서울 중랑구 중화동 90-14 상록빌 투자분석 (2026-07-30)

0. 질의 원문

[매물정보]

소재지 : 서울시 중랑구 중화동 90-14호

면 적 : 전용면적 29.99m2 (공급면적 m2)

면 적 : 대지면적 16.3m2

가 격 :2억

중개 대상물 종류 : 다세대주택

거래 형태 : 매매

보증금:1억800/10만원

총 층수 :1/5

입주 가능일 : 2028/1

방 수 / 욕실 수 :2/1

사용 승인일 : 2003/7/31

주차 대수 : 세대당 0.8대 주차가능

관리비 : 수도/가스/전기 공과금 고지서 별도

방향 : 창문기준 동향

투자 분석해줘

1. 결론

조건부 검토, 적극매수는 아니다.

이 물건은 매매가 2억, 보증금 1억800만원과 월세 10만원을 승계한다고 보면 실투자금이 약 9,500만원 안팎이다. 서울 7호선 중화역 도보권의 2003년식 다세대라는 점에서 가격 자체는 나쁘지 않다. 공개 실거래 기준 같은 29.99㎡ 타입의 2022년 매매가가 1.83억이었고, 집품 AI 추정가도 2.17억~2.65억으로 노출된다. 따라서 2억은 시세 대비 과한 호가는 아니다.

다만 투자 포인트가 정비사업 입주권이라면 판단은 보수적이다. 대지지분이 16.3㎡, 약 4.93평으로 작고, 1층 소형 2룸이라 조합원 분양권이 확인되더라도 59㎡ 이상 배정에는 추가분담금 부담이 클 가능성이 높다. 또 중화5구역 또는 다른 정비구역에 실제 편입되는지 공개 검색만으로 확정하지 못했다.

내 판단은 1.9억 이하 또는 구역 편입·조합원 지위가 서면 확인될 때만 매수 검토다. 2억에 바로 매수하려면 중화5구역 편입, 권리산정기준일 충족, 조합원 지위 승계 가능, 선순위 권리 없음, 2028년 1월 임대차 종료 조건 명확이 확인되어야 한다.

2. 수집 경로와 시점

수집시점: 2026-07-30 01:25 KST
거시 스냅샷: region-invest macro
기준금리 2.5, USD/KRW 1466.2, cycle_factor 0.89, 국면 관망(분할·대기 권장)
공개 건물·실거래:
집품 중화동 상록빌: 서울 중랑구 봉화산로27가길 4, 중화동 90-14, 2003-07-31, 8세대, 중화역 도보 6분
집품/국토부 경유 실거래: 29.99㎡ 타입 최근 매매 1.83억(2022-06-24), 전세 1.3억(2022-08-13)
집품 건축물대장 표시: 연면적 436.7㎡, 용적률/건폐율 222%/56%, 대지/건축면적 196.16㎡/110.72㎡
집품 토지대장 표시: 토지면적 204㎡, 개별공시지가 2026년 341만원/㎡
공식 정비사업:
토지이음: 서울특별시 고시 제2023-551호, 중화5구역 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정
정비사업 정보몽땅: 중화5구역 사업개요, 정비구역 위치 중랑구 중화동 122-0 일대, 면적 71,465.9㎡, 조합원 782명, 토지등소유자 833명
서울시보 제2022-136호: 중화122 권리산정기준일 변경 고시, 기정 2020-09-21, 추가 편입지역 2022-03-31
UGC:
python -m realestate.cli ugc "중화동 90-14 상록빌 재개발" --display 10 --min-weight 0.5
python -m realestate.cli ugc "중화동 상록빌 중화5구역" --display 10 --min-weight 0.5
python -m realestate.cli ugc "중화동 봉화산로27가길 재개발 모아타운" --display 10 --min-weight 0.5

3. 데이터 등급

항목	등급	판단
정비사업 정보몽땅·토지이음 고시	1차 공공	사업명·위치·면적·공급계획 확인용. 개별 필지 편입은 도면 대조 필요
서울시보 권리산정기준일 PDF	1차 공공/경유	중화122 권리산정기준일 확인. PDF 경유 URL이지만 고시 내용은 서울시보
집품 건물·실거래	2차 가공	국토부 실거래·건축물대장·토지대장 경유 표시. 원본 확정 전 참고
UGC 검색	UGC	`상록빌=중화5구역` 직접 신호는 약함. 단계 힌트만 사용
사용자 매물 정보	미검증 원문	호수·대지권·임대차·권리관계는 등기부와 건축물대장으로 확인 필요

