구리·수원·동대문·용인·온수 재개발·재건축 투자분석
원문 질의
구리시 인창동 다우림 아파트 ,수원시 권선구 입북동 서수원 자이 ,
수원시 장안구 정자동 화서역 위너스 파크 , 동대문구 전농동 60-22번지 일원 800세대 청량리시그니처,
용인시 휴먼시아 물푸레마을 3단지,온수빌라와 인근 지역의 재개발, 재건축 투자성 분석해줘. 현황판에 넣을 때는 지역별로 나눠서 분석결과 분류해줘.
수집시점·데이터 등급
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 수집시점 | 2026-08-17 01:34 KST |
| 사용 도구 | region-invest 단지 검색·단지 리포트, collect-redev-national, collect-seoul-redev, 웹 공식/보조 출처 확인 |
| A등급 | 네이버 단지 식별자 기반 단지 리포트, KB/한국부동산원 시세 경유값, 실거래 집계, 국토부 전국 정비사업 공개 데이터, 서울 열린데이터광장 정비사업 데이터, 지자체/토지이음 고시 |
| B등급 | KB부동산·지자체·정부 웹 공개 페이지에서 확인한 단지/고시 요약 |
| C등급 | 청량리시그니처 조합원 모집·홍보 사이트, 언론/커뮤니티성 정비사업 정보 |
| 핵심 한계 | 등기부, 건축물대장 원문, 정비사업 조합 원문, 권리산정일, 조합원 지위, 추가분담금, 토지확보율, 매물별 대지지분은 미확인이다. 이 문서는 투자 스크리닝이며 최종 매수 판단은 원본 확인이 필요하다. |
한 줄 결론
| 지역 | 대상 | 판단 | 지금의 매수 기준 |
|---|---|---|---|
| 구리 인창 | 다우림 | 소단지·높은 용적률 때문에 재건축 본체 투자성은 약하다. 구리 정비사업 수혜권으로만 조건부 검토 | 84㎡ 기준 4.8억 이하 우선, 4.9~5.1억 중립, 5.3억 이상 보류 |
| 수원 권선 | 서수원자이 | 가격은 낮지만 준공 2009년·용적률 229%라 재건축 옵션은 먼 이야기. 저가 실거주+장기 보유형 | 84㎡ 기준 4.1억 이하 적극, 4.2~4.4억 조건부, 4.5억 이상 보수 |
| 수원 장안 | 화서역 위너스파크 | 입지는 좋고 노후도는 생겼지만 가격이 이미 선반영됐다. 재건축 기대 추격 매수는 금지 | 84㎡ 기준 6.0억 이하 조건부, 6.1~6.3억 중립, 6.5억 이상 보류 |
| 동대문 전농 | 청량리시그니처 | 공식 분양·사업계획승인 확인 전 보류. 800세대는 공개 홍보자료상 주차대수와 혼동 가능 | 조합원 모집가가 있어도 사업계획승인·토지확보율·추가분담금 확인 전 진입 금지 |
| 용인 청덕 | 물푸레마을 휴먼시아 3단지 | 4억대·높은 전세가율·낮은 용적률의 장기 보유형. 재건축보다 가격 방어형 투자 | 84㎡ 기준 3.8~4.0억 적극, 4.05~4.15억 조건부, 4.3억 이상 보류 |
| 구로 온수 | 온수빌라·온수역 주변 | 특정 빌라가 공식 정비구역 안이면 이번 후보군 중 가장 공격적. 구역 밖 일반 빌라는 보류 | 대흥·성원·동진빌라/서울가든빌라 등 공식 구역 편입·권리산정 확인 후 가격 산정 |
공통 시장 배경
region-invest macro 기준 기준금리 2.75%, USD/KRW 1,414.9원, 사이클 팩터 0.95로 중립 국면이다. 따라서 2026년 8월 현재는 가격을 따라붙는 장보다 원천 확인이 된 저가 물건을 선별하는 장으로 본다. 재건축·재개발은 발표 기대보다 권리확정, 분담금, 사업단계가 수익률을 좌우한다.
