인천 송도 급매물 경쟁력 TOP30
1. 질의 원문
송도 급매물을 조사하고 층, 향, 단지, 입지 등을 고려했을 때 가장 경쟁력 있는 매물 30건을 찾아줘.
2. 수집 시점·경로
- 수집 시점: 2026-08-02
- 대상: 직전 송도 종합 TOP10 단지의 전용 84㎡ 전후 매매 매물
- 수집 원자료: 네이버부동산 매물 API, 단지별
areaNos필터 - 수집 규모: 84형 매매 매물 755건
- 중복 처리: 단지·가격·타입·층·향·동이 같은 중복 의심 매물은 1건만 대표 선별
- 네이버 확인일 범위: 2026-07-03 ~ 2026-08-02
- 산출물:
reports/assets/songdo_top30_competitive_bargains_20260802.jsonreports/assets/songdo_top30_competitive_bargains_20260802.csv
3. 평가 기준
| 기준 | 배점 | 반영 내용 |
|---|---|---|
| 가격 경쟁력 | 35 | 2026년 84형 실거래 중위 대비 할인율, 매수라인 이하 여부, 급매 문구 |
| 층·향·세대 품질 | 20 | 중·고층 우대, 1층·저층 감점, 남향·남동·남서향, 조망·상태 문구 |
| 단지·입지 경쟁력 | 25 | 직전 종합 TOP10 순위, 세대수, 상품성, 1공구/3공구/6·8공구 위치 |
| 거래 실행성 | 10 | 공실·입주협의·주인거주 우대, 세안고·전세승계·월세승계는 조건 리스크 |
| 매물 신뢰·유동성 | 10 | 확인일, 동일주소 노출 수, 단지 내 매물 유동성 |
점수는 매수 후보 선별용이다. 저층·1층은 점수에서 감점했지만, 가격 할인이 충분하면 상위에 남겼다. 투자자는 저층 리스크를 협상 근거로 쓰고, 실거주자는 같은 단지의 중·고층 후보를 우선 비교해야 한다.
4. 결론
가장 경쟁력 있는 축은 두 곳이다.
- 더샵송도마리나베이 6.0~6.4억권
가격 경쟁력이 가장 강하다. 3,100세대 초대단지라 환금성은 좋지만 8공구 외곽 인식, 저층·1층, 전세승계 조건을 꼼꼼히 봐야 한다.
- 송도SK뷰 6.7~7.1억권
가격은 마리나베이보다 높지만 2,100세대 대단지, 2019년식, 안정적인 실거주 수요가 받친다. 6.7~6.9억은 즉시 확인권이다.
상위권 보조 후보는 송도더샵마스터뷰21BL 8억, 힐스테이트레이크송도4차 8.3857억, 더샵송도프라임뷰20BL 9.6억, 호반써밋송도 6.25~6.3억이다. 다만 이들은 각각 전세안고, 신축 마피·잔금, 세안고, 월세승계 조건을 확인해야 한다.
