서울 중랑구 우선권역 추가분담금 재조사

질의 원문

'중랑구 재개발 물건 추천은 이 4개가 아니다 ' 여기에서 우선 순위로 잡은 권역의 추가 분담금도 조사해줘.

수집 시점

• 2026-07-29 KST
• 대상: 앞선 문서의 "중랑구 재개발 물건 추천은 이 4개가 아니다" 문단에서 우선순위로 둔 권역과, 이후 정밀 보강에서 1순위로 올린 권역
• 원문 기준 권역: 중화5구역, 중화역 2의1·2의2·2의3, 면목역세권, 사가정역세권
• 정밀 보강 확장 권역: 면목7구역, 면목8구역, 면목9구역

먼저 정정할 원칙

추가분담금은 대부분 아직 "확정분담금"이 아니다. 서울시 정비사업 정보몽땅도 관리처분계획 단계에서 분양계획과 감정평가가 완료되어야 비교적 정확한 분담금 산정이 가능하다고 안내한다.

기본식은 다음과 같다.

개별 추가분담금 = 조합원 분양금액 - (개별 종전자산 감정평가액 x 추정비례율)

따라서 지금 단계에서 확인해야 할 것은 "정확한 개별분담금"이 아니라 다음 4가지다.

• 추정비례율 또는 평균분담금 공개 여부
• 조합원분양가 공개 여부
• 사업성 보정계수·용적률 상향으로 분담금이 줄어드는 구조인지
• 내가 보려는 매물의 종전자산이 어느 정도로 평가될 가능성이 있는지

결론 요약

권역별 상세

1. 중화5구역 공공재개발

확인 내용:

• 중랑구 중화동 122번지 일대, 정비구역 71,465.9㎡
• 지하 2층~지상 35층, 총 1,610세대 계획
• 조합원 수 782명
• 용적률 290% 계획
• 60㎡ 이하 527세대, 60~85㎡ 627세대, 85㎡ 초과 42세대
• 임대주택 414세대
• 보도 기준: 도시규제 완화 적용 시 조합원 평균분담금이 약 2.2억원에서 약 1.9억원으로 낮아지는 구조

판단:

• 추가분담금이 "작다"기보다는 공개된 사업성 개선 효과가 비교적 선명하다.
• 평균분담금 1.9억은 조합원 전체 평균으로 봐야 하며, 빌라·단독·상가·도로 접면·대지지분에 따라 개별값은 달라진다.
• 권리가액이 평균 종전자산보다 낮은 소형 빌라는 59㎡ 신청 시에도 평균보다 더 큰 분담금이 나올 수 있다.

실전 기준:

• 59㎡를 목표로 하면 "매수가 + 예상분담금 2억 안팎 + 취득세·이주비 이자·사업기간 비용"으로 총투입액을 잡아야 한다.
• 84㎡를 목표로 하면 평균분담금보다 높게 봐야 한다.
• 이 권역은 낮은 매입가보다 "권리 확정성 + 권리가액 방어 + 추가 프리미엄 과다 여부"가 더 중요하다.

2. 면목7구역

확인 내용:

• 정비계획 변경 고시 및 사업성 보정계수 적용
• 최고 35층, 총 1,449세대 계획
• 분양 가능 세대가 1,068세대에서 1,160세대로 증가했다는 보도
• 비례율이 102.40%에서 109.72%로 개선되며 조합원 1인당 분담금 최대 4천만원 감소 보도
• 이후 고시 자료 추출 기준 추정비례율 116.12% 확인
• 공사비 변경 자료 및 관리처분 전 추정치라는 유의 문구 확인

분담금 감도:

면목7 추정 권리가액 = 종전자산 x 116.12%

판단:

• 비례율만 놓고 보면 중랑구 우선권역 중 가장 우호적이다.
• 다만 조합원분양가가 아직 최종 확정된 것이 아니므로, 분양가가 올라가면 분담금은 다시 커진다.
• 59㎡ 목표의 대지지분 좋은 물건은 실전 검토 가치가 높다.
• 84㎡ 목표는 종전자산이 충분히 크지 않으면 추가분담금이 크게 남는다.

