중계주공6단지 매수강도 + 6·7단지 통합개발 히스토리 (2026-07-25)
데이터 수집: 2026-07-25. 실거래·호가는 이 시점 스냅샷.
등급: 1차(국토부 신고) / 2차(네이버·부동산원) / 1차성(공공 고시 인용 보도) / UGC
0. 질의 원문
- 6단지 매물 중에 가격대별로 매수 강도를 알려줘. (얼마 이하 무조건 매수, 얼마~얼마 조건부 등)
- 원래 예전부터 6·7단지 같이 개발하기로 했는데 어떻게 된 건지 히스토리 조사해서 알려줘.
1. 중계주공6단지 전용 44.1㎡ 매수강도
1.1 데이터 (2026-07-25)
- 실매물 43건 전수(네이버 CDP, 2차·호가): 최저 4.5억 / 중위 5.0억 / 최고 5.5억.
43건 중 5.0억이 35건(81%) — 호가가 5.0억에 밀집.
- 2026 실거래 16건(국토부, 1차): 중위 4.5억 / 저점 4.37억 / 고점 4.9억.
- 시세(부동산원, 2차): 평균 4.475억 / 상한 4.8억 / 하한 4.15억.
- 5년 실거래 80건(1차):
| 연도 | 건수 | 중위 | 저점 | 고점 |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 8 | 4.5억 | 4.35 | 4.75 |
| 2021 | 16 | 5.0억 | 4.4 | 6.0억(전고점) |
| 2022 | 2 | 5.7억 | 5.64 | 5.75 |
| 2023 | 10 | 4.3억 | 3.98억(전저점) | 4.5 |
| 2024 | 15 | 4.33억 | 4.0 | 5.0 |
| 2025 | 13 | 4.4억 | 4.29 | 4.82 |
| 2026 | 16 | 4.5억 | 4.37 | 4.9 |
1.2 핵심 관찰
- 실거래(4.5억)와 밀집호가(5.0억) 사이 5,000만원 갭. 매도자는 재건축 기대로 5.0억을
부르지만 체결은 4.5억. 5.0억 매물 35건은 안 팔리고 쌓이는 물건이다.
- 전고점 6.0억은 2021 유동성 버블. 현재 4.5억은 전고점 대비 −25%. 재건축 없이 6억
회복은 어렵다. 반대로 2023 저점 3.98억 이후 4.3~4.5억 박스권으로 하방은 다져졌다.
- 급매 4.5억 3건은 전부 2층(저층·세안고). 재건축 대상 단지는 **대지지분이 층과 무관하게
동일**하다 → 투자 목적이면 저층 급매가 같은 권리에 더 싸서 유리(실거주 불편만 감수).
1.3 매수강도 밴드 (엔진: analysis/buy_signal.py)
| 강도 | 가격대 | 행동 |
|---|---|---|
| 🟢 무조건 매수 | ~ 4억 3,700만원 | 당해 실거래 저점 이하 — 나오면 즉시 |
| 🟢 적극 매수 | 4억 3,700 ~ 4억 5,000만원 | 정상 급매. 물건 상태 확인 후 매수 |
| 🟡 조건부 매수 | 4억 5,000 ~ 4억 8,000만원 | 로얄동·로얄층·올수리 프리미엄이 실제일 때만 |
| 🟠 보류 | 4억 8,000 ~ 5억원 | 기대 선반영. 매물 적체 구간 |
| 🔴 추격 금지 | 5억원 초과 | 종상향·분담금 확정 전엔 정당화 불가 |
실전 요약: 지금 시장에 나온 급매 4.5억(2층 3건)은 적극 매수 상단이다. 4.37억 이하가
나오면 무조건. 5.0억(35건)은 사지 않는다 — 그 가격이 정당해지려면 종상향 400% + 분담금
6,000만원(모형값)이 정비계획안으로 확정돼야 하는데 아직이다.
2. 6·7단지 "같이 개발" 히스토리 — 사실관계
2.1 결론 먼저
중계주공 6·7단지가 함께 개발하기로 행정상 확정된 적은 없다. 있었던 것은 **주민 차원의
공동보조이고, 서울시 복합정비구역에는 처음부터 6단지만** 들어갔다. 7단지는 한 번도
포함된 적이 없다.
사용자가 "예전부터 6·7 같이"로 기억하는 것의 정체는 둘 중 하나다:
- (가) 상계주공 3·6·7단지와 혼동 — 이쪽은 노원역 복합정비구역에 처음부터 3·6·7이 함께
묶였다. 뉴스에 "주공 6·7단지"가 나오면 대부분 상계다.
- (나) 중계주공 6·7 주민의 공동 예비안전진단(2023) — 붙어 있는 쌍둥이 단지라 함께 움직였다.