5. 경쟁력 TOP30
| 순위 | 등급 | 점수 | 단지 | 호가 | 중위 대비 | 층·향 | 입지 | 핵심 체크 | 네이버 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A- | 81.2 | 더샵송도마리나베이 | 6억 | -7.7% | 저/34, 남서향 | 8공구 초대단지 | 매수라인 이하, 저층권, 입주협의 | 보기 |
| 2 | A- | 78.0 | 송도SK뷰 | 6억 7,000 | -6.3% | 2/33, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 매수라인 이하, 저층 할인, 2027년 초 협의 | 보기 |
| 3 | A- | 77.7 | 더샵송도마리나베이 | 6억 | -7.7% | 저/29, 남서향 | 8공구 초대단지 | 매수라인 이하, 저층권, 바다·공원뷰 문구 | 보기 |
| 4 | A- | 77.7 | 더샵송도마리나베이 | 6억 1,000 | -6.2% | 4/36, 남동향 | 8공구 초대단지 | 급매 문구, 매수라인 이하, 전세승계 | 보기 |
| 5 | B+ | 75.7 | 더샵송도마리나베이 | 5억 9,500 | -8.5% | 1/38, 남서향 | 8공구 초대단지 | 최저가, 1층 할인 확인, 갭투 문구 | 보기 |
| 6 | B+ | 74.0 | 송도SK뷰 | 6억 7,500 | -5.6% | 1/40, 남서향 | 6·8공구 대단지 | 공실, 1층 할인 확인, 은송초·중 근접 | 보기 |
| 7 | B+ | 71.3 | 송도SK뷰 | 7억 | -2.1% | 고/42, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 고층, 로얄동·트인뷰 문구 | 보기 |
| 8 | B+ | 71.2 | 송도SK뷰 | 6억 8,000 | -4.9% | 1/41, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 전세승계, 1층 할인 확인, 학세권 문구 | 보기 |
| 9 | B+ | 70.6 | 송도더샵마스터뷰21BL | 8억 | -2.7% | 저/29, 남동향 | 3공구·학군 | 전세안고, 국제도서관·초중학군 | 보기 |
| 10 | B | 69.8 | 더샵송도마리나베이 | 6억 4,000 | -1.5% | 18/34, 남동향 | 8공구 초대단지 | 중층 이상, 급매 문구, 초중학교 인접 | 보기 |
| 11 | B | 69.6 | 힐스테이트레이크송도4차 | 8억 3,857 | -0.9% | 3/32, 남서향 | 신축·레이크권 | 신축 마피·급매 문구, 잔금·대출 확인 | 보기 |
| 12 | B | 68.9 | 더샵송도마리나베이 | 6억 3,000 | -3.1% | 3/35, 남동향 | 8공구 초대단지 | 저층 할인, 바다·공원뷰 문구 | 보기 |
| 13 | B | 68.4 | 더샵송도프라임뷰20BL | 9억 6,000 | -1.3% | 26/35, 남향 | 프라임뷰·저용적 | 고층·남향·골프장뷰, 세안고 | 보기 |
| 14 | B | 68.0 | 송도SK뷰 | 7억 1,000 | -0.7% | 12/43, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 중층, 예쁜 단지뷰·학교 인접 문구 | 보기 |
| 15 | B | 67.9 | 더샵송도마리나베이 | 6억 3,000 | -3.1% | 22/35, 남동향 | 8공구 초대단지 | 중고층, 전세안고, 공원·바다뷰 | 보기 |
| 16 | B | 67.8 | 더샵송도마리나베이 | 6억 2,000 | -4.6% | 1/35, 남동향 | 8공구 초대단지 | 급매 문구, 1층 할인 확인 | 보기 |
| 17 | B | 67.7 | 더샵송도마리나베이 | 6억 3,000 | -3.1% | 저/35, 남서향 | 8공구 초대단지 | 급매 문구, 저층권, 세안고 | 보기 |
| 18 | B | 67.7 | 더샵송도마리나베이 | 6억 3,000 | -3.1% | 3/35, 남서향 | 8공구 초대단지 | 저층 할인, 전세안고, 초중 인접 | 보기 |
| 19 | B | 67.4 | 송도SK뷰 | 7억 | -2.1% | 저/42, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 급매 문구, 저층권, 단지 조망 | 보기 |
| 20 | B | 66.9 | 송도SK뷰 | 6억 9,000 | -3.5% | 저/42, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 세안고, 저층권, 초등학교 인접 | 보기 |
| 21 | B | 66.6 | 더샵송도마리나베이 | 6억 4,000 | -1.5% | 19/35, 남동향 | 8공구 초대단지 | 중층 이상, 세안고 또는 입주 가능 문구 | 보기 |
| 22 | B | 66.3 | 더샵송도마리나베이 | 6억 5,000 | 0.0% | 17/38, 남동향 | 8공구 초대단지 | 입주협의, 후면 로얄동·급매 문구 | 보기 |
