송도 G5 더샵 송도그란테르 투자분석

1. 질의 원문

# '송도 g5 더샵 그란테르 ' 분석해줘.

후속 정정(2026-08-28): 사용자가 실제로 보고 있던 대상은 G5-3·4·5·6블록의 주거형 오피스텔 96실, 6억대 분양가 물건이었다. 오피스텔 판단은 2026-08-28-송도-g5-더샵-그란테르-오피스텔-투자분석.md에 별도 기록하고, 이 문서는 아파트 블록 비교 자료로 보존한다.

2. 수집 시점과 경로

수집 시점: 2026-08-28 15시 19분 KST 전후
대상: 인천광역시 연수구 송도동 32번지 일원, 더샵 송도그란테르 G5-1·3·4·5·6·11블록
공시·준공 전 분양 정보:
공식 분양 홈페이지: https://xn--2i0bq5hvjp1kpzchxro8a528e.kr/
포스코그룹 뉴스룸 보도자료: https://newsroom.posco.com/kr/%ED%8F%AC%EC%8A%A4%EC%BD%94%EC%9D%B4%EC%95%A4%EC%94%A8-%EC%9D%B8%EC%B2%9C-%EB%8D%94%EC%83%B5-%EC%86%A1%EB%8F%84%EA%B7%B8%EB%9E%80%ED%85%8C%EB%A5%B4-4%EC%9B%94-%EB%B6%84%EC%96%91/
분양24 청약홈 공공데이터 가공 페이지: G5-1 https://www.reby24.com/sale/837, G5-3 https://www.reby24.com/sale/836, G5-4 https://www.reby24.com/sale/835, G5-6 https://www.reby24.com/sale/833, G5-11 https://www.reby24.com/sale/832, G5-11 무순위 https://www.reby24.com/sale/1093
청약·무순위 보도: 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2026052106516, 인천일보/다음 https://v.daum.net/v/9i5BHWYCZR, 위키트리 https://www.wikitree.co.kr/articles/1150294
주변 비교단지 실거래·시세:
python -X utf8 -m realestate.cli find-complex "더샵송도그란테르" --sido 인천 --sigungu 연수구
python -X utf8 -m realestate.cli complex 144109 --year 2026 송도더샵파크애비뉴
python -X utf8 -m realestate.cli complex 127135 --year 2026 더샵송도프라임뷰20BL
python -X utf8 -m realestate.cli complex 132265 --year 2026 더샵송도센터니얼
python -X utf8 -m realestate.cli complex 109270 --year 2026 송도더샵퍼스트파크 F14BL
python -X utf8 -m realestate.cli complex 130140 --year 2026 힐스테이트송도더스카이
python -X utf8 -m realestate.cli complex 146304 --year 2026 더샵송도아크베이
python -X utf8 -m realestate.cli complex 145100 --year 2026 송도자이더스타
python -X utf8 -m realestate.cli complex 147032 --year 2026 힐스테이트레이크송도4차
거시·공급:
python -X utf8 .agents/skills/region-invest/region_invest.py macro
python -X utf8 -m realestate.cli ext-apis --reb-unsold 200 --reb-start 202401 --reb-end 202612

3. 데이터 등급

항목	등급	사용 방식
공식 홈페이지·포스코 뉴스룸	1차/사업주체 원문	입지, 규모, 브랜드·상품성, 입주 예정, 공원·워터프론트 계획 확인
청약홈 공공데이터 가공 페이지(분양24)	1차 원천 가공	블록별 세대수, 최고 분양가, 일정, 무순위 물량 확인. 최종은 청약홈 공고문 원문 대조 필요
한국경제·인천일보·위키트리 보도	2차	청약 경쟁률, 무순위 발생, 대출·계약률 해석 보조
네이버부동산 경유 실거래	1차 신고자료 경유/2차 조회	주변 비교단지 실거래·시세 상대 비교. 최근 3개월 신고 지연·해제 반영 지연 가능
R-ONE 미분양	1차 공공 API	연수구 미분양 부담 확인
거시 스냅샷	1차 공공 API 가공	기준금리·환율 기반 진입 국면 판단

4. 한줄 결론

더샵 송도그란테르는 송도 IBD 마지막 대형 주거단지라는 희소성은 강하지만, 분양가가 이미 송도 최상급 기존 단지 가격을 상당 부분 선반영했다. 순수투자 기준은 G5-11 84㎡ 저층·상대 저가만 조건부 관심이고, G5-1 84㎡ 고가·118㎡ 이상·펜트하우스는 실거주/초고자본 장기보유가 아니면 보류가 맞다.