4. 물건 기본값

항목	값
매매가	2.0억
전용면적	29.99㎡ = 9.07평
대지지분	16.3㎡ = 4.93평
전용 평단가	약 2,204만원/전용평
대지지분 평단가	약 4,056만원/대지평
공시지가 기준 대지지분 가치	16.3㎡ x 341만원 = 약 5,558만원
사용승인	2003-07-31, 24년차
층	1/5층
임대차	보증금 1억800만원, 월세 10만원, 입주가능 2028-01

보증금:1억800/10만원은 통상 표기대로 보증금 1억800만원, 월세 10만원으로 해석했다. 만약 보증금이 1억8천만원이라는 뜻이면 실투자금·리스크가 완전히 달라지므로 원계약서 확인이 필요하다.

5. 가격 판단

비교축	값	해석
29.99㎡ 타입 최근 매매	1.83억(2022-06-24)	2억은 2022년 대비 약 +9.3%. 서울 소형 빌라 가격 흐름을 감안하면 과도하지 않음
29.99㎡ 타입 최근 전세	1.3억(2022-08-13)	현재 보증금 1.08억은 전세가보다 낮고 월세 10만원이 붙어 있음
집품 AI 추정가	2.17억~2.65억	2억은 추정가 하단보다 낮지만, AI 시세라 보조자료로만 사용
2026년 공시지가	341만원/㎡	토지 공시가 기준으로는 매매가 중 상당 부분이 건물가·입지·정비 기대

가격만 보면 2억은 나쁘지 않다. 그러나 1층, 29.99㎡ 소형, 준공 24년차, 대지지분 4.93평이라는 점을 반영하면 싸게 잡은 정비사업 권리라고 보기는 어렵다. 정비사업 프리미엄을 배제한 실사용·임대형 가격으로는 1.85억~2.0억이 적정 범위이고, 투자 매수가는 1.9억 이하가 편하다.

6. 실투자금과 수익률

항목	금액
매매가	2억
승계 보증금	-1억800만원
단순 갭	약 9,200만원
취득세·지방교육세 기본 가정	약 220만원
중개보수·법무·등기 등	약 100만~150만원
초기 총투입 추정	약 9,550만~9,600만원
연 월세수입	120만원
단순 현금수익률	약 1.25%

월세 10만원은 보유비용을 거의 못 덮는 수준이다. 보증금을 활용해 매입자금을 줄이는 구조이지, 임대수익형 물건은 아니다. 수익은 정비사업 편입 또는 주변 재평가에 의존한다.

7. 정비사업 시나리오

시나리오 A: 정비구역 미편입

이 경우 이 물건은 7호선 중화역 도보권의 구축 소형 다세대다. 2억 가격은 방어 가능성이 있지만, 1층·소형이라 매도 유동성은 제한적이다. 월세수익률도 낮다.

매수 적정가: 1.8억~1.9억
2억 매수: 큰 손실 위험은 낮지만 기대수익도 낮음
투자 판단: 보류 또는 가격 협상

시나리오 B: 중화5구역 또는 공공재개발 구역 편입 확인

중화5구역 공식 자료는 중화동 122번지 일대이고, 권리산정기준일은 기존지역 2020-09-21, 추가 편입지역 2022-03-31로 확인된다. 상록빌은 2003년 사용승인이므로 건축물 자체는 권리산정일 이후 신축 리스크가 작다.

다만 대지지분이 4.93평으로 작다. 조합원분양가가 59㎡ 기준 7.5억~8.5억이고, 종전자산 평가가 2억~2.5억 수준이라면 단순 추가분담금은 5억 안팎까지 열어둬야 한다. 중화5구역 평균분담금 보도값을 이 물건에 그대로 적용하면 안 된다. 평균 조합원 권리가액보다 이 물건의 권리가액이 낮을 가능성이 높기 때문이다.