| 23 | B | 66.1 | 더샵송도마리나베이 | 6억 3,500 | -2.3% | 5/36, 남동향 | 8공구 초대단지 | 입주협의, 단지뷰, 관리상태 문구 | 보기 |
| 24 | B | 66.1 | 더샵송도마리나베이 | 6억 5,000 | 0.0% | 12/34, 남동향 | 8공구 초대단지 | 조건협의, 미송유·초·중 직뷰 문구 | 보기 |
| 25 | B | 66.1 | 송도SK뷰 | 7억 | -2.1% | 저/33, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 입주 가능, 저층권, 수익형 갭투 문구 | 보기 |
| 26 | B | 65.4 | 송도SK뷰 | 7억 | -2.1% | 10/38, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 중층, 전세끼고 매매 | 보기 |
| 27 | B | 65.4 | 송도SK뷰 | 7억 1,000 | -0.7% | 중/40, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 이사협의, 판상형·상권 편리 문구 | 보기 |
| 28 | B | 65.3 | 송도SK뷰 | 7억 1,000 | -0.7% | 중/43, 남동향 | 6·8공구 대단지 | 전세승계, 방4, 학교 인접 문구 | 보기 |
| 29 | B | 64.1 | 호반써밋송도 | 6억 2,500 | -1.9% | 11/49, 남향 | 8공구 주상복합 | 급매 문구, 월세안고, 남향 | 보기 |
| 30 | B- | 63.0 | 호반써밋송도 | 6억 3,000 | -1.1% | 26/47, 남향 | 8공구 주상복합 | 월세승계, 남향·고층권 | 보기 |
6. 실사용 관점별 재정렬
| 관점 | 우선 확인 매물 |
|---|---|
| 가격 최우선 | 1, 3, 4, 5, 12, 16 |
| 저층 리스크를 줄인 균형형 | 4, 10, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28 |
| 단지 안정성 우선 | 2, 6, 7, 8, 14, 19, 20, 25, 26, 27, 28 |
| 3공구·프리미엄 입지 우선 | 9, 13 |
| 신축 마피 확인 | 11 |
| 월세/전세 승계형 | 4, 8, 9, 15, 18, 20, 21, 26, 28, 29, 30 |
7. 최종 우선순위
1차 통화 대상은 1~5번이다. 다만 1·3·5번은 저층 또는 1층 리스크가 크므로, 실거주 만족도까지 보면 4번 더샵송도마리나베이 6.1억 4층, 2번 송도SK뷰 6.7억 2층, 10번 마리나베이 6.4억 18층, 13번 프라임뷰20BL 9.6억 26층 남향도 같이 비교해야 한다.
투자 목적이면 마리나베이 6.0~6.3억이 가장 공격적이고, 실거주 겸 투자라면 SK뷰 6.7~7.1억이 더 안정적이다. 3공구·학군 선호가 강하면 마스터뷰21BL 8억은 저층·전세안고 조건을 확인해 볼 만하다.
8. 확인 체크리스트
- 실제 매물인지, 동일 호실 중복인지
- 매도자가 받아들일 최저 협상가
- 1층·저층이면 사생활·습기·소음·조망 할인폭이 충분한지
- 전세승계·월세승계면 보증금, 만기, 월세, 임차인 대항력
- 공실·입주협의 물건이면 실제 입주 가능일
- 방향과 조망이 광고 문구와 일치하는지
- 등기부, 대출 가능성, 특약 조건
- 최근 실거래가와 호가 차이
9. 출처·한계
- 네이버부동산 단지·매물 API: 각 표의
보기링크 - KB부동산 더샵송도마리나베이 단지 정보: https://www.kbland.kr/c/37854?xy=37.4119311%2C126.6061902%2C16
- KB부동산 송도SK뷰 단지 정보: https://kbland.kr/c/33586
- 당근부동산 더샵송도마리나베이 단지 정보: https://realty.daangn.com/complexes/13596313
- 호갱노노 송도SK뷰: https://hogangnono.com/apt/b1r86
- 기준 실거래 중위값:
docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-아파트-시세-투자가치-top10.md - 1차 급매물 조사:
docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-top10-급매물-조사.md - 산출 원자료:
reports/assets/songdo_top30_competitive_bargains_20260802.json,reports/assets/songdo_top30_competitive_bargains_20260802.csv
네이버 매물은 호가이며 실거래가 아니다. 급매 문구는 광고성 표현일 수 있고, 동일 매물이 여러 중개사에 중복 노출될 수 있다. 최종 매수 전에는 중개사 통화, 임대차계약서, 등기부, 실제 호실·층·향·조망 확인이 필요하다.
원문 Markdown: docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-급매물-경쟁력-top30.md