내 판단은 관심 유지, 추격매수 금지다. 이 단지는 싸게 사서 안전마진을 먹는 물건이 아니라, 비싼 핵심 입지를 장기간 보유할 자금력이 있는지 보는 물건이다.

5. 단지 핵심

포스코이앤씨 자료 기준 더샵 송도그란테르는 송도국제업무지구 G5-1·3·4·5·6·11블록에 공급되는 단지다. 지하 2층~지상 최고 46층, 총 15개동, 아파트 1,544가구와 주거형 오피스텔 96실로 구성된다. 전용면적은 아파트 84~198㎡ 중심이다.

강점은 명확하다.

송도 IBD 마지막 주거단지라는 희소성
센트럴파크역 도보권, 인천대입구역 GTX-B 기대
코스트코·현대프리미엄아울렛·송도아트포레 등 상권 접근성
G5-2블록 약 19만㎡ 공원 계획과 워터프론트 인접
더샵 브랜드, 대형 커뮤니티, 블록별 특화 설계

다만 이 장점 대부분은 분양가에 반영돼 있다. 좋은 단지라는 것과 좋은 투자가라는 것은 다르다.

6. 블록·평형별 분양가 구조

최초 분양 기준

블록	총 세대	입주 예정	주요 타입	최고 분양가
G5-1	853세대	2029년 8월	84A/B/C, 102, 124, 128, 198	84㎡ 13.08~13.18억, 124㎡ 19.35~19.54억, 198㎡ 33.34~33.36억
G5-3	85세대	2030년 1월	84K, 118K, 129K, 188K, 198K	84K 12.64억, 118K 18.12억, 198K 32.79억
G5-4	91세대	2030년 1월	84K, 118K, 129K, 188K, 198K	84K 12.51억, 118K 17.93억, 188K 30.29억
G5-5	97세대	2030년 1월	84K, 118K, 129K, 188K, 198K	무순위 확인분은 118K 18.0억
G5-6	100세대	2030년 1월	84K, 118K, 129K, 188K, 198K	84K 13.06억, 118K 18.71억, 198K 33.69억
G5-11	318세대	2029년 8월	84H/I/J, 100, 124, 128, 198	84㎡ 12.33~12.41억, 100㎡ 14.61~15.0억, 128㎡ 18.41억

위키트리 무순위 기사 기준으로는 무순위 84㎡ 가격 범위가 G5-1 12.45~13.08억, G5-3 12.03~12.52억, G5-4 11.91~12.39억, G5-11 11.08~12.34억으로 제시됐다. 층·타입별 최종 가격은 청약홈 공고문 원문과 동·호수 배정표로 다시 확인해야 한다.

무순위/미계약 신호

한국경제 보도 기준 2026-05-20 1순위 청약은 1,036가구 모집에 18,288건이 접수돼 평균 17.65대 1이었다. 하지만 인천일보 보도 기준 정당계약과 예비입주자 계약 이후에도 전체 1,544세대의 약 10%가 미계약으로 남아 2026-08-04 총 150세대 무순위 청약이 진행됐다. G5-6은 100세대 전부 계약돼 무순위 물량이 없었고, G5-11이 45세대로 가장 많았다.

이 신호는 둘로 읽어야 한다.

수요는 있다: 1순위 경쟁률과 G5-6 완판은 핵심 입지 수요가 살아 있음을 보여준다.
가격 저항도 있다: 10% 안팎 미계약과 무순위는 자금 부담·대출 한도·분양가 부담이 실제 계약 단계에서 걸렸다는 뜻이다.

7. 주변 비교단지와 가격 간격

84㎡ 전후 비교

비교단지	준공	2026년 84㎡ 전후 실거래 중위	전세 중위·전세가율	해석
송도더샵파크애비뉴	2018	84.05㎡ 12.70억, 84.51㎡ 12.78억	약 4.70~5.05억 / 37~40%	G5 84 고가 블록과 직접 비교되는 기존 대장 축
힐스테이트송도더스카이	2024	84.87㎡ 11.28억	약 4.73억 / 42%	고층 주상복합 신축. G5 저가 84와 경쟁
송도더샵퍼스트파크 F14	2017	84.90㎡ 10.69억, 84.94㎡ 10.90억	약 4.70~4.85억 / 43~45%	완성 생활권 대장축이지만 G5보다 1~2억 낮다
송도자이더스타	2024	84.70㎡ 10.21억, 84.92㎡ 9.85억	약 4.90~5.30억 / 48~54%	신축·대단지이나 G5보다 진입가 낮고 전세 방어 좋음
더샵송도프라임뷰20BL	2022	84.53㎡ 9.81억, 84.97㎡ 9.40억	약 4.68~5.00억 / 50~51%	더샵 신축권, G5 대비 가격 부담 낮음
더샵송도센터니얼	2023	84.94㎡ 9.35억, 일부 타입 소표본	전세 표본 부족	중심권 신축이나 표본이 작다
힐스테이트레이크송도4차	2025	84.96~84.99㎡ 8.32~8.49억	약 4.80억 / 57%	외곽 신축이지만 전세가율·진입가가 훨씬 좋음