장점: 2억 진입가, 2003년식이라 신축 쪼개기 리스크 낮음, 구역 편입 시 권리 옵션 발생
단점: 대지지분 작음, 59㎡ 이상 배정 시 추가분담금 큼, 1층 소형 권리가액 방어 약함
투자 판단: 구역 편입과 조합원 지위가 서면 확인되면 소액 옵션형으로 검토

시나리오 C: 모아타운·가로주택 추가편입 주장

UGC에서 중화동 모아타운 신호는 반복되지만, 상록빌 90-14가 중화동 329-38 모아타운 또는 299-8 모아타운의 공식 사업추진구역에 들어간다는 직접 근거는 확인하지 못했다.

투자 판단: 모아타운 문구만으로 프리미엄 부여 금지
확인자료: 관리계획 구역도, 사업추진구역별 지번, 추진위/조합 확인서

8. 매수 조건

이 물건은 아래 조건을 모두 만족할 때만 2억 매수를 검토한다.

등기부상 전유부 호수와 사용자 매물의 1층 호수가 일치할 것.
대지권이 16.3㎡로 등기부·집합건축물대장에 명확히 표시될 것.
위반건축물, 불법확장, 대출·가압류·임차권등기 등 선순위 리스크가 없을 것.
임대차 보증금 1억800만원과 월세 10만원, 만기 2028년 1월이 계약서와 확정일자로 확인될 것.
중화5구역 또는 다른 정비구역 편입 여부를 중랑구청 주거개선과, 정비사업 정보몽땅, 구역도 원본으로 확인할 것.
편입 구역이면 권리산정기준일과 조합원 지위 승계 가능 여부를 법무사에게 확인할 것.
59㎡ 배정을 목표로 하지 말고, 현금청산 또는 소형 배정 가능성까지 스트레스 테스트할 것.

9. 가격 협상 기준

가격	판단
1.8억 이하	구역 미편입이어도 검토 가능. 가격 방어력 있음
1.8억~1.9억	적정 매수권. 임대차와 하자 확인 후 접근
1.9억~2.0억	현재 제시가. 편입 확인 또는 하자 없음이 필요
2.0억 초과	보류. 대지지분과 층수 대비 매력 감소

10. 최종 판단

2억 그대로는 보류에 가깝고, 1.9억 이하 협상 또는 정비구역 편입 확정 시 조건부 매수다.

정비사업 미편입이면 수익률이 낮은 소형 임대물건이고, 정비사업 편입이면 소액 권리 옵션이 붙지만 대지지분이 작아 추가분담금이 클 수 있다. 즉 이 물건은 싸게 사서 월세 받는 물건도 아니고 국평 입주권을 노리는 물건도 아니다. 현실적인 포지션은 중화5구역 또는 인근 정비사업 편입이 확인될 때만 작은 금액으로 옵션을 사는 물건이다.

11. 참고 링크

집품 중화동 상록빌: https://zippoom.com/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%A4%91%EB%9E%91%EA%B5%AC-%EC%A4%91%ED%99%94%EB%8F%99-%EC%83%81%EB%A1%9D%EB%B9%8C/fz04mt
정비사업 정보몽땅 중화5구역: https://cleanup.seoul.go.kr/cafe/mastr-cleanup-bsnsSumry/execute.do?cafeId=260900001173M67&div=sumry&stepSeCode=102
토지이음 중화5구역 고시 제2023-551호: https://www.eum.go.kr/web/gs/gv/gvGosiDet.jsp?seq=584307
서울시보 제2022-136호 권리산정기준일 변경 고시 PDF: https://files-scs.pstatic.net/2023/11/13/I0eHpHmfWy/%EC%A4%91%ED%99%945%EA%B5%AC%EC%97%AD_%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EC%82%B0%EC%A0%95%EA%B8%B0%EC%A4%80%EC%9D%BC_20220331.pdf

12. 설계 결정

이 문서는 서울권 정비·지역 분석 하위 현황판에 포함한다.
주소 단위 정비사업 편입이 확정되지 않았으므로, 매수 판단에는 정비사업 프리미엄을 기본값 0으로 둔다.

원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-30-서울-중랑구-중화동-90-14-상록빌-투자분석.md