3. 면목8구역

확인 내용:

• 구역면적 약 51,138㎡
• 최고 35층, 총 1,260세대 계획
• 조합원 643명, 일반분양 354세대, 임대 257세대 보도
• 사업성 보정계수 1.71
• 추정비례율 105.32%
• 공사비 780만원/평, 일반분양가 84㎡ 기준 3,200만원/평 보도

분담금 감도:

면목8 추정 권리가액 = 종전자산 x 105.32%

판단:

• 면목7보다 비례율은 낮지만 100%를 넘는 구조라 사업성은 나쁘지 않다.
• 일반분양 354세대, 임대 257세대 구조라 일반분양 수익성이 아주 넉넉한 편은 아니다.
• 매입 프리미엄이 높으면 면목7 대비 매력이 떨어진다.

4. 면목9구역

확인 내용:

• 면목동 69-14 일대, 약 40,937㎡
• LH 예비 사업시행자, 공공재개발 축
• 총 1,057세대 계획
• 조합원 487명, 일반분양 305세대, 공공분양 36세대, 공공임대 229세대 보도
• 2027년 사업시행인가 목표, 2033년 준공 목표 보도
• 고시·보도 기준 추정비례율 약 90%대
• 보도 기준 조합원분양가: 59㎡ 약 6.8259억, 84㎡ 약 8.4291억

분담금 감도:

아래는 추정비례율 90.28%를 적용한 단순 민감도다.

판단:

• 면목9는 "좋은 사업"이어도 "분담금이 가벼운 사업"은 아니다.
• 59㎡ 목표라도 종전자산이 4억이면 분담금이 3억대가 될 수 있다.
• 84㎡ 목표는 종전자산 6억 수준이어도 3억 안팎의 추가분담금이 남는 구조다.
• 따라서 면목9는 매입가가 싸야 한다. 프리미엄이 이미 높으면 중랑구 내 우선순위가 밀린다.

5. 중화역 2의1·2의2·2의3

확인 내용:

• 중화역 2의1: 중화동 329-38 일대, 정비구역 18,689.6㎡, 조합원 289명
• 중화역 2의2: 정비구역 18,280.7㎡, 조합원 210명
• 중화역 2의3: 중화동 329-38 일대 인근, 정비구역 23,086.9㎡, 조합원 315명
• 2의1·2의2·2의3 통합 시공권을 DL건설이 확보했다는 보도
• 중화동 329 모아타운 전체에 사업성 보정계수 1.5 적용 시 비례율 약 10%p 개선, 조합원 평균분담금 약 7천만원 감소 효과 보도

판단:

• 이 권역은 "분담금 감소 효과"는 확인되지만, 2의1·2의2·2의3 각 구역별 확정 분담금은 아직 제한적으로만 확인된다.
• 통합 브랜드·시공권은 긍정 요소지만, 구역별 권리산정기준일과 매물의 조합원 지위가 더 중요하다.
• 특히 모아타운·가로주택 계열은 신축 빌라, 다세대 쪼개기, 권리산정기준일 이후 취득 물건을 조심해야 한다.

실전 기준:

• "싼 매물"보다 "조합원 지위가 명확한 구옥·대지지분 있는 물건"을 우선해야 한다.
• 평균분담금 7천만원 감소 보도만 보고 매수가를 7천만원 더 올려도 된다는 뜻은 아니다.
• 감정평가 전이면 대지지분과 건물연식이 권리가액 방어의 핵심이다.

6. 면목역세권

확인 내용:

• 면목역세권 정비구역·정비계획 수정가결
• 구역 80,278.7㎡, 대지 57,778㎡
• 지하 4층~지상 40층, 17개동, 총 2,195세대 계획
• 장기전세 569세대, 재개발 임대 163세대 계획
• 추정분담금 검증위원회 및 주민공람 단계 자료 존재

판단:

• 규모와 역세권성은 강하다.
• 다만 장기전세·임대 비중이 크기 때문에 일반분양 수입만 보고 사업성을 과대평가하면 안 된다.
• 아직 개별 조합원분양가·비례율·분담금 자료를 공식적으로 확정값처럼 쓸 수 없다.

