서울 내 아직 덜 오른 지역, 정비사업 후보, 도봉·중랑·구로·상수처럼 지역 단위 질의를 모아 본다.
행크TV 가재울·DMC 영상 지역 분석 + 서울 노후 저개발 지역 선별 (2026-08-18) 완료
2026-08-18분석 기록
영상 지역을 가재울뉴타운·DMC·북가좌·증산·수색축으로 특정하고, 북가좌6·가재울7 공식 구역을 대조. 서울 노후·저개발 후보는 도봉 쌍문·방학·창동, 구로 개봉·고척·오류·가리봉, 금천 시흥·독산 순으로 선별
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서울 초기·저반영 재개발 가능지역 선별 완료
2026-08-18분석 기록
정비몽땅 초기 사업장 154건 중 가격표본 연결 149건, 네이버 VL 호가 1,879건, 국토부 연립다세대 실거래 13,404건을 결합해 구로동·역촌동·응암동·남가좌동·녹번동·개봉동을 초기 저반영 우선 실사 후보로 선별
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서울 노후 저개발 후보 정밀 수집 + 총투입금 1차 산출 (2026-08-18) 완료
2026-08-18분석 기록
도봉·구로·금천·서대문·은평·중랑 정비사업 78건, 정비몽땅 포커스 37건, 네이버 아파트·VL 매물 657건, 건축HUB 대표지번 38건을 CSV화하고 분담금 제외 총투입금을 1차 산출
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종합부동산웹앱 API 키 실보유 확인 완료
2026-08-12분석 기록
서울 열린데이터광장 키는 이 프로젝트의 전역 secrets/load_env 기준으로 인식됨을 확인하고, research 프로젝트에는 학교알리미 메타데이터는 있으나 Open API 키 저장 흔적이 없음을 확인
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종합부동산웹앱 API 연결 감사와 정비사업 공식 데이터 구현 완료
2026-08-12분석 기록
API 연결완료·부분연결·목록만·수동확인을 분리하고, 국토부 전국 정비사업 CSV·서울 OA-22856 xlsx·KOSIS 순이동 수집 명령을 추가
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종합부동산웹앱 API 신청 명칭 정밀 확인 완료
2026-08-12분석 기록
학교알리미·서울 열린데이터광장 키 보유 시 추가 신청이 아님을 정정하고, 공공데이터포털에서 실제 활용신청할 정확한 데이터명과 별도 기관키 대상을 구분
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서울 도봉구 방학신동아1단지 및 정비사업 투자분석 완료
2026-08-08분석 기록
방학신동아1단지 43㎡ 2.8억·70㎡ 4.3억 우선 검토, 도봉구 재건축·재개발·모아타운 후보 우선순위와 공개 분담금 정보를 재정리
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서울 4개 단지 최저가·진입가·개발계획 비교분석 완료
2026-08-08분석 기록
방학신동아1단지, 관악산휴먼시아1단지, 청량리 현대, 정릉중앙하이츠빌1단지의 최저가 매물·실거래·진입가·개발계획 미래가치 비교. 방학신동아1단지를 투자 우선순위 1위로 판단
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서울 노원역 해링턴플레이스 노원 센트럴 투자 분석 완료
2026-08-07분석 기록
299세대 중 일반분양 61세대·공공지원민간임대 150세대가 섞인 노원역 신축 소셜믹스 단지. 7.9~8.1억대 조건부 검토, 8.5억 이상 투자 보류로 판단
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서울 동대문구 힐스테이트장안센트럴 대출·전세 투자분석 완료
2026-08-05분석 기록
7억대 장안동 신축 아파텔의 전세 57~59㎡ 4.5~5.2억, 78㎡ 6.5~6.9억을 확인하고, 60% 대출+후순위 전세 무입 구조는 보증보험·임차인 안전성 기준상 불가능에 가깝다고 판단
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서울 노원구 중계주공6단지 투자가치 분석 완료
2026-08-03분석 기록
2026년 실거래 중위 4.5억, 현재 최저 4.5억 세안고 매물, 복합정비 400% 시나리오와 토지거래허가구역 제약을 반영. 4.37억 이하 무조건, 4.5억 적극, 5억 초과 추격금지로 매수강도 재정리
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서울 노원구 중계주공6 400% 복합정비 재확인 및 노원 정비사업 수익성 재분석 완료
2026-08-03분석 기록
중계주공6은 은행사거리 복합정비 400% 수혜 단지로 재확인하되, 개별 정비구역 지정과 분리. 상계주공6 분담금 충격을 반영해 59형 분담금 1.5억~2.9억, 84형 기대 제외, 노원 재건축·재개발 우선순위 재정리
