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서울 중랑구 중화동 302-2, 299-8 모아타운, 중화역3의5·한양 수자인 재검증

질의 원문

지금 위의 주소는 모아타운이 모두 확정이 된거 아니야? 시공사는 한양 수자인으로 확정되어 있다고 하는데 어떻게 된거야? 자세하게 조사한 거야?

수집 경로와 시점

데이터 등급

항목등급비고
서울시 모아타운 추진현황1차 공공299-8 모아타운 대상지 선정 여부 확인
중랑구 299-8 재공람 공고1차 공공/공람관리계획안 단계. 구역·세대수·용적률 계획 확인
정비사업 정보몽땅1차 공공3-3구역 조합설립인가 확인
중랑구 고시 제2026-48호1차 공공 고시3-5구역 조합설립인가, 위치·면적·도면 확인
하우징헤럴드 시공자 동향2차 전문지BS한양 시공자 선정/현설 진행 구분 확인
당근·집품 매물2차 매물 광고추가편입추진중 문구 및 302-2 건물 정보 확인

재검증 결론

직전 답변은 충분히 자세하지 않았다. 299-8 모아타운이라는 큰 틀은 맞게 잡았지만, 사용자가 말한 한양 수자인 확정이 어느 개별 구역의 이야기인지, 그리고 302-2 도담이 그 개별 구역 안에 실제로 들어가는지를 더 세밀하게 분리했어야 한다.

현재 확인한 단계는 다음처럼 나눠야 한다.

구분확인 결과의미
중화2동 299-8 모아타운 전체서울시 대상지 선정, 통합심의 통과 보도, 2026-05 관리계획 재공람큰 관리지역·계획은 살아 있음. 그러나 전체가 하나의 단일 조합/단일 시공사로 확정된 것은 아님
중화역3의3구역정비사업 정보몽땅 기준 조합설립인가, 하우징헤럴드 기준 BS한양 시공자 선정한양 수자인 확정 이야기는 우선 3-3구역에 해당하는 것으로 보임
중화역3의5구역중랑구 고시 제2026-48호 기준 2026-04-30 조합설립인가, 위치 301-48 일대, 면적 6,645.20㎡조합설립은 확인. 2026-07-29 기사 기준 BS한양은 1차 현설 단독 참석 후 2차 현설 예정으로, 시공자 확정 단계라고 보기는 어려움
302-2 도담매물 설명은 중화모아타운구역내 추가편입추진중확정 편입이 아니라 추가편입 추진이라는 표현이 핵심. 구역 내 권리 확정으로 보면 위험

한양 수자인은 어디까지 확정인가

한양 수자인 확정이라는 말은 299-8 전체 확정이나 302-2 도담 권리 확정을 뜻하지 않는다.

하우징헤럴드 2026-07-29 기사 기준으로는 중화2동 299-8번지 일대 모아타운은 5개 구역으로 나뉘어 있고, 그중 3-3구역이 BS한양을 시공자로 선정했다. 반면 3-5구역은 1차 입찰 현장설명회에 BS한양이 단독 참석하여 유찰됐고, 2026-07-31 2차 현설을 열 예정이라고 되어 있다. 따라서 3-5구역 = 한양 수자인 확정이라고 단정하면 안 된다.

정리하면:

302-2 도담은 어느 상태로 봐야 하나

당근부동산의 같은 도담 4.4억 매물 설명에는 중화모아타운구역내 추가편입추진중이라고 적혀 있다. 이 문구는 오히려 중요한 경고다. 구역 내 확정이 아니라 추가 편입을 추진 중이라는 뜻으로 읽어야 한다.

또한 중랑구 고시 제2026-48호의 중화역3의5구역 도면을 보면 사업시행구역은 301번대 필지, 예컨대 301-48·301-57·301-70·301-75 등 중심으로 빨간 경계가 그려져 있다. 주변에 302번대 필지들이 보이지만 경계 밖에 표시된 필지가 많고, 302-2는 도면상 사업시행구역 안에 직접 확인되지 않는다.

따라서 현재 판단은 다음으로 보정한다.

302-2 도담은 중화2동 299-8 모아타운권의 기대감이 붙은 물건일 수는 있지만, 중화역3의3/3의5 조합원 권리 확정 물건이라고 보기에는 근거가 부족하다. 특히 매물 광고 자체가 추가편입추진중이라고 쓰고 있으므로, 투자 프리미엄은 확정권리가 아니라 옵션 가치로만 봐야 한다.

투자 판단 보정

이 물건은 직전의 조건부 재검토보다 더 엄격하게 봐야 한다. 이유는 299-8 전체 모아타운과 302-2의 개별 편입/권리 사이에 아직 빈칸이 있기 때문이다.

확인 질문현재 답
299-8 모아타운이 있나있음
관리계획 통합심의 흐름이 있나있음
3-3구역에 BS한양 시공자 선정 근거가 있나있음
3-5구역 조합설립인가가 났나있음, 2026-04-30 고시
3-5구역 시공자가 BS한양으로 확정됐나2026-07-29 현재 기사 기준 확정으로 보기 어려움
302-2가 3-3 또는 3-5 사업시행구역 안인가확인 못 함. 3-5 도면상으로는 직접 확인되지 않음
매물 설명이 확정권리를 말하나아니오. 추가편입추진중이라고 적혀 있음

실매수 판단은 추가편입 옵션형 물건으로 두고, 아래 세 가지가 서면으로 확인되기 전에는 정비사업 프리미엄을 가격에 크게 반영하지 않는다.

  1. 중랑구청 주택개발추진단 또는 조합의 도면 확인: 중화동 302-2가 어느 구역에 포함되는지.
  2. 해당 구역의 조합원 명부/권리산정 기준 확인: 도담 301호가 단독 조합원 분양권을 받을 수 있는지.
  3. 시공자 선정 총회 결과 확인: BS한양/한양 수자인이 해당 구역의 시공자로 총회 의결·계약까지 갔는지.

중개업소에 물어볼 문구

도담 중화동 302-2, 301호가 중화역3의3구역 또는 중화역3의5구역 사업시행구역 안에 들어가는지, 아니면 299-8 모아타운 추가편입 추진 단계인지 공식 구역도와 조합 확인서로 확인 부탁드립니다. 또한 한양 수자인 확정이 3-3구역인지, 3-5구역인지, 도담 302-2까지 포함되는지 총회 의결서나 조합 공문 기준으로 확인 부탁드립니다.

참고 출처

원문 Markdown: docs/analysis/2026-07-29-서울-중랑구-중화동-302-2-299-8-3의5-한양-재검증.md