서울 중랑구 중화동 모아타운 단계 정정, 추가분담금, 추천 재정리 (2026-07-29)

질의 원문

아직 그 지역은 조합설립인가가 안난 것 같은데? 그리고 왜 조사를 하면 나오지 않아? 그리고 매물들에서 추가 분담금도 조사해줘. 그리고 중랑구에서 재개발 물건으로 네가 추천하는 물건이 위의 4개야?

정정 결론

사용자 지적이 맞다. 직전 문서에서 통폐합, 통합심의, 조합설립인가, 추가편입 추진을 충분히 분리하지 않아 읽는 사람이 "해당 매물이 조합설립인가 구역에 들어간다"는 식으로 오해할 수 있었다.

정확히는 다음과 같다.

중화동 329-38번지 일대 모아타운은 하나의 단일 조합이 아니라 여러 중화역 2의N구역 모아주택/가로주택정비사업의 묶음이다.
일부 구역은 조합설립인가 또는 통합심의 통과 기록이 확인된다.
그러나 도담, 다원테크빌, 화수분빌리지, 덕성쉐르빌이 어느 사업추진구역에 정확히 들어가는지는 지형도면/구역도 대조 전까지 확정하면 안 된다.
특히 도담 매물의 문구는 중화모아타운구역내 추가편입추진중이다. 추진중은 조합설립인가나 분양권 보장을 뜻하지 않는다.

따라서 이전 추천 순위는 중화동 주변 공개 매물 중 대지지분형 후보일 뿐, 중랑구 전체 재개발 물건 추천 4개가 아니다.

수집 경로와 시점

수집시점: 2026-07-29 KST
기존 문서:
docs/analysis/2026-07-29-서울-중랑구-중화동-모아타운-통폐합-가정-도담-주변매물-분석.md
docs/analysis/2026-07-28-서울-중랑구-투자분석.md
정비사업 단계:
서울시 중화동 329-38 모아타운 대상지 기록
토지이음 고시: 서울특별시 고시 제2024-552호, 소규모주택정비 관리계획 승인 및 지형도면 고시
정비사업 정보몽땅: 중화역 2의1, 2의2, 2의3, 2의4구역 단계 공개 자료
2025~2026년 언론 보도: 2-1·2-2·2-3·2-5 통합심의, 2-6 동의서 징구 등
매물:
당근부동산 도담, 다원테크빌, 화수분빌리지, 덕성쉐르빌 공개 매물
분담금:
공개 확정분담금은 확인하지 못함.
정보몽땅의 추정분담금 조회는 조합원/로그인 영역 성격이라 공개 검색으로는 개별 물건 확정값을 확보하지 못했다.

현재 단계 재정리

중화동 329-38번지 일대 모아타운이라는 큰 이름으로는 관리계획 승인·고시 및 통합심의 통과 기록이 나온다. 그러나 실제 사업 주체는 구역별로 다르다.

구분	공개 확인 단계	해석
중화역 2의1구역	정보몽땅에서 조합설립인가 단계와 사업개요 확인	공식 조합 사업장으로 확인 가능
중화역 2의2구역	정보몽땅에서 조합설립인가 단계 확인	공식 조합 사업장으로 확인 가능
중화역 2의3구역	정보몽땅 인사말 기준 2023-12-13 조합설립인가 취득	공식 조합 사업장으로 확인 가능
중화역 2의4구역	정보몽땅 평가자료 기준 조합설립인가 단계	공식 조합 사업장으로 확인 가능
중화역 2의5구역	보도상 통합심의 통과/기존 조합 진행 신호	원문 사업장 확인 필요
중화역 2의6구역	보도상 동의서 징구 중	조합설립인가 전으로 봐야 함
도담/다원/화수분/덕성 개별 매물	매물 광고상 모아타운 추진·추가편입·6구역 문구	지형도면 대조 전까지 공식 권리 확정 불가

사용자가 "그 지역은 조합설립인가가 안 난 것 같다"고 본 것은, 아마 개별 매물의 지번이나 추가편입 구역을 기준으로 검색했기 때문일 가능성이 높다. 그 기준이라면 아직 공식 조합설립인가 사업장으로 안 잡히는 것이 자연스럽다.

왜 조사하면 잘 나오지 않는가

이 지역은 검색 난도가 높다.

모아타운 전체명과 조합명이 다르다.

