서울 중랑구 중화동 302-2 도담 다세대 투자분석 (2026-07-29)
후속 정정(2026-07-29): 이 문서는
302-2를중화동 329-38모아타운 축과 비교해 편입 여부를 보수적으로 봤다. 이후 공식 공고문을 재확인한 결과,302-2는 별도 관리지역인중화2동 299-8번지 일대 모아타운축으로 재검토해야 한다. 최신 보정은2026-07-29-서울-중랑구-중화동-302-2-299-8-모아타운-재확인.md를 우선한다.
질의 원문
소재지 : 서울시 중랑구 중화동 302-2호 301호
면 적 : 전용면적 m2 (공급면적 56.15m2)
면 적 : 대지면적(대지지문) 30.82m2
가 격 : 4억4천
중개 대상물 종류 : 다세대주택
거래 형태 : 매매
보증금:2억8천가능
총 층수 :1/5
입주 가능일 : 협의
방 수 / 욕실 수 :3/1
사용 승인일 : 2024/1/30
주차 대수 : 세대당 1대 주차가능
관리비 : 수도/가스/전기 공과금 고지서 별도
방향 : 창문기준 동향
매울의 지역은 건폐율 59.82%, 용적률 179.06%인 제2종 일반 주거지역이야. 이 매물 분석해줘.
수집 경로와 시점
- 수집시점: 2026-07-29 KST
- 대상 건물 확인:
- 집품
중화동 도담: 서울 중랑구 동일로123가길 31, 중화동 302-2, 준공 2024-01-30, 8세대, 주차 7대 - 당근부동산 유사 매물: 도담 전용 37.47㎡, 3층/5층, 매매 4.3억
- 지역/정비 자료:
- 기존 프로젝트 문서:
docs/analysis/2026-07-28-서울-중랑구-투자분석.md - 서울시 중화동 329-38번지 일대 모아타운 대상지 기록
- 서울특별시 도시계획 조례: 제2종일반주거지역 건폐율 60%, 용적률 200%
- 거시:
python .agents/skills/region-invest/region_invest.py macro: 기준금리 2.5%, 환율 1465.4, 관망- 한국은행 공식 기준금리 추이: 2026-07-16 기준 2.75%
데이터 등급
| 항목 | 등급 | 비고 |
|---|---|---|
| 사용자가 준 매물 조건 | 미검증 매물정보 | 가격·보증금·대지지분·층수는 등기/건축물대장/중개대상물확인설명서로 확정 필요 |
| 집품 건물·거래 정보 | 2차 가공 | 국토부 실거래 기반 표시이나 세부 호수·거래 조건은 원본 대조 필요 |
| 당근부동산 유사 매물 | 2차/매물 광고 | 현재 호가 비교용. 거래 완료·중복 가능 |
| 서울시 모아타운 자료 | 1차 공공 | 중화동 329-38 일대 모아타운 공식 대상지 기록 |
| 서울특별시 도시계획 조례 | 1차 법령 | 용도지역별 건폐율·용적률 기준 |
| 한국은행 기준금리 | 1차 공공 | 월차임 환산과 거시 금리 참고 |
대상 물건 정리
사용자 매물은 공개 자료상 중화동 도담으로 보인다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주소 | 서울 중랑구 동일로123가길 31, 중화동 302-2 |
| 건물명 | 도담 |
| 용도 | 공동주택/다세대주택 |
| 규모 | 지상 5층, 8세대 |
| 준공 | 2024-01-30 |
| 주차 | 전체 7대, 세대당 약 0.875대. 매물상 1대 가능 |
| 역 접근 | 중화역 도보 약 6~8분, 중랑역 도보 약 7~10분, 상봉역 도보 약 10~14분 자료 확인 |
| 매물 면적 | 공급 56.15㎡. 같은 건물 평형표 기준 전용은 41.48㎡ 안팎으로 추정 |
| 대지지분 | 사용자 제공 30.82㎡ = 9.32평 |
| 매매가 | 4.4억 |
| 보증금 가능액 | 2.8억 가능 주장 |
주의할 점은 301호와 총 층수 1/5가 서로 맞지 않는다는 것이다. 301호라면 통상 3층인데, 실제 해당층이 1층이면 가격·임대수요·환금성 평가가 달라진다. 계약 전 등기부/건축물대장/확인설명서의 층·호수를 먼저 맞춰야 한다.
