중계주공6단지와 방학신동아1단지 사업단계·분담금 시나리오 재분석
질의 원문
종합부동산앱(종부앱)의 다음 단계 진행해줘. 중계주공 6단지의 400%는 확정된것 아니야? 역세권? 중계주공6단지와 신동아1단지의 현재의 정확한사업 단계와 앞으로의 전망을 다양한 시나리오로 다시 분석해줘. 분담금 산정, 예상 진행 기간 등등
수집시점과 데이터 등급
- 수집시점: 2026-08-10 KST
- 단지 가격:
python -m realestate.cli complex 1110 --year 2026, 기존reports/complex_신동아1단지.md - 사업단계: 서울시·도봉구청·토지이음 고시·언론 보도 교차 확인
- 데이터 등급: 공식 고시/구청 추진현황 A, 실거래·시세 B, 언론/UGC B~C, 분담금은 모형·타단지 비교 C
가정
- 중계주공6단지의 400%는 은행사거리역 인근 복합정비 프레임의 중심 시나리오로 반영하되, 개별 정비구역 지정·조합설립·분담금 확정과는 분리한다.
- 방학신동아1단지는 정비구역 지정 완료와 조합설립 전 단계를 기준으로 기간을 추정한다.
- 분담금과 총투입금은 공개 확정값이 아니라 현 시점 가격, 유사 단지 보도, 공사비 상승 가능성을 반영한 범위 추정이다.
먼저 결론
사용자 지적처럼 중계주공6단지는 은행사거리역 인근 복합정비 수혜권으로 보는 것이 맞다. 그래서 400% 복합정비 시나리오는 이제 “가능성 낮은 낙관 시나리오”가 아니라 중심 시나리오에 둬야 한다. 다만 여기서 말하는 확정은 “상위 지구단위계획/복합정비 프레임의 확정”이지, 중계주공6단지 개별 정비구역 지정, 조합설립, 조합원 분담금, 배정평형 확정을 뜻하지 않는다.
방학신동아1단지는 반대로 단지 개별 정비구역 지정까지 확인된 상태다. 도봉구청 추진현황 기준 방학3동 272 외 4필지, 대지 128,730㎡, 기존 3,169세대, 계획 지하4층~지상47층, 용적률 299.97%, 4,099세대이며 2025년 10월 정비구역 지정 고시 후 현재 정비구역 지정 단계다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가는 아직 전이다.
투자 우선순위는 이렇게 정리한다.
| 목적 | 우선 후보 | 이유 |
|---|---|---|
| 상방·학군·복합정비 프리미엄 | 중계주공6단지 | 은행사거리 학군, 동북선 역세권 기대, 400% 복합정비 프레임 |
| 사업단계 확실성·저가 진입 | 방학신동아1단지 | 정비구역 지정 완료, 진입가 낮음, 전세 방어력 우위 |
| 자금 안정성 | 방학신동아 43㎡ 또는 70㎡ | 중계6보다 전세가율이 높고 총투입금 예측이 쉬움 |
| 고위험 고상방 | 중계주공6단지 4.5억 이하 | 400% 프리미엄은 인정하되 분담금과 토허제 리스크 반영 필요 |
1. 정확한 사업 단계
| 항목 | 중계주공6단지 | 방학신동아1단지 |
|---|---|---|
| 상위 계획 | 상계·중계·하계 택지 지구단위계획 2025-12-18 최종 고시 | 신속통합기획 자문 후 개별 정비계획 진행 |
| 역세권/복합정비 | 은행사거리역 인근 복합정비 수혜권으로 판단. 기사·UGC에서 중계5·6 편입 수혜가 반복 확인됨 | 해당 없음. 일반 대단지 재건축 |
| 개별 정비구역 | 공식 문서 기준 별도 정비구역 지정 완료는 미확인 | 2025-10 정비구역 지정 고시 |
| 안전진단 | 노후도는 충족. 공식 세부 단계는 추가 원문 확인 필요 | 2022-10 재건축 E등급 |
| 조합설립 | 미확인 | 전 단계 |
| 사업시행/관리처분 | 전 단계 | 전 단계 |
| 현재 투자 성격 | 상위 계획 확정형 초기 재건축 | 개별 구역 지정 완료형 초기 재건축 |
중계주공6단지의 “400% 확정”은 다음처럼 표현해야 정확하다.
- 맞는 표현: 은행사거리역 인근 복합정비 수혜를 반영한 400% 중심 시나리오 적용
- 위험한 표현: 중계주공6단지 재건축 사업구역·분담금·배정평형까지 확정
- 실무 체크: 향후 정비계획안 공람, 정비구역 지정 도면, 추진위/조합 자료에서 중계6의 실제 편입 면적과 비주거·공공기여 조건을 확인해야 한다.