중화동 329-38 모아타운으로 찾으면 서울시 대상지 기록과 고시는 나오지만, 조합 단계는 중화역 2의1구역, 중화역 2의2구역처럼 개별 사업장명으로 찾아야 나온다.

사업 종류 필터가 다르다.

일반 재개발로만 찾으면 빠질 수 있다. 정보몽땅에서는 가로주택정비, 소규모주택정비, 모아주택 성격으로 봐야 한다.

개별 건물명은 공식 사업장명이 아니다.

도담, 다원테크빌, 화수분빌리지로 정보몽땅을 검색해도 사업장이 안 뜨는 것이 정상이다. 공식 기록은 건물명이 아니라 사업구역명과 대표 지번 중심이다.

추가편입은 공식 단계가 아니다.

매물 광고의 추가편입추진중, 동의서 징구중, 조합설립임박은 공식 인가가 아니다. 구청 고시/조합 명부/토지등소유자 지위 확인 전에는 투자 재료로만 봐야 한다.

추정분담금은 공개 검색 대상이 아니다.

정보몽땅에는 추정분담금 조회 메뉴가 있으나, 개별 조합원 권리가액·분담금은 통상 로그인/조합원 영역이거나 아직 산정 전이다.

추가분담금 계산 원칙

공식 추정분담금이 없으므로, 아래 계산은 확정값이 아니라 스크리닝이다.

공식:

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율

참고 기준:

중화동 329 모아타운에는 사업성 보정계수 1.5 적용 시 비례율이 약 10% 오르고, 평균분담금이 약 7천만원 줄어드는 효과가 보도됐다.
리버센SK뷰롯데캐슬 2025년 추가분양 기준 59㎡는 8억대 중후반~9억대, 84㎡는 약 10.96억 수준으로 보도됐다.
따라서 이번 스크리닝은 49㎡ 조합원분양가 7.0억, 59㎡ 조합원분양가 9.0억, 비례율 110%를 기준으로 잡았다.
종전자산은 공시가격×1.35, 매입가×80%, 매입가×90% 중 보수~낙관 범위로 본다.

4개 후보의 추정 추가분담금

매물	매입가	공시가격	대지지분	추정 권리가액 범위	49㎡ 추가분담금	59㎡ 추가분담금	59㎡ 총투입가
도담	4.40억	2.47억	30.81㎡	3.67~4.36억	2.64~3.33억	4.64~5.33억	9.04~9.73억
다원테크빌	3.20억	1.88억	26.49㎡	2.79~3.17억	3.83~4.21억	5.83~6.21억	9.03~9.41억
화수분빌리지	3.70억	1.61억	37.64㎡	2.39~3.66억	3.34~4.61억	5.34~6.61억	9.04~10.31억
덕성쉐르빌	4.38억	미확인	36.22㎡	3.85~4.34억	2.66~3.15억	4.66~5.15억	9.04~9.53억

주의:

84㎡ 배정을 기대하면 위 59㎡ 분담금에 대략 2억 안팎을 더 봐야 한다.
화수분빌리지는 대지지분은 가장 좋지만 공시가격이 낮아, 공시 기반 권리가액으로 계산하면 분담금이 커진다. 대지지분만 보고 무조건 1순위라고 말하면 안 된다.
덕성쉐르빌은 공시가격 미확인, 상봉동 주소, 임대사업자 포괄양수 조건, 구역 경계 리스크가 있어 보수적으로 봐야 한다.
도담은 2024년 신축이라 권리산정기준일과 추가편입 리스크가 크다. 권리가액 범위가 좋아 보여도 분양권 인정 여부가 먼저다.

4개 후보 재평가

직전의 4개는 "중랑구 재개발 전체 추천"이 아니라 "도담 주변에서 공개 검색으로 확인된 대지지분형 후보"다. 정정 후 순위는 다음처럼 바꾼다.

순위	후보	정정 후 판단
1	화수분빌리지	대지지분은 좋지만 공시가격이 낮아 59㎡ 분담금이 5.34~6.61억까지 벌어진다. 구역 편입과 권리 인정 확인 전에는 1순위 확정 불가
2	다원테크빌	진입가 3.2억은 좋지만 대지지분 8.01평, 2016년식, 조합설립 전/동의서 징구 문구라 고위험 소액권
3	덕성쉐르빌	대지지분·상봉역 접근성은 좋다. 그러나 상봉동 주소와 모아타운 6구역 광고문구, 포괄양수 조건 때문에 별도 법무·세무 확인 필요
4	도담	임대 갭은 작지만 2024년 신축과 추가편입 추진 문구 때문에 정비사업 투자로는 후순위

중랑구 재개발 물건 추천은 이 4개가 아니다

중랑구 전체 재개발·정비사업 투자 우선순위는 별도다.