2.2 시계열 (은행사거리 = 중계주공 라인)
| 시점 | 사건 | 6단지 | 7단지 | 출처·등급 |
|---|---|---|---|---|
| 1993-03-31 | 두 단지 동시 사용승인. 같은 시공사(한양), 붙은 주소(한글비석로8길 41/42) | — | — | 2차 |
| 2023-05 | 예비안전진단 공동 통과 (7단지 5/3, 6단지 5/8, 닷새 간격) | ✅ | ✅ | 1차성 |
| 2024-06~09 | 서울시 상계·중계·하계 마스터플랜 → 은행사거리 복합정비구역 지정 | ✅ 포함 | ❌ 제외 | 1차성 |
| 2025-12-18 | 지구단위계획 최종 고시 — 은행사거리 인근 6곳 확정 | ✅ 확정 | ❌ 미포함 | 1차성 |
| 2026-현재 | 6단지는 복합정비구역 단지, 7단지는 예비안전진단 단계에서 정체 | 종합 |
- 2024년 최초 지정(1차성, MTN 등)부터 은행사거리 인근 복합정비구역은
"중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지" 4곳이었다. 5단지는 이후 추가,
7단지는 처음부터 명단에 없다.
- 최종 고시(2025-12-18)에서 은행사거리 6곳:
중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공5·6단지·라이프청구.
2.3 왜 7단지가 빠졌나 — 구조적 이유(역세권 거리)
복합정비구역은 역세권 고밀개발이 핵심이다(용도지역 상향으로 400%·60층). 기준은 역세권
반경(통상 350~500m)이다. 은행사거리(동북선 은행사거리역 예정) 교차로까지의 거리를
단지 좌표로 실측했다(네이버 단지 위경도, 근사):
| 단지 | 은행사거리까지 | 복합정비구역 |
|---|---|---|
| 중계주공5단지 | 약 511m | 포함 |
| 중계주공6단지 | 약 488m | 포함 |
| 중계주공7단지 | 약 652m | 미포함 |
6단지(488m)는 역세권 경계 안, 7단지(652m)는 밖이다. 두 단지는 상호 196m로 붙어 있지만
7단지가 은행사거리에서 160m 이상 더 멀다. 이 거리 차이가 종상향(400%) 수혜와 현행
3종(250%)을 가른다. §1과 지난 시나리오 분석에서 확인한 대로, **250%로는 7단지 재건축 사업
자체가 성립하지 않는다**(일반분양 −29세대). 즉 7단지가 빠진 것은 정치·행정 우연이 아니라
입지(역세권 거리)의 구조적 결과다.
※ 좌표는 네이버 단지 대표점·은행사거리 교차로 근사다. 정확한 역 출입구 위치·구역 경계는
정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 도면으로 확정해야 한다. 다만 6단지가 7단지보다
역에 확실히 가깝다는 순서는 근사 오차로 뒤집히지 않는다.
2.4 UGC가 말하는 것 (등급 UGC — 참고)
- 호갱노노 7단지 커뮤니티: *"6,7 내년 예안진을 위해서 열심히 움직이고 있습니다"* — 주민
차원 공동보조는 실재한다. 다만 이건 안전진단이지 복합정비구역 편입이 아니다.
- 카페·블로그에서 중계주공 "6·7 통합재건축"을 행정 사실로 적은 글은 없다. 반복 등장하는
"6·7단지"는 전수 확인 결과 상계주공이다(노원역 복합정비구역 3·6·7).
2.5 7단지의 유일한 길
지난 분석(scenario) 그대로다 — 7단지는 재건축 베팅이 아니라 복합정비구역 편입 베팅이다.
편입되면(400% 가정) 사업이 서지만, 현행 지위로는 성립하지 않는다. 편입은 차기 지구단위계획
변경을 기다려야 하고, 역세권 거리(652m)가 그 걸림돌이다.
3. 설계 기록
analysis/buy_signal.py신설 — 네 앵커(당해저점·중위·시세상한·밀집호가)로 5밴드 매수강도
산정. 호가 감이 아니라 실거래 분포 기반. 저층=대지지분 동일 원칙을 리포트에 명시.
- 좌표 기반 역세권 거리 실측을 히스토리 판단 근거로 사용(네이버 단지 위경도 + haversine).
- 테스트 +3(밴드 경계·연속성·한계고지). 전체 116 passed.
4. 미확인 (다음 단계)
- 정비사업 정보몽땅 도면으로 은행사거리 복합정비구역 정확한 경계와 7단지 제외 확정.
- 동북선 은행사거리역 정확한 출입구 좌표(현재 교차로 근사).
- 6단지 정비계획안 추정분담금 원문 — §1 매수강도의 "5.0억 정당화 조건" 검증.