2. 가격·전세 방어력
| 항목 | 중계주공6단지 44.1㎡ | 방학신동아1단지 43.35㎡ | 방학신동아1단지 70.62㎡ |
|---|---|---|---|
| 2026 실거래 중위 | 4.50억 | 2.88억 | 4.60억 |
| 실거래 범위 | 4.37~4.90억 | 2.58~3.15억 | 4.16~4.90억 |
| 최근 거래 | 2026-07-28 4.75억 | 2026-07-29 2.90억 | 2026-08-03 4.75억 |
| 전세 중위 | 2.125억 | 1.70억 | 3.00억 |
| 실거래 전세가율 | 약 47% | 약 59% | 약 65% |
| 현재 호가 | 4.65~5.5억 | 2.8~3.5억 | 4.3~5.5억 |
중계6은 입지와 프리미엄이 좋지만 전세가율이 낮아 실투자금이 커진다. 방학신동아는 상방은 낮아도 전세 방어가 강해 장기 보유 스트레스가 상대적으로 작다.
3. 중계주공6단지 시나리오
기준 매수가 4.5억, 취득비 4.5%, 현재 전세 중위 2.125억, 전용 44㎡ 보유자가 신축 49~59㎡ 또는 84㎡ 배정을 노리는 경우로 본다. 최근 상계주공6단지 분담금 보도에서는 소형 보유자가 49㎡를 받을 때도 약 2억, 59㎡는 3.6~4.5억, 84㎡는 6.7~7.7억대 부담이 제시됐다. 중계6에 그대로 대입할 수는 없지만 노원 소형 재건축의 분담금 눈높이를 올리는 기준점으로 써야 한다.
| 시나리오 | 사업 전제 | 예상 기간 | 49~59㎡ 배정 분담금 | 84㎡ 배정 분담금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 낙관 | 400% 복합정비, 일반분양·비례율 우호, 공사비 안정 | 8~12년 | 1.5~2.5억 | 4.5~6.0억 | 4.5억 이하 매수만 적극 검토 |
| 기준 | 400% 복합정비 반영, 공공기여·비주거 의무·공사비 현실화 | 12~16년 | 2.0~3.6억 | 5.5~7.5억 | 59㎡ 중심. 84㎡는 실거주 고소득자 영역 |
| 스트레스 | 공사비 1,200만원/평 이상, 금융비용 증가, 일반분양 얇음 | 15~20년 | 3.6~5.0억 | 7.5억 이상 | 4.37억 이하 급매 아니면 보류 |
| 지연/표류 | 정비계획·동의율·토허제·분담금 갈등으로 지연 | 15년 이상 | 미정 | 미정 | 구축 학군 수요만 남아 수익률 둔화 |
중계6 총투입금 감각은 다음과 같다.
| 매수가 | 59㎡ 기준 분담금 | 취득비 추정 | 총투입금 | 코멘트 |
|---|---|---|---|---|
| 4.37억 | 2.0억 | 0.20억 | 6.57억 | 하방 방어 가능한 우선 검토가 |
| 4.50억 | 2.5억 | 0.20억 | 7.20억 | 기준선. 400% 프리미엄을 사되 욕심은 줄여야 함 |
| 4.80억 | 3.0억 | 0.22억 | 8.02억 | 수익률이 빠르게 얇아짐 |
| 5.00억 | 3.6억 | 0.23억 | 8.83억 | 59㎡도 보수적, 84㎡는 투자 목적 부적합 |
4. 방학신동아1단지 시나리오
기준은 43㎡ 2.88억, 70㎡ 4.3~4.6억, 현재 정비구역 지정 완료·조합설립 전 단계다. 도봉구청 추진현황상 계획 세대수 증가가 3,169세대에서 4,099세대로 크지 않기 때문에 “대단지 확정”만으로 분담금이 낮다고 보면 안 된다. 다만 서울시 사업성 보정계수 적용 보도와 저가 진입가가 방어 포인트다.
| 시나리오 | 사업 전제 | 예상 기간 | 43㎡→49~59㎡ 분담금 | 70㎡→74~84㎡ 분담금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 낙관 | 조합설립 원활, 보정계수 효과, 공사비 안정 | 10~13년 | 1.5~2.3억 | 1.3~2.8억 | 43㎡ 2.8억 이하, 70㎡ 4.3억 전후 매력 |
| 기준 | 조합설립 2027~2029, 사업시행 2030~2033, 관리처분 2033~2036 | 12~16년 | 2.3~3.2억 | 2.5~4.2억 | 43㎡와 70㎡만 우선 검토 |
| 스트레스 | 공사비 상승, 조합 내 평형 갈등, 일반분양가 제한 | 15~20년 | 3.2~4.2억 | 4.2~5.5억 | 43㎡ 3.1억 이상, 70㎡ 4.7억 이상 보류 |
| 지연 | 조합설립 지연·분담금 공개 후 매수세 둔화 | 15년 이상 | 미정 | 미정 | 전세 방어력은 있으나 자본수익률 낮아짐 |
총투입금 감각은 다음과 같다.
