인천 송도 더샵송도엘테라스 4억대 투자분석
1. 질의 원문
송도 더엘 테라스 투자 분석해줘. 4억대 진입조건에 대해서도 분석해줘.
2. 수집 시점·경로
- 수집 시점: 2026-08-02
- 대상 확인: 사용자가 말한
송도 더엘 테라스는 공개 매물·시세 페이지에서 더샵 송도엘테라스로 확인된다. - 혼동 주의: 송도에는 힐스테이트송도더테라스라는 대형 오피스텔이 따로 있고, 이 단지는 실제로 3억 후반~4억대 시세가 형성되어 있다. 아래 분석은 더샵 송도엘테라스를 본론으로 하고, 힐스테이트송도더테라스는 가격 기준점으로만 비교한다.
- 수집 경로:
- KB부동산: 더샵송도엘테라스, 힐스테이트송도더테라스 현재 매물·단지 정보
- 집품: 더샵 송도엘테라스 실거래·전월세·건물 정보
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 집품 경유 실거래 원천
- 인천광역시: 2026년 6월 기준 공동주택 미분양 현황
- 국토교통부 통계누리: 미분양주택현황보고 통계 정의
- region-invest: 송도 주요 아파트 비교단지 실거래 리포트, 거시 환경
- UGC 스캐너:
더샵 송도엘테라스 4억대 급매 투자홍보·편향 신호
3. 데이터 등급
| 항목 | 등급 | 근거 | 한계 |
|---|---|---|---|
| 더샵송도엘테라스 단지 정보 | B | KB부동산·집품 | 건축물대장 원본 별도 확인 필요 |
| 더샵송도엘테라스 실거래·전월세 | B+ | 집품이 국토부 실거래가 공개시스템을 출처로 표기 | 오피스텔은 KB 시세가 없고 표본이 적음 |
| 현재 매물평균가 | C | KB부동산 매물 평균 | 호가는 실거래가 아님 |
| 송도 아파트 비교단지 | B+ | region-invest 수집, 국토부 신고자료·한국부동산원 경유 | 네이버 경유 수집, 최근 3개월 신고 지연 가능 |
| 인천·연수구 미분양 | A | 인천광역시 2026.06.30 기준 공표자료 | 사업주체 비공개 단지 존재, 오피스텔 미분양은 별도일 수 있음 |
| UGC·할인분양 신호 | UGC | 블로그·카페 검색 결과 가중치 태깅 | 가격 근거로 사용하지 않고 홍보 압력만 판별 |
4. 대상 물건 요약
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 더샵송도엘테라스 |
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 179-4, 연구단지로55번길 16 |
| 상품 | 주거형 오피스텔, 업무시설 |
| 규모 | 144세대, 1개동 |
| 준공 | 2024-02-06 |
| 면적 | 공급 약 171~172㎡, 전용 84.23~84.98㎡, 방 3 / 욕실 2 |
| 주차 | KB 기준 세대당 1.18대, 총 170대 |
| 용적률/건폐율 | KB 기준 용적률 301%, 건폐율 55% |
| 시공 | 포스코건설 |
| 교통 | 도보 10분 내 지하철역은 없고, 버스 정류장 접근성이 강점. 테크노파크역은 도보권이나 초역세권은 아님 |
판단의 첫 단추는 아파트가 아니라 오피스텔이라는 점이다. 전용 84, 3룸, 신축이라는 실거주 대체성은 있지만, 취득세·대출·환금성·가격 상승률은 아파트와 다르게 봐야 한다.
5. 확인 가격
더샵 송도엘테라스
| 항목 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| KB 매물 수 | 매매 5건, 월세 2건 | 거래 활발 단지는 아님 |
| KB 매물평균가 | 약 5억 | 4억 후반은 급매라기보다 현재 호가권 하단일 수 있음 |
| 집품 최근 매매 | 2025-05-20, 52평형 6억 20만원 | 표본은 적지만 분양가 대비 하락 확인 |
| 집품 매매 범위 | 최고 6억 20만원, 최저 5억 6,800만원 | 과거 신고가격 기준 |
| 집품 최근 전세 | 2026-07-26, 4억 | 4억 전세가 실제 체결 가능하면 갭 축소 |
| 집품 전세 범위 | 2.9억~4.3억 | 4억 전세를 항상 보장하면 안 됨 |
| 집품 월세 | 3천/150~170, 2억/100 | 월세 수요는 있으나 보증금·월세 조합 차이가 큼 |
| 분양가 | 약 6.38억~8.47억 보도 | 현재 4~5억대는 분양가 대비 할인 상태 |
가격 기준점: 힐스테이트송도더테라스
| 항목 | 값 | 의미 |
|---|---|---|
| 규모 | 2,784세대, 2020년 준공 | 송도 대형 주거형 오피스텔의 유동성 기준점 |
| KB 일반가 | 4억 | 송도 오피스텔 84형의 시장 눈높이 |
| KB 최근 실거래 | 2026-06-05, 3억 7,900만원 | 4억대라고 모두 저평가가 아님 |
| KB 매물평균가 | 약 4억 3,226만원 | 더샵 엘테라스 5억권의 상단 저항 |
핵심은 이 비교다. 더샵송도엘테라스가 더 신축이고 글로벌캠퍼스·바이오 수요에 가깝다는 장점은 있지만, 144세대 소형 단지라 환금성은 힐스테이트송도더테라스보다 약하다. 그래서 5억에 가까운 4억대는 “특가”라고 보기 어렵다.