이 비교가 핵심이다. G5 84㎡가 11.08~13.18억이면, 저가 동·저층은 더스카이·퍼스트파크 상단 사이에 걸치고, 고가 동·고층은 파크애비뉴 84㎡ 실거래 중위에 붙는다. 즉 분양 즉시 명확한 시세차익은 거의 없다. 오히려 완성된 기존 단지 중 더 낮은 진입가와 높은 전세가율을 주는 선택지가 꽤 있다.

100㎡ 이상·대형

G5 100㎡는 약 14.6~15.0억, 118~128㎡는 17.9~19.8억대, 188~198㎡는 30억대다. 주변 비교에서 힐스테이트송도더스카이 120㎡는 2026년 중위 18.35억, 전세 중위 8.0억 수준이다. G5 118~128㎡는 이미 더스카이 대형 실거래 가격에 붙거나 더 비싸다.

따라서 대형은 일반 투자자가 전세·대출로 총투입금을 낮춰 사는 물건이 아니다. 장기 실거주, 자산 배분, 희소 평형 선호가 분명한 고자본 수요자의 물건이다.

8. 자금조달·총투입금 감각

무순위 기사 기준 계약금은 5%, 중도금 60%, 잔금 35% 구조다. 최초 공고·정정공고·개별 계약 조건에 따라 세부 납부일과 보증 조건은 달라질 수 있다.

84㎡ 기준

분양가	계약금 5%	잔금 전 필요 리스크	입주 시 전세 5.0~5.5억 가정 후 총투입금 감각
11.1억	약 0.56억	중도금 대출 가능 여부, 잔금 전 대출 규제	취득비 포함 약 6.0~6.5억대
12.3억	약 0.62억	대출 6억 캡·DSR·전세 확보가 관건	취득비 포함 약 7.1~7.7억대
13.1억	약 0.66억	실거주 자금력 없으면 잔금 리스크 큼	취득비 포함 약 8.0억 안팎

인천일보 보도는 12.45억 물건에서 주담대 6억 한도 적용 시 개인 조달 현금이 크게 늘어났다고 설명한다. 이 계산은 정책·개인 DSR·은행 심사에 따라 달라지지만, 방향은 분명하다. G5는 계약금보다 잔금과 입주 전 자금 브릿지가 문제인 단지다.

118㎡ 이상

18억 전후 분양가는 전세를 8억으로 크게 가정해도 취득비 포함 순투입금이 10억 안팎으로 남는다. 월세 수익형도 아니고 전세가율도 낮다. 순수 투자금 대비 효율은 떨어진다.

9. 투자 판단

점수

축	점수	판단
입지·희소성	5.0/5	송도 IBD 마지막 주거단지, 센트럴파크·워터프론트·상권 접근성은 강하다
상품성·브랜드	4.5/5	더샵, 대단지, 커뮤니티, 설계 차별화. 블록별 커뮤니티 공유 범위는 확인 필요
가격 매력	2.0/5	좋은 만큼 이미 비싸다. 84 고가 블록은 기존 대장 실거래에 붙어 있다
전세·총투입금	2.0/5	전세가율이 낮은 핵심권 특성상 현금 투입이 크다
공급·미분양 리스크	2.5/5	연수구 미분양 517호(2026-06), G5 무순위 150세대 발생
거시·자금 환경	3.0/5	기준금리 2.75%, 환율 1,380.3원, 중립 국면이나 고가 분양권에는 부담
종합	3.1/5	조건부 관심. 순수투자는 저가 84만 선별, 대형은 보류

10. 블록·평형별 전략

우선순위	대상	판단	기준
1	G5-11 84H/J 저층·저가	조건부 관심	11.8~12.0억 이하, 옵션·확장 포함, 잔금대출·입주 전세 플랜 확인 시
2	G5-4 84K 저층	제한 관심	11.9~12.1억대라면 검토. 12.4억 이상이면 파크애비뉴·더스카이와 비교 필요
3	G5-3 84K	관망	12.0억 초반이면 볼 수 있으나 12.5억 이상은 안전마진 부족
4	G5-6 84K	실거주 우선	청약 수요는 강했지만 13억대라 순수투자 효율은 낮다
5	G5-1 84A/B/C	실거주·상징성	13억대는 파크애비뉴 84 실거래 중위에 붙어 있어 투자 매력 낮음
6	100·118·124·128㎡	보류	전세·대출로 방어하기 어려운 총투입금
7	188·198㎡	특수 수요	희소성 상품이지만 일반 투자 대상 아님

11. 매수·청약 의사결정 기준

나는 다음 조건을 동시에 만족할 때만 투자 검토로 본다.

