡는 10.0억~10.2억 이하, 67㎡는 8.1억~8.3억 이하에서만 검토한다. 그 이상은 주변 84㎡ 준신축을 사거나 항동·천왕연지 쪽을 비교하는 편이 자금 효율이 낫다.
단지 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 천왕역모아엘가트레뷰 |
| 위치 | 서울시 구로구 오류동 오리로 1165 |
| 사업 성격 | 천왕역세권 공공임대주택 도시정비형 재개발사업 완료 단지 |
| 준공/입주 | 2025-08-08 사용승인 |
| 규모 | 440세대, 4개동, 지하4층~지상26층 |
| 용적률/건폐율 | 444% / 31% |
| 주차 | 세대당 1.2대 |
| 현재 매물 | 네이버 등록 매매 61건, 전세 9건 |
구로구청 완료사업 현황에서도 천왕역세권은 오류동 213-1번지 일대, 440세대, 준공일자 2025-08-08로 확인된다. 시공사 페이지도 같은 사업을 오류동 213-1번지 일원, 4개동, 지하4층~지상26층 규모로 표기한다.
실거래와 호가
| 타입 | 2026년 실거래 | 호가 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 44㎡ | 거래 0건 | 시세 미형성 | 세대수 5세대 수준이라 유동성 약함 |
| 67.96㎡ | 4건, 중위 8.325억, 최저 8.2억, 최고 8.8억 | 9.0억 | 최근 거래는 8.25억까지 내려옴. 9억 호가는 부담 |
| 84.53㎡ | 거래 0건 | 10.5억~11.84억 | 호가만 있고 실거래 앵커 부족 |
| 84.89㎡ | 1건, 10.2억 | 10.6억~10.97억 | 대표값 산출 불가. 10.2억이 현재 확인 가능한 앵커 |
전용 67㎡는 2026년 4월 8.8억 거래 후 6월 8.25억까지 내려왔다. 분양가 대비 큰 프리미엄이 붙었다기보다 입주 초기 가격 소화가 진행되는 구간이다. 84㎡는 아직 실거래 1건뿐이므로, 10.6억 이상 호가를 시장가로 보면 안 된다.
비교단지
| 단지 | 준공 | 규모 | 84㎡ 2026년 실거래 | 전세/전세가율 | 비교 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천왕역모아엘가트레뷰 | 2025 | 440세대 | 10.2억 1건, 호가 10.5억~11.8억 | 실거래 부족 | 신축·천왕역 접근성은 최상, 가격 검증 부족 |
| 천왕연지타운2단지 | 2014 | 1,018세대 | 약 7.55억~8.07억 | 5.0억 내외, 66% 안팎 | 천왕 생활권 대단지 기준가 |
| 천왕연지타운1단지 | 2013 | 571세대 | 8.75억 내외 | 5.625억, 64% | 저밀도·포스코 시공, 호가 높음 |
| 천왕이펜하우스5단지 | 2011 | 522세대 | 7.075억 | 시세 전세 4.55억 | 천왕 84㎡ 저가 기준 |
| 항동중흥S-클래스베르데카운티 | 2019 | 419세대 | 8.425억~8.67억 | 5.5억, 64~65% | 2019년식 준신축, 자금 효율 우수 |
| 항동제일풍경채포레스트 | 2020 | 345세대 | 6.94억~7.29억 | 4.5억, 65% | 항동 84㎡ 저가 신축권 |
| 오류푸르지오 | 2004 | 378세대 | 7.7억 | 5.05억, 66% | 오류동 역세권 구축 기준 |
| 온수힐스테이트 | 2010 | 999세대 | 7.95억 | 4.72억, 59% | 온수역 대단지 기준 |
모아엘가의 적정 프리미엄은 “2025년 신축 + 천왕역 도보권”이다. 그러나 항동중흥 84㎡가 8.4억~8.7억, 천왕연지1 84㎡가 8.75억이면, 모아엘가 84㎡를 10.6억~11억에 사려면 최소 1.8억~2.3억의 신축·역세권 프리미엄을 인정해야 한다. 이 프리미엄은 실거주 만족으로는 설명 가능하지만, 투자 수익률로는 두껍다.
장점
- 7호선 천왕역 도보권
천왕역 접근성이 가장 큰 장점이다. 7호선은 가산디지털단지·구로디지털단지·고속터미널 방면 접근성이 있어, G밸리 직장인 실수요와 맞닿는다. 자동평가에서도 가산디지털 접근성이 약 4km로 잡힌다.
- 신축 희소성
구로 서남권에서 2025년식 400세대 이상 신축은 드물다. 천왕·오류·온수·항동 비교군 대부분은 2010~2020년식이고, 모아엘가만 2025년식이다. 실거주자는 이 차이에 프리미엄을 낼 수 있다.
- 천왕2·3역세권 정비사업 연계
구로구청 추진현황 기준 천왕2역세권은 오류동 172-2번지 일대, 421세대 계획이고 천왕3역세권은 오류동 206-2번지 일대, 323세대 계획이다. 천왕3역세권은 2024-07-11 정비구역 결정고시, 2024-10-08 추진위 승인, 2026-02-24 조합설립인가까지 확인된다. 주변 저층지가 차례로 정비되면 생활환경 개선 효과가 있다.