6. 송도 아파트 대체재 관점
region-invest로 송도 주요 아파트 2026년 실거래를 확인했다.
| 비교 단지 | 성격 | 84㎡ 실거래 중위·범위 | 전세 중위 | 시사점 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상송도 | 2018년, 2,708세대 | 84㎡ 중위 약 6.28억~6.38억 | 약 3.6억~3.68억 | 4억대 오피스텔과 가격 차이는 있으나 아파트 선호가 강함 |
| 더샵송도마리나베이 | 2020년, 3,100세대 | 84㎡ 중위 약 6.2억~7.1억 | 약 3.6억~4.3억 | 송도 외곽 대단지 아파트 하단도 6억대 |
| 더샵송도센터니얼 | 2023년, 342세대 | 84㎡ 9억~10.4억 표본 | 표본 제한 | 같은 더샵·신축이라도 아파트 프리미엄은 완전히 다름 |
| 더샵송도프라임뷰20BL | 2022년, 662세대 | 84㎡ 중위 약 9.4억~9.75억 | 약 4.7억~5.0억 | 입지·상품성이 좋으면 아파트는 10억권 |
| 힐스테이트송도더스카이 | 2024년, 주상복합 | 84㎡ 중위 약 11.25억 | 약 4.7억 | 송도 대장 신축과 엘테라스는 수요층이 다름 |
아파트와 비교하면 더샵송도엘테라스 4억대는 절대가가 낮아 보인다. 그러나 송도에서 가격 상승 탄력은 대체로 아파트 대단지·역세권·센트럴파크/국제업무지구·대장 라인에 먼저 붙는다. 엘테라스는 아파트를 못 사는 실수요·임차수요를 받는 보조 상품이지, 대장 상승률을 그대로 따라가는 상품은 아니다.
7. 입지·수요
장점
- 2024년 준공 신축, 전용 84급 3룸 구조라 1~3인 가구·바이오/캠퍼스 직주근접 수요에 대응한다.
- 인천글로벌캠퍼스, 연세대 국제캠퍼스, 삼성바이오·셀트리온 등 송도 바이오 축과 가까운 편이다.
- 버스 정류장 접근성은 좋고, 트리플스트리트·상권 이용성이 있다.
- GTX-B는 인천대입구역을 기점으로 2030년 개통 목표가 유지되고 있어 송도 전체 심리에는 우호적이다.
약점
- 도보 10분 내 지하철역이 없는 것으로 확인되어, 초역세권 프리미엄은 약하다.
- 144세대 1개동 오피스텔이라 매수·매도 호가 간 괴리가 커질 수 있다.
- KB 시세가 형성되지 않았고 실거래 표본이 적어, 담보평가·대출·전세보증 심사에서 보수적으로 볼 필요가 있다.
- 학군형 가족 수요에는 아파트 대비 약하다. 집품 기준 도보 10분 내 초등학교가 없고, KB도 인근 1km 내 초등학교 부재를 표시한다.
- 연수구 미분양은 2026년 6월 기준 517가구, 준공후 미분양 231가구다. 오피스텔 직접 통계는 아니지만 송도·인천 주거상품 전반의 공급 압력은 남아 있다.
8. 4억대 진입조건
결론
순수 투자라면 4.5억~4.6억 이하를 목표가로 잡는다. 4.7억~4.9억은 전세 4억 또는 월세 3천/160만원 이상이 실제로 붙는 경우에만 조건부 검토다. 4.95억처럼 숫자만 4억대인 매물은 현재 호가권 하단일 뿐, 투자 매수라고 보기 어렵다.
| 매수가 | 판단 | 이유 |
|---|---|---|
| 4.5억 이하 | 투자 검토 가능 | 분양가 대비 할인 폭이 크고, 전세 4억이면 명목 갭 5천만원 |
| 4.5억~4.6억 | 우선 협상권 | 취득부대비용 포함 실투입 약 0.75억~0.9억, 하방 완충 가능 |
| 4.6억~4.8억 | 조건부 매수 | 전세 4억 또는 월세 3천/160 이상, 보증보험·담보평가 통과가 필요 |
| 4.8억~4.9억 | 보수적 조건부 | 4억대이지만 KB 매물평균 5억과 차이가 작고, 오피스텔 리스크 보상이 얇음 |
| 5.0억 이상 | 투자 보류 | 힐스테이트송도더테라스 4억권과 비교 시 프리미엄을 설명하기 어려움 |
| 5.5억 이상 | 비추천 | 과거 신고 매매가에 가까워 분양가 할인 논리 외 투자 여지가 약함 |
전세 끼고 매수
| 매수가 | 전세 4억 기준 명목 갭 | 취득세 4.6% 가정 | 중개·등기 등 보수적 버퍼 | 총 필요 현금 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 4.5억 | 0.5억 | 0.207억 | 0.03억~0.05억 | 약 0.74억~0.76억 |
| 4.6억 | 0.6억 | 0.212억 | 0.03억~0.05억 | 약 0.84억~0.86억 |
| 4.8억 | 0.8억 | 0.221억 | 0.03억~0.05억 | 약 1.05억~1.07억 |
| 4.9억 | 0.9억 | 0.225억 | 0.03억~0.05억 | 약 1.15억~1.18억 |
오피스텔 취득세는 일반 아파트보다 부담이 크다. 부천시 취득세계산기 기준 오피스텔은 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 산식이다. 실제 세액은 소유주택 수, 주거 사용 여부, 과세관청 해석, 감면 여부에 따라 세무사 또는 위택스에서 재확인한다.