84㎡ 기준 실계약가가 12.0억 이하이거나, 12.3억 이하여도 조망·층·동이 확실히 우월할 것
입주 시점 전세를 최소 5.2억 이상으로 보수적으로 잡아도 자기자본 계획이 깨지지 않을 것
주담대 6억 이하 시나리오에서도 잔금 납부가 가능할 것
G5-11 또는 상대 저가 블록처럼 가격 방어 논리가 있을 것
2029~2031년 입주 전까지 금리·전세·분양권 유동성 하락을 버틸 수 있을 것

반대로 아래에 해당하면 보류다.

84㎡ 13억 전후를 단기 프리미엄 기대만으로 진입
118㎡ 이상을 전세 낀 투자로 접근
무순위 경쟁률만 보고 가격 저항을 무시
GTX-B·공원·학교 부지를 확정 가치처럼 반영

12. 실행 계획

공식 잔여세대 확인: 2026-08-04 무순위와 2026-08-14 계약 이후 실제 잔여·선착순 물량은 공식 홈페이지 또는 견본주택에서 재확인한다.
동·호수별 가격표 확보: 같은 84㎡라도 G5-11 저층과 G5-1 고층은 투자 성격이 다르다.
비교 매수 대안 동시 확인: 파크애비뉴 84, 더스카이 84, 자이더스타 84, 프라임뷰20BL 84의 실제 매물과 전세 가능가를 같은 날 비교한다.
잔금 스트레스 테스트: 대출 6억, 전세 5.0억, 전세 5.5억, 전세 미확보 3개 시나리오로 자기자본을 계산한다.
청약홈 공고문 원문 확인: 전매제한, 거주의무, 중도금 보증, 유상옵션, 발코니 확장 포함 여부, 85㎡ 초과 부가세를 원문으로 확정한다.

13. 가정

주변 비교는 2026년 국토교통부 신고 실거래의 네이버부동산 경유 조회값을 사용했다.
G5 입주 전세는 주변 신축 84㎡ 전세 중위 4.7~5.3억을 근거로 5.0~5.5억 범위만 보수적으로 가정했다. 실제 입주 시점 전세는 공급량, 금리, 입주장 경쟁에 따라 달라질 수 있다.
취득비는 상세 세율·주택 수·전용면적·85㎡ 초과 여부에 따라 달라져 본문에서는 총투입금 감각만 제시했다.
GTX-B, 공원, 학교 부지는 예정·계획 요소로만 반영했다.

14. 한계·미확인

청약홈 최종 공고문 PDF 원문을 직접 내려받아 세부 조항을 대조하지는 못했다. 분양24는 청약홈 공공데이터 가공 페이지이므로 원문 확정 전에는 1차 원천 가공 자료로만 본다.
2026-08-14 계약 이후 실제 선착순 잔여세대, 계약률, 동·호수별 조건은 공식 홈페이지/견본주택 확인이 필요하다.
네이버에 더샵송도그란테르 기존 단지번호가 아직 검색되지 않아, G5 자체 실거래·매물 데이터는 수집하지 못했다. 준공 전 분양단지라 주변 비교로만 상대가치를 산정했다.
전세·대출·세금은 개인 신용, 주택 수, DSR, 은행 심사, 세법에 따라 달라진다.
이 문서는 투자 의사결정 보조자료이며, 최종 매수 전에는 청약홈, 국토부 실거래가 공개시스템, 등기부, 건축물대장, 대출 가능 확인을 원본으로 재검증해야 한다.

15. 현황판 분류

지역: 인천 연수구 송도동
현황판 그룹: 수도권 신도시·메가프로젝트
후보 성격: 송도 핵심 입지 고가 신축 분양권/입주예정 단지
워치리스트 추천 상태: watch, 단 84㎡ 저가 블록만 review

원문 Markdown: docs/analysis/2026-08-28-송도-g5-더샵-그란테르-투자분석.md