- 전세 방어 가능성
모아엘가 자체 전세 실거래는 아직 부족하지만, 주변 84㎡ 전세 앵커는 천왕연지2 5.0억, 항동중흥 5.5억, 오류푸르지오 5.05억, 온수힐스테이트 4.72억 수준이다. 모아엘가 84㎡는 신축성을 감안하면 5억 중후반 전세가 형성될 가능성이 있으나, 실제 계약 사례 확인 전에는 추정치다.
리스크
- 가격 검증 부족
84㎡ 실거래가 1건뿐이다. 호가 10.5억~11.8억은 매도자 희망가이지 시장가가 아니다. 투자 판단은 최소 3건 이상 실거래가 쌓인 뒤가 더 안전하다.
- 입주 초기 매물 압력
네이버 등록 매매가 61건, 전세가 9건으로 잡힌다. 여기에 2026년 4월 무순위 청약 보도까지 있었던 점을 보면, 분양가와 잔여물량 소화에 시장의 가격 저항이 있었다고 봐야 한다.
- 고용적률 구조
용적률 444%, 건폐율 31%다. 신축 역세권이라는 장점과 동시에, 저밀도 대단지 아파트보다 쾌적성·장기 재건축 옵션은 약하다. 장기 보유 가치는 토지희소성보다 역세권·신축성에 더 의존한다.
- 서울 외곽 입지
서울 주소라는 장점은 있지만, 서울 핵심지나 학군지와는 수요층이 다르다. 강남·도심 핵심 수요가 아니라 G밸리·서남권 실수요 중심이라 가격 상단은 비교적 명확하다.
- 구로구 미분양 증가
R-ONE 요약 기준 서울>구로구 미분양은 2026-05 기준 67호, 전월 대비 +22호로 잡힌다. 절대량은 크지 않지만, 신축 분양·입주 물량의 가격 저항을 보여주는 보조 신호다.
매수 가격 밴드
| 타입 | 현재 판단 | 매수 가능 밴드 | 피해야 할 가격 |
|---|---|---|---|
| 67㎡ | 실거주 조건부 | 8.1억~8.3억 이하 | 8.6억 이상, 9억 호가 |
| 84㎡ | 실거주 조건부, 투자 보류 | 10.0억~10.2억 이하 | 10.6억 이상 호가, 11억대 |
| 44㎡ | 비추천 | 큰 할인 시만 별도 검토 | 표본 없는 호가 매수 |
84㎡는 10.2억 실거래가 유일한 앵커다. 따라서 현재 매수 기준도 10.2억을 넘기면 안 된다. 진짜 투자성이 생기려면 9억 후반~10억 초반에서 잡아야 한다. 10.6억 이상은 분양가 수준을 그대로 떠안는 구조라, 주변 항동중흥·천왕연지와의 가격 차이가 과하다.
67㎡는 8.2억~8.3억이면 신축 소형 실거주로 검토 가능하다. 다만 같은 돈으로 천왕·항동 84㎡ 선택지가 열리기 때문에, 가족 실거주라면 67㎡의 면적 한계를 반드시 따져야 한다.
대안 비교
| 목적 | 더 나은 후보 | 이유 |
|---|---|---|
| 신축 실거주 최우선 | 천왕역모아엘가트레뷰 84㎡ 10.2억 이하 | 천왕역 도보권과 2025년식 희소성 |
| 투자 수익률 | 항동중흥S-클래스 84㎡ 8.4억~8.7억 | 전세 5.5억, 전세가율 64~65%, 가격 검증 충분 |
| 저가 84㎡ | 항동제일풍경채 84㎡ 7억 전후 | 2020년식인데 가격이 낮음 |
| 천왕 생활권 대단지 | 천왕연지타운2단지 84㎡ 7.5억~8.1억 | 1,018세대, 낮은 용적률, 전세 5억 |
| 7호선 대단지 | 온수힐스테이트 84㎡ 7.9억~8.1억 | 999세대, 온수역권, 거래량 많음 |
최종 판단
천왕역모아엘가트레뷰는 좋은 집이지만 싼 집은 아니다. 실거주자가 “신축·역세권·즉시입주”를 강하게 원한다면 84㎡ 10.0억~10.2억 이하에서는 검토 가능하다. 하지만 10.6억 이상 호가는 투자 관점에서 보류다. 같은 생활권의 2019~2020년식 84㎡가 7억~8억대, 전세 4.5억~5.5억에 거래되기 때문에 수익률은 대안 단지가 더 낫다.
내 매수 결론은 다음과 같다.
- 84㎡ 10.2억 이하: 실거주 겸 장기 보유라면 검토.
- 84㎡ 10.6억 이상: 투자 매수 보류.
- 67㎡ 8.3억 이하: 2~3인 실거주라면 검토.
- 67㎡ 8.6억 이상: 같은 돈으로 주변 84㎡를 비교.
- 순수 투자: 모아엘가보다 항동중흥·천왕연지2·온수힐스테이트가 더 자금 효율적이다.