단지·권역별 원천 식별
| 대상 | 원천 식별 | 준공/세대 | 용적률 | 2026년 가격 앵커 | 전세·갭 힌트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구리 인창 다우림 | 네이버 complex 26610 | 2006.09 / 56세대 | 246% | 84.93㎡ 실거래 7건 중위 5.19억, 최근 4.9억 | KB 전세 평균 3.5억, 전세가율 66~68% |
| 수원 입북 서수원자이 | 네이버 complex 24123 | 2009.02 / 921세대 | 229% | 84.8㎡ 실거래 28건 중위 4.5억, 최저 3.9억, 최고 4.9억 | 전세 실거래 중위 3.0억, 전세가율 약 67% |
| 수원 정자동 화서역 위너스파크 | 네이버 complex 10757 | 2002.09 / 583세대 | 215% | 84.45㎡ 실거래 15건 중위 6.2억, 최근 7.28억 | 전세 실거래 중위 3.99억, 전세가율 약 64% |
| 용인 청덕 물푸레마을 휴먼시아 3단지 | 네이버 complex 26355 | 2008.10 / 988세대 | 123% | 84.85㎡ 실거래 12건 중위 4.075억, 84.98㎡ 중위 4.1억 | 84㎡ 전세가율 79~85% |
| 온수권 가격 앵커 | 온수힐스테이트 complex 26639 | 2010.02 / 999세대 | 196% | 59㎡ 중위 7.2억, 84㎡ 중위 8.0억 | 84㎡ 전세 중위 약 4.72억 |
| 청량리권 가격 앵커 | 청량리역롯데캐슬SKY-L65 complex 127331 | 2023.07 / 1,425세대 | 994% | 84㎡ 실거래 중위 약 18.9~19.7억 | 전세 중위 약 8.3~8.6억 |
1. 구리시 인창동 다우림 + 구리 정비축
다우림은 준공 2006년, 56세대 소규모 단지다. 용적률 246%라 재건축 사업성은 낮고, 세대수도 작아 단독 정비 동력은 약하다. 가격은 84㎡ 기준 2026년 실거래 중위 5.19억, 최근 거래 4.9억, KB 시세 평균 5.3억이다. 전세가율은 66~68%로 갭 부담은 중간이다.
구리시 공식 자료에서 인창동 주택재개발은 632세대, 용적률 236.77%, 준공인가 2021-09-17, 이전고시 2023-02-13로 확인된다. 즉 인창동 기존 재개발은 이미 완성 단계라 신규 권리 진입형 기회가 아니다. 국토부 전국 정비사업 데이터 기준 구리권의 실제 추적 후보는 수택E, 딸기원2지구, 수택동 재개발이다.
판단은 보류~조건부다. 다우림을 사려면 재건축 기대가 아니라 구리·왕숙·구리역 생활권 저가 주거자산으로 접근해야 한다. 4.8억 이하는 검토할 수 있지만, 5.3억 이상은 상방 대비 기간과 유동성 리스크가 커진다.
2. 수원 권선 입북 서수원자이 + 장안 정자동 화서역 위너스파크
서수원자이는 921세대 대단지, 2009년 준공, 용적률 229%다. 가격은 84㎡ 실거래 중위 4.5억이며 2026년 거래 분포는 3.9억~4.9억이다. 전세 실거래 중위는 약 3.0억이라 갭은 1.1억~1.5억대에서 형성될 수 있다. 다만 재건축 관점에서는 준공연한과 용적률 모두 아직 약하다. 입북동·서수원 저평가, 신분당/교통 기대, 실거주 방어를 함께 보는 물건이지 단기 재건축형은 아니다.
화서역 위너스파크는 2002년 준공, 583세대, 용적률 215%다. 서수원자이보다 노후도와 입지는 낫지만 가격이 이미 높다. 84.45㎡는 2026년 실거래 중위 6.2억, 최근 거래 7.28억까지 찍혔고 전세가율은 약 60~64%다. 재건축 기대를 붙이면 좋은 이야기가 많아지지만, 실제 공식 정비구역·선도지구 확정 전에는 기대 프리미엄을 과하게 주면 안 된다.
수원 공식 정비사업 후보는 두 단지 자체보다 주변 구역에 많다. 국토부 정비사업 데이터 기준 영통2구역, 113-6구역, 115-10구역, 115-12구역, 팔달1구역, 111-3구역, 구운1 등이 상위 후보로 잡혔다. 수원시 공식 보도에서도 장안구 영화동 111-3구역은 관리처분인가 후 착공 단계, 556세대, 2028년 8월 준공 예정으로 확인된다.
판단은 서수원자이가 가격 기준을 지키면 더 편하고, 화서역 위너스파크는 입지 프리미엄을 이미 산 가격인지 확인해야 한다. 서수원자이는 4.1억 이하, 화서역 위너스파크는 6.0억 이하가 안전마진이 있는 구간이다.