우선순위	권역/사업	단계	투자 관점
1	중화5구역 공공재개발	정비구역 지정, 조합설립인가, GS 시공사 선정 보도	중랑구에서 가장 정석적인 재개발 축. 다만 가격이 많이 올라 안전마진 확인 필요
2	중화역 2의1·2의2·2의3구역	정보몽땅 조합설립인가/통합심의/시공사 신호	모아타운 중 상대적으로 공식 단계가 뚜렷한 구역. 조합원 지위 양도 제한 확인 필수
3	면목역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발	정비구역 지정·정비계획 수정가결	규모와 입지는 좋지만 초기 단계. 권리산정일·매물가격 확인 후 접근
4	사가정역세권 민간재개발	조합설립추진위원회 승인	규모는 매력적이나 조합설립 전 단계. 초기 프리미엄 과열 주의
5	상봉7·상봉9 재정비촉진구역	사업시행인가/관리처분·착공권	단계는 빠르지만 진입가가 높고 권리 매물 희소. 초보 접근 난도 높음
6	중화동 329-38 모아타운 2의6/추가편입권	동의서 징구·추가편입 주장	수익률은 클 수 있으나 권리 불확실성이 커 소액·고위험 영역

즉, 내가 중랑구 재개발 물건으로 우선 추천하는 것은 중화5구역, 중화역 2의1·2의2·2의3구역 내 권리 명확한 물건, 면목역세권/사가정역세권 공식 권리다. 위 4개 매물은 그중에서도 중화동 모아타운 주변 개별 후보일 뿐이고, 지금 단계에서는 추천이라기보다 검토 리스트다.

매수 전 확인 순서

중랑구청 또는 조합에 지번을 대고 사업추진구역 1~6 중 어디인지 확인한다.
조합원 분양대상 여부와 권리산정기준일 저촉 여부를 서면으로 확인한다.
정보몽땅 조합 페이지에서 추정분담금 조회 또는 조합 제공 추정 권리가액 자료를 확인한다.
매물의 대지권 등기와 공시가격을 원본으로 확인한다.
조합원 지위 양도 제한, 1가구 1주택 예외, 보유·거주 요건을 법무사에게 확인한다.
49㎡/59㎡ 중 실제 배정 가능 타입을 확인한 뒤 분담금 표를 다시 계산한다.

참고 링크

서울시 중화동 329-38번지 일대 모아타운 대상지 기록: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/538794
서울시 중화동 329-38번지 일대 모아타운 영상 기록: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/539978
토지이음 중화동 329-38 모아타운 관리계획 고시: https://eum.go.kr/web/gs/gv/gvGosiDet.jsp?seq=598046
정비사업 정보몽땅 중화역 2의1구역: https://cleanup.seoul.go.kr/cafe/mastr-cleanup-bsnsSumry/execute.do?cafeId=260900000899x95&div=sumry&stepSeCode=103
정비사업 정보몽땅 중화역 2의3구역: https://cleanup.seoul.go.kr/cafe/cleanup-rprsntvgrt/vscrRprsntvGrt.do?cafeId=260900001182g38
중화동 329 모아타운 단계 보도: https://www.rcast.co.kr/news/articleView.html?idxno=29602
모아타운 조합원 지위·분담금 유의 보도: https://www.hankyung.com/article/2025120785801
도담 매물: https://realty.daangn.com/articles/3061324
다원테크빌 매물: https://realty.daangn.com/articles/4070056
화수분빌리지 매물: https://realty.daangn.com/articles/3194346
덕성쉐르빌 매물: https://realty.daangn.com/articles/3095978
리버센SK뷰롯데캐슬 추가분양가 참고: https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/05/30/2025053001519.html

설계 결정

직전 문서의 오해 가능성을 보완하기 위해 단계 정정 문서를 별도로 작성한다.
이 문서는 서울권 하위 현황판에 자동 편입한다.

원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-29-서울-중랑구-중화동-모아타운-단계정정-분담금-추천재정리.md