가격과 임대 기준
1. 같은 건물 기준
집품 기준 도담 평형표:
| 평형 | 세대수 | 공급 | 전용 |
|---|---|---|---|
| 7평형 | 1세대 | 34.96㎡ | 25.83㎡ |
| 9평형 | 1세대 | 44.51㎡ | 32.88㎡ |
| 11평형 | 4세대 | 50.72~51.80㎡ | 37.47~38.27㎡ |
| 12평형 | 2세대 | 56.15~56.76㎡ | 41.48~41.94㎡ |
같은 건물의 공개 매물/거래 기준:
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 11평형 공개 매물 | 전용 37.47㎡, 3층/5층, 매매 4.3억 |
| 12평형 표시 가격 | 매매 4.3억으로 표시 |
| 12평형 월세 기준 | 보증금 5천 / 월 90만 표시 |
| 7평형 신고 실거래 | 2026-05-06 매매 2.3억, 2026-05-23 전세 1.5억 |
사용자 매물 4.4억은 같은 건물 12평형 표시가 4.3억보다 1천만 원 높다. 면적이 41.48㎡ 안팎이면 전용평당 약 3,506만 원이다. 중화동 2025년 아파트 전용평당가 3,440만 원 자료와 비교하면, 신축 빌라가 아파트 평균에 가까운 가격이다. 따라서 싸게 나온 급매는 아니다.
2. 보증금 2.8억 가능성
매매가 4.4억, 보증금 2.8억이면:
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 전세가율 | 63.6% |
| 갭 | 1.6억 |
| 보증금 5천/월 90 환산보증금 | 기준금리 2.75% + 월차임 산정률 2.0% = 4.75% 적용 시 약 2.77억 |
따라서 보증금 2.8억 가능이라는 말은 월세 5천/90만 원 자료와 비교하면 완전히 무리한 숫자는 아니다. 다만 실제 전세 계약이 확정된 것이 아니라면 임대 맞춤 리스크가 남는다. HUG/SGI 보증보험 가능 여부, 근저당 말소, 선순위 권리, 임차인 전입·확정일자 조건을 확인해야 한다.
토지·용적률 판단
사용자 제공 기준 현재 건폐율 59.82%, 용적률 179.06%이고, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 서울특별시 도시계획 조례의 일반 기준은 제2종일반주거지역 건폐율 60%, 용적률 200%다.
| 항목 | 현재 | 일반 기준 | 여유 |
|---|---|---|---|
| 건폐율 | 59.82% | 60% | 0.18%p |
| 용적률 | 179.06% | 200% | 20.94%p |
해석:
- 건폐율은 사실상 꽉 찼다.
- 용적률도 일반 기준으로는 약 21%p만 남아 단독 필지 증축·재건축 여력은 작다.
- 대지지분 30.82㎡는 면적 대비 나쁘지 않지만, 건물이 2024년 신축이라 노후도 기반 정비사업 프리미엄은 약하다.
- 이 물건의 가치는
정비사업권보다역세권 신축 3룸 임대상품에 더 가깝다.
중화동 개발호재와 편입 리스크
중화동 329-38번지 일대 모아타운은 서울시 공식 대상지 기록상 6개 구역, 약 99,971.60㎡, 용적률 약 300%, 최고 35층, 약 2,818세대 계획이다. 서울시는 중랑천 수변과 역세권 인프라를 활용한 수변특화단지로 설명한다.
다만 사용자 매물은 중화동 302-2다. 공식 대상지명인 329-38번지 일대와 지번이 다르므로 모아타운 편입 여부를 단정하면 안 된다. 특히 2024년 신축 다세대라면 정비사업에서 바로 철거·조합원 권리 프리미엄을 기대하기 어렵다. 구역도, 토지이용계획, 중랑구청 주거개선과 확인 전까지 정비사업 프리미엄은 0에 가깝게 본다.