실전 기준:

• 현재는 권리산정기준일, 토지등소유자 수, 추정분담금 검증 자료 원문 확보가 먼저다.
• 프리미엄이 선반영된 물건은 보수적으로 본다.

7. 사가정역세권

확인 내용:

• 면목동 572-1 일대
• 2026-05-20 도계위 수정가결, 2026-07-14 조합설립추진위원회 승인 보도
• 노후건축물 86%, 30년 이상 62%
• 준주거지역 상향 계획
• 지하 4층~지상 최고 40층, 16개동, 총 2,037세대 계획
• 장기전세 565세대, 재개발임대 137세대 계획

판단:

• 초기 역세권 대형 정비사업으로 장기 잠재력은 크다.
• 그러나 현재는 추진위 승인 단계라 중화5·면목7보다 사업 단계 리스크가 높다.
• 비공식 UGC에서 높은 비례율성 수치가 유통되지만 공식 원문으로 직접 검증되지 않았으므로 투자 판단에는 반영하지 않는다.

실전 기준:

• 싸고 권리 명확한 물건이면 장기 옵션으로 검토할 수 있다.
• 이미 역세권 정비사업 프리미엄이 붙은 물건은 분담금 확정 전에는 공격적으로 보기 어렵다.

분담금 반영 후 중랑구 우선순위

분담금 리스크까지 반영하면 기존 우선순위는 다음처럼 정리한다.

내가 매물을 고를 때의 숫자 기준

중랑구 정비사업 물건은 "매수가가 싸다"만으로는 부족하다. 아래 기준을 동시에 봐야 한다.

• 59㎡ 목표: 매수가 + 예상분담금 + 취득세·금융비용이 주변 신축 59㎡ 예상가보다 충분히 낮아야 한다.
• 84㎡ 목표: 종전자산이 낮은 소형 빌라로는 분담금이 크게 남을 가능성이 높다.
• 비례율 100% 미만 권역: 프리미엄을 아주 낮게 잡아야 한다.
• 비례율 110% 이상 권역: 권리가액 방어가 되면 실전 투자성이 높아진다.
• 모아타운·가로주택: 권리산정기준일 이후 신축·쪼개기·조합원 지위 불확실 물건은 제외한다.

후속 조사 체크리스트

실매물 검토 시에는 아래 자료가 필요하다.

• 등기부등본: 소유권 이전일, 근저당, 가압류, 지분관계
• 건축물대장: 사용승인일, 위반건축물 여부, 세대 분리 여부
• 토지대장·대지권 비율: 실제 대지지분
• 정비사업 정보몽땅: 권리산정기준일, 조합원 수, 사업시행·관리처분 단계
• 조합 또는 추진위 자료: 조합원분양가, 추정비례율, 추정분담금 산출표
• 매매가와 전세보증금: 실투자금, 레버리지, 보증금 반환 리스크

데이터 등급과 한계

주요 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅, 확정된 사업비 및 분담금 안내
• 서울시 정비사업 정보몽땅, 중화5구역 사업개요
• 뉴시스, 면목7구역 조합원 부담금 4천만원 줄여 정비계획 변경
• 이데일리, 중화5구역 용적률 상향 시 가구당 분담금 약 3000만원 감소
• 하우징워치, 면목8구역 추정비례율·공사비·일반분양가 보도
• 하우징워치, 면목9구역 사전기획안 및 추정분담금 공개 예정 보도
• 대한경제, 면목9구역 LH-주민대표회의 사업시행약정 보도
• 동아일보, 면목역세권 정비구역·정비계획 수정가결 보도
• 연합뉴스, 사가정역세권 조합설립추진위원회 승인 보도
• 한국경제, 중화동 모아타운 2의1·2의2·2의3 DL건설 통합 시공권 보도
• 문화일보/다음뉴스, 중화동 329 모아타운 사업성 보정계수와 평균분담금 감소 보도