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서울 구로구 천왕역모아엘가트레뷰 투자분석 완료
2026-08-02분석 기록
천왕역모아엘가트레뷰는 신축·역세권 실거주 조건부 검토, 순수투자는 보류. 84㎡ 10.0~10.2억 이하, 67㎡ 8.1~8.3억 이하에서만 매수 검토
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서울 중랑구 중화동 90-14 상록빌 투자분석 (2026-07-30) 완료
2026-07-30분석 기록
2억은 시세 대비 과하지 않지만 대지지분 4.93평·1층 소형이라 중화5구역 편입·조합원 지위 확인 전에는 1.9억 이하 조건부 검토
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서울 중랑구 중화동 모아타운 통폐합 가정: 도담 및 주변 대지지분형 매물 분석 (2026-07-29) 완료
2026-07-29분석 기록
통폐합 가정에도 도담은 권리산정·신축 리스크로 후순위, 화수분빌리지 3.7억과 다원테크빌 3.2억 우선 검토
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서울 중랑구 중화동 모아타운 단계 정정, 추가분담금, 추천 재정리 (2026-07-29) 완료
2026-07-29분석 기록
조합설립인가 여부를 구역별로 정정, 4개 후보 추가분담금 범위와 중랑구 재개발 우선순위 재정리
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서울 중랑구 중화동 302-2 도담 다세대 투자분석 (2026-07-29) 완료
2026-07-29분석 기록
중화역세권 2024년 신축 3룸, 4.4억은 싸지 않아 4.25~4.3억 이하+보증금 2.8억 확정 조건부 검토
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서울 중랑구 중화동 302-2와 299-8 모아타운 재확인 완료
2026-07-29분석 기록
302-2는 329-38이 아니라 299-8 모아타운 축으로 재검토, 통합심의 통과 확인, 최고 35층은 공식 공람안에서 미확인
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서울 중랑구 중화동 302-2, 299-8 모아타운, 중화역3의5·한양 수자인 재검증 완료
2026-07-29분석 기록
299-8 전체 확정과 3-3/3-5 개별 조합·시공자 단계를 분리, 도담 302-2는 추가편입추진중 물건으로 보수적 재분류
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서울 중랑구 정밀 투자분석 보강 완료
2026-07-29분석 기록
서울시 OA-22856 공식 정비사업 11건, 빌라·다세대 600건 스크리닝, 면목7·중화5·면목9 중심 투자 우선순위
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서울 중랑구 우선권역 추가분담금 재조사 완료
2026-07-29분석 기록
중화5·면목7·면목8·면목9·중화역 모아타운·면목/사가정역세권 추가분담금 공개값과 비례율 기준 재정리
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서울 노원구 재건축 투자분석 재확인 (2026-07-29) 완료
2026-07-29분석 기록
상계주공6 정비계획안 공람·상계주공5 사업시행인가 등 공식 단계 보강, 중계5·상계14·중계6·상계13·16 가격밴드 재확인
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서울 중랑구 투자분석 완료
2026-07-28분석 기록
중랑구 실거래·매물·재건축 후보·면목/사가정 역세권 정비사업·UGC 분석
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서울 저평가 정비사업 후보 + 백사마을 인근 주택지 가능성 (2026-07-28) 완료
2026-07-28분석 기록
도봉·구로·금천 우선순위, 강북·관악 후순위, 백사마을 인근 주택지 재개발 가능성 낮음
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서울 상수동 지역 투자분석 완료
2026-07-28분석 기록
상수동 실거래·호가·광흥창역세권 계획·UGC 기반 완성지/급매형 판단
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도봉구 재개발·재건축 투자분석 + 배정평형 + UGC + 추천매물 완료
2026-07-27분석 기록
도봉구 정비사업 공식단계, 배정평형 가정, UGC 분석, 3억대 방3 추천 매물
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