| 진입 물건 | 매수가 | 기준 분담금 | 취득비 추정 | 총투입금 | 코멘트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 43㎡ | 2.80억 | 2.3~3.2억 | 0.13억 | 5.23~6.13억 | 저가 권리 진입형 |
| 43㎡ | 3.10억 | 3.0~4.0억 | 0.14억 | 6.24~7.24억 | 안전마진 축소 |
| 70㎡ | 4.30억 | 2.5~4.2억 | 0.19억 | 6.99~8.69억 | 84㎡ 배정 기대형. 1층 할인 사유 확인 |
| 84㎡ | 6.0억 이상 | 2.5~4.5억 | 0.27억 | 8.77~10.77억 | 투자보다 실거주·평형선호 영역 |
5. 예상 진행 기간
| 단계 | 중계주공6단지 기준 예상 | 방학신동아1단지 기준 예상 |
|---|---|---|
| 정비계획/정비구역 | 2027~2029 | 완료, 2025-10 |
| 추진위·조합설립 | 2029~2031 | 2027~2029 |
| 사업시행인가 | 2032~2035 | 2030~2033 |
| 관리처분인가 | 2035~2038 | 2033~2036 |
| 이주·철거·착공 | 2037~2040 | 2035~2038 |
| 준공 | 2040~2043 이후 | 2038~2042 |
중계6은 상위 계획의 힘은 강하지만 개별 사업 출발선이 더 앞이라고 보기 어렵다. 방학신동아는 개별 정비구역 지정이 끝났기 때문에 절차상 앞서 있다.
6. 투자 판단
중계주공6단지는 “확정된 400%”라는 표현을 가격에 모두 반영해서 사면 위험하다. 4.5억 이하에서만 59㎡ 배정 중심으로 검토하고, 4.8억 이상은 분담금 공개 전에는 보수적으로 봐야 한다. 84㎡ 배정 기대는 총투입금이 10억 안팎까지 올라갈 수 있어 투자 목적보다는 실거주 목적이 강할 때만 검토한다.
방학신동아1단지는 43㎡ 2.8억 이하, 70㎡ 4.3억 전후가 현재 가장 실행 가능한 구간이다. 43㎡는 저가 권리 진입, 70㎡는 전세 방어와 84㎡ 배정 가능성의 균형이 좋다. 다만 정비구역 지정 이후에도 조합설립 전이므로, 추정분담금표가 나오기 전까지는 매수가를 낮춰야 한다.
최종 순위는 목적별로 다르게 잡는다.
| 순위 | 목적 | 추천 |
|---|---|---|
| 1 | 보수적 투자·자금 방어 | 방학신동아 43㎡ 2.8억 이하 |
| 2 | 84㎡ 배정 기대와 전세 방어 | 방학신동아 70㎡ 4.3억 전후 |
| 3 | 학군·상방·복합정비 | 중계주공6단지 4.37~4.5억 |
| 4 | 실거주 겸 장기 보유 | 중계주공6단지 4.65억 이하 조건부 |
다음 확인 항목
- 중계주공6단지 정비구역 지정 도면·정비계획안 공람 여부를 서울 정비사업 정보몽땅에서 재확인
- 중계6 복합정비구역 실제 편입 면적과 비주거 10% 이상 의무 적용 범위 확인
- 방학신동아1단지 조합설립추진위원회 또는 조합설립 동의율 현황 확인
- 두 단지 모두 추정분담금표 원문이 공개되면 총투입금 표를 즉시 갱신
- 토지거래허가구역·실거주 요건·전세 승계 가능 여부를 계약 전 별도 확인
참고 자료
- 서울시, 상계·중계·하계 택지 지구단위계획 2025-12-18 최종 고시
- 땅집고, 중계동 은행사거리·중계주공5·6 복합정비구역 수혜 보도
- 땅집고, 상계주공6단지 추정분담금 보도
- 도봉구청, 방학신동아1단지 재건축 추진현황
- 토지이음, 서울특별시 고시 제2025-561호
- 로컬 리포트:
reports/complex_중계주공6단지.md,reports/scenario_중계주공6단지.md,reports/complex_신동아1단지.md
한계
- 중계주공6단지의 단지별 정비구역 지정 고시와 조합 자료는 아직 원문을 확보하지 못했다. 따라서 “400% 중심 시나리오”는 반영하되 확정 분담금처럼 쓰지 않는다.
- 방학신동아1단지 분담금은 공개 확정값이 아니라 현 시세·사업계획·타 단지 분담금 보도를 바탕으로 한 범위 추정이다.
- 실제 투자 전에는 국토부 실거래 원본, 등기부, 토지거래허가 가능성, 임대차 승계 조건, 조합/추진위 원문을 확인해야 한다.