투자 점수
| 축 | 점수 | 판단 |
|---|---|---|
| 입지 | 4.0/5 | 7호선 중화역, 중랑역, 상봉역 접근. 중랑천·상권·모아타운 인접성은 좋음 |
| 상품성 | 3.6/5 | 2024년 신축, 3룸, 엘리베이터, 주차 가능. 단 8세대 소형 빌라 |
| 가격 | 2.7/5 | 같은 건물 12평형 4.3억 표시 대비 4.4억은 싸지 않음 |
| 임대 안정성 | 3.2/5 | 보증금 2.8억은 월세 환산상 가능권이나 실제 임차 확정 필요 |
| 정비사업 옵션 | 1.8/5 | 대지지분은 있으나 신축·저노후·구역편입 미확정 |
| 환금성 | 2.2/5 | 빌라 유동성 약함. 신축 프리미엄 소진 후 매도 할인 가능성 |
| 종합 | 3.0/5 | 실거주 겸 임대 안정형이면 조건부, 정비사업 투자로는 비권장 |
매수 기준
살 수 있는 조건
다음 조건을 모두 만족하면 제한적으로 검토 가능하다.
- 실제 층이 3층 이상이고, 301호/층수 정보 불일치가 해소된다.
- 전용면적이 41.48㎡ 안팎으로 확인된다.
- 보증금 2.8억 임차가 실제 계약 또는 확정 가능한 상태다.
- 근저당·가압류·임차권등기·위반건축물·불법 증축이 없다.
- 매매가를 4.3억 안팎, 가능하면 4.25억 이하로 조정한다.
보류/비권장 조건
- 실제 해당층이 1층이면 4.4억은 비권장이다. 1층은 채광·보안·소음·환금성 할인 때문에 가격을 더 낮춰야 한다.
- 보증금 2.8억이 단순 중개 멘트이고 임차인이 확정되지 않았다면 투자 기준 보류다.
- 모아타운/재개발 편입 기대만으로 사는 것은 비권장이다.
- 전용이 37~38㎡급으로 확인되면 4.4억은 비싸다.
최종 판단
판정: 조건부 보류, 4.25~4.3억 이하 협상 후 검토.
이 물건은 입지는 좋고, 2024년 신축 3룸이라는 임대 상품성도 있다. 보증금 2.8억이 실제로 맞춰진다면 갭 1.6억 구조도 나쁘지 않다. 하지만 현재 4.4억은 같은 건물 자료와 중화동 가격대를 감안하면 싸게 산다고 보기 어렵다. 또 건폐율·용적률이 이미 거의 채워져 있고 신축이라, 대지지분 30.82㎡만 보고 정비사업 투자로 접근하면 안 된다.
실거주 겸 장기보유라면 협상 후 가능, 순수 투자라면 4.4억 그대로는 매수 강도가 약하다. 내가 산다면 실제 3층 이상 + 전용 41㎡대 + 보증금 2.8억 확정 + 권리 깨끗함을 전제로 4.25~4.3억 이하에서만 움직인다.
계약 전 확인 체크리스트
- 등기부등본: 갑구 가압류/가처분, 을구 근저당, 선순위 권리 확인.
- 건축물대장: 전용면적, 301호, 위반건축물, 용도, 주차, 엘리베이터 확인.
- 토지대장/대지권등록부: 대지지분 30.82㎡ 실제 등재 확인.
- 중개대상물확인설명서: 층수 301호와 1/5 불일치 해소.
- 임대: 보증금 2.8억 확정 여부, 보증보험 가능 여부, 전입·확정일자 조건.
- 정비사업: 중화동 329-38 모아타운 구역도와 302-2 편입 여부를 중랑구청에 확인.
- 가격: 같은 건물 37.47㎡ 4.3억 매물, 12평형 4.3억 표시 자료를 근거로 가격 협상.
참고 링크
- 집품
중화동 도담: https://zippoom.com/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%A4%91%EB%9E%91%EA%B5%AC-%EC%A4%91%ED%99%94%EB%8F%99-%EB%8F%84%EB%8B%B4/3wzhqy - 당근부동산 도담 37.47㎡ 매물: https://realty.daangn.com/articles/3293841
- 서울시 중화동 329-38번지 일대 모아타운 대상지 기록: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/538794?listPage=1&s=329
- 서울시 중화동 329-38번지 일대 모아타운 영상 기록: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/539978
- 서울특별시 도시계획 조례: https://www.elis.go.kr/allalr/selectAlrBdtOne?alrNo=11000131000007&histNo=101&menuNm=main
- 한국은행 기준금리 추이: https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643
설계 결정
- 중랑구 전체 분석 문서와 별도로, 사용자가 제시한 개별 다세대 매물은 별도 분석 문서로 남긴다.
- 하위 현황판 기준상 이 문서는
서울권 정비·지역 분석에 자동 편입된다.