3. 동대문구 전농동 60-22 청량리시그니처 + 청량리 정비축
청량리시그니처는 가장 보수적으로 다뤄야 한다. 공개 홍보자료상 위치는 전농동 60-22번지 일원이고, 전농지역주택조합 추진위원회 명의의 조합원 모집 광고 성격이다. 공개 페이지는 총 556세대, 지하 3층~지상 20층, 9개 동으로 설명하며, 총 800대는 세대수가 아니라 주차대수로 표시된다. 따라서 사용자가 말한 "800세대"는 현재 확인 가능한 공개자료만으로는 확정할 수 없다.
청량리권의 완성 대장 단지인 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 84㎡ 실거래 중위가 18.9억~19.7억 수준이라 권역 프리미엄은 확실하다. 그러나 청량리시그니처가 지역주택조합형이면 수익성보다 원본 리스크가 먼저다. 조합원모집신고필증, 토지사용권원·소유권 확보율, 사업계획승인 여부, 추가분담금 산식, 자금관리 신탁, 업무대행 계약, 시공 관련 확정 문서가 없으면 가격 비교 자체가 무의미하다.
동대문구 공식 정비사업 데이터에서는 청량리7, 제기1, 이문4, 제기4, 제기6, 청량리8, 전농, 용두1-2, 청량리6, 장안현대 등이 잡힌다. 이 목록은 청량리시그니처 홍보자료와 별개로 서울 열린데이터광장 정비사업 데이터의 공식 구역 흐름이다.
판단은 보류다. 모집가가 낮더라도 완성 대장 대비 할인율이 아니라 "사업이 확정 가능한가"가 1차 기준이다. 원본 확인 전에는 투자 후보가 아니라 검증 후보로만 둔다.
4. 용인 청덕동 물푸레마을 휴먼시아 3단지 + 용인 정비축
물푸레마을 휴먼시아 3단지는 이번 아파트형 후보 중 가격 방어력이 가장 좋아 보인다. 988세대, 2008년 준공, 용적률 123%이고, 84㎡ 실거래 중위가 4.07억~4.1억대다. 전세가율은 79~85%로 높아 순투입금 관리가 쉽다. 다만 청덕동 생활권은 역세권이 강한 곳은 아니므로, 반도체 배후권이라는 큰 이야기만으로 프리미엄을 크게 주면 안 된다.
재건축 관점에서는 낮은 용적률이 장기 옵션이다. 그러나 준공 2008년이라 아직 정비사업이 곧장 움직일 연식은 아니고, 공식 정비사업 후보도 물푸레 단지 자체가 아니다. 국토부 정비사업 데이터 기준 용인권 공식 후보는 풍덕천1, 신갈2, 고림1, 이동2, 용인7, 모현1, 수지2, 수지3, 기흥1, 기흥2 등으로 확인된다.
판단은 조건부 매수다. 84㎡ 기준 3.8~4.0억이면 적극 검토, 4.05~4.15억은 전세·층·수리상태 확인 후 조건부, 4.3억 이상은 기다리는 편이 낫다.
5. 구로 온수빌라 + 온수역 주변 정비축
정확히 "온수빌라"라는 단지는 원천 검색에서 명확히 고정되지 않았다. 온수동에는 소형 빌라·연립과 온수힐스테이트 같은 가격 앵커가 섞여 있으므로, 투자성은 특정 물건이 어느 정비구역에 들어가는지에 따라 완전히 달라진다.
온수권에서 공식성이 가장 높은 후보는 대흥·성원·동진빌라다. 토지이음 고시에서 서울특별시 고시 제2025-65호, 대흥·성원·동진빌라 재건축사업 정비계획 결정 변경 및 지형도면 고시가 확인된다. 서울 정비사업 데이터에서도 대흥·성원·동진빌라는 사업시행인가 단계로 잡혔다. 2026년 언론 보도는 통합심의 조건부 의결과 1,453세대 계획을 전하지만, 세대수·층수는 최종 고시와 조합 원문으로 재확인해야 한다.
서울가든빌라, 오류동현대연립, 고척4, 길훈아파트, 보광아파트, 구로우성아파트도 구로권 공식 정비사업 후보로 확인된다. 온수힐스테이트는 재건축 투자 대상이라기보다 온수권 완성 아파트 가격 앵커다. 59㎡ 실거래 중위 7.2억, 84㎡ 중위 8.0억 내외가 주변 신축화 기대의 기준선이다.
판단은 둘로 나뉜다. 특정 빌라가 대흥·성원·동진빌라, 서울가든빌라 등 공식 구역 안에 있고 권리산정일·조합원 지위·대지지분이 유효하면 이번 후보군 중 상방은 가장 크다. 반대로 구역 밖 일반 온수동 빌라라면 정비사업 기대를 가격에 주면 안 된다.