월세형 매수
| 조건 | 산식 | 의미 |
|---|---|---|
| 보증금 3천 / 월세 160 | 연 1,920만원 / 보증금 차감가 4.3억~4.6억 | 매수가 4.6억이면 약 4.47%, 4.9억이면 약 4.17% |
| 보증금 2억 / 월세 100 | 연 1,200만원 / 보증금 차감가 2.5억~2.9억 | 현금흐름은 낮지만 레버리지형 보유에는 유리 |
| 월세 150 미만 | 보수적으로 제외 | 공실·관리비·수선·세금을 감안하면 투자 매력이 약함 |
월세형은 실투입 대비 수익률만 보면 나쁘지 않지만, 오피스텔은 공실 1~2개월과 관리비 부담이 수익률을 크게 깎는다. 따라서 임차 수요 확인 없이 “분양가 대비 할인”만 보고 들어가면 안 된다.
9. 투자 점수
| 축 | 점수 | 코멘트 |
|---|---|---|
| 입지·직주근접 | 72 | 바이오·캠퍼스 수요는 실체가 있으나 직접 역세권은 아님 |
| 상품성 | 66 | 신축 3룸·주차는 양호, 오피스텔 한계 존재 |
| 가격매력 | 58 | 4.5억 이하에서는 상승, 4.8억 이상에서는 급격히 감소 |
| 임대 안정성 | 63 | 전세 4억, 월세 150~170 실거래 신호는 긍정적이나 표본 제한 |
| 환금성 | 48 | 144세대 소형 단지, KB 시세 없음 |
| 공급·사이클 | 45 | 연수구 미분양과 송도 공급 부담 |
| 세금·대출 | 42 | 오피스텔 취득세·담보평가·전세보증 심사 리스크 |
종합 점수는 4.6억 이하 68점, 4.8억 60점, 4.9억 56점, 5억 이상 50점 이하로 본다.
10. 매수 전 확인 체크리스트
- 등기부상 매도인이 개인인지, 시행·분양 잔여분인지 확인한다.
- 광고가
4억대라도 옵션비, 잔금유예, 이자지원, 임대보증금 승계 조건을 모두 포함한 실제 등기 취득가를 확인한다. - 전세 4억을 전제로 한다면 HUG/HF/SGI 전세보증 가능 여부를 임차인 관점에서 먼저 확인한다.
- 월세형이라면 최근 3천/150~170만원 계약이 같은 타입·같은 층 조건인지 확인한다.
- KB 시세가 없으므로 은행 담보평가가 매매가보다 낮게 나올 가능성을 확인한다.
- 관리비, 주차 배정, 전입 가능 여부, 주거용 사용 시 세금 처리를 확인한다.
- 힐스테이트송도더테라스 84형 3억 후반~4억 초반 매물과 반드시 동시 비교한다.
11. 최종 판단
더샵송도엘테라스는 송도 바이오·캠퍼스 배후의 신축 3룸 오피스텔이라는 점에서 실거주 대체성과 임대수요는 있다. 다만 144세대 소형 오피스텔이고, 송도 내 대형 오피스텔 기준점인 힐스테이트송도더테라스가 4억 안팎에 형성되어 있어 가격 상단이 쉽게 열리기는 어렵다.
따라서 이 물건은 4억대라서 매수가 아니라, 4.5억~4.6억 이하로 할인받고 전세 4억 또는 월세 3천/160만원 이상이 확인될 때만 투자 검토가 맞다. 4.8억~4.9억도 나쁘다고 단정할 수는 없지만, 그 구간은 투자라기보다 신축 실거주+임대수익형 보유에 가깝다. 순수 시세차익 목적이면 4.9억 근처에서는 기다리는 쪽이 낫다.
12. 출처
- KB부동산: 더샵송도엘테라스
- 집품: 더샵 송도엘테라스
- KB부동산: 힐스테이트송도더테라스
- 인천광역시: 2026년 6월 기준 공동주택 미분양 현황
- 국토교통 통계누리: 미분양주택현황보고
- 연합뉴스: GTX-B 민자구간 실시계획 승인, 2030년 개통 목표
- 서울경제TV: 더샵 송도엘테라스 분양가 보도
- StraightNews: 더샵 송도 엘테라스 분양가 보도
- 부천시청: 오피스텔 취득세계산기
- 로컬 리포트:
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