우선순위
| 순위 | 후보 | 이유 | 다음 확인 |
|---|---|---|---|
| 1 | 온수역 공식 정비구역 내 빌라·연립 | 정비계획/사업시행인가 후보가 있고 완성 아파트 앵커가 높다 | 지번, 등기, 권리산정일, 조합원 지위, 대지지분 |
| 2 | 물푸레마을 휴먼시아 3단지 84㎡ 저가 | 4억대 가격, 높은 전세가율, 낮은 용적률로 장기 방어력 | 전세 실매물, 수리상태, 역세권 약점 할인 |
| 3 | 서수원자이 84㎡ 저가 | 대단지·저가·갭 관리 가능. 재건축보다 실거주+장기보유 | 4.1억 이하 실매물, 전세 3억 이상 확정 |
| 4 | 화서역 위너스파크 급매 | 입지와 노후도는 좋지만 가격 선반영 | 6.0억 이하 급매, 공식 정비/노후계획도시 문서 |
| 5 | 구리 인창 다우림 급매 | 구리 생활권 수혜는 있으나 소단지·용적률 부담 | 4.8억 이하, 건축물대장·관리상태 |
| 6 | 청량리시그니처 | 권역은 좋지만 지역주택조합 원본 리스크가 우선 | 조합원 모집 신고, 토지확보율, 사업계획승인, 추가분담금 |
현황판 분류
이 문서는 투자 현황판에서 지역별로 다음 하위 보드에 걸리도록 분류한다.
| 하위 보드 | 분류 키워드 |
|---|---|
| 구리·왕숙·인창축 | 구리, 인창, 다우림, 수택, 딸기원, 왕숙 |
| 수원권 재건축·서수원 | 수원권, 수원시, 권선, 입북, 서수원, 장안구, 정자동, 화서역, 위너스파크 |
| 동대문·청량리·전농축 | 동대문, 전농, 청량리, 청량리시그니처 |
| 용인 수지·기흥 생활권 | 용인시, 수지, 기흥, 청덕, 물푸레마을, 물푸레 |
| 구로·온수 역세권 정비축 | 온수, 온수빌라, 오류동, 구로구, 구로권, 대흥·성원, 성원·동진, 동진빌라, 서울가든빌라 |
후속 실행 체크리스트
- 온수빌라는 구체 지번을 받아 정비구역 편입 여부와 권리산정일을 먼저 확인한다.
- 청량리시그니처는 조합원 모집가가 아니라 사업계획승인, 토지확보율, 추가분담금, 자금관리 원본을 먼저 확인한다.
- 서수원자이와 물푸레마을은 실거래보다 낮은 급매가 나올 때만 전세 실매물과 동시에 확인한다.
- 화서역 위너스파크는 정비사업 공식 문서가 없는 상태에서 7억대 거래를 추격하지 않는다.
- 다우림은 구리 정비사업 수혜권으로만 추적하고, 단지 자체 재건축 프리미엄은 거의 주지 않는다.
사용한 주요 명령
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py find-complex "다우림"
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 26610 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 24123 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 10757 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 26355 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 26639 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python .agents/skills/region-invest/region_invest.py complex 127331 --year 2026 --trades
$env:PYTHONPATH='src'; python -m realestate.cli collect-redev-national --region 구리 --top 10
$env:PYTHONPATH='src'; python -m realestate.cli collect-redev-national --region 수원 --top 10
$env:PYTHONPATH='src'; python -m realestate.cli collect-redev-national --region 용인 --top 10
$env:PYTHONPATH='src'; python -m realestate.cli collect-seoul-redev --region 동대문 --top 10
$env:PYTHONPATH='src'; python -m realestate.cli collect-seoul-redev --region 구로 --top 10주요 출처
- 구리시 도시재정비센터, 인창동 주택재개발정비사업 현황: https://www.guri.go.kr/newtown/contents.do?key=1657
- 토지이음, 서울특별시 고시 제2025-65호 대흥·성원·동진빌라 재건축사업 정비계획 결정 변경 및 지형도면 고시: https://www.eum.go.kr/web/gs/gv/gvGosiDet.jsp?seq=606335
- 수원시, 영화동 111-3구역 주택재개발정비사업 착공 보도: https://www.suwon.go.kr/web/board/BD_board.view.do?bbsCd=1043&seq=20251031163621285
- 청량리시그니처 전농지역주택조합 공개 홍보 페이지: https://xn----wr6en1kl5f9scizvqsqve.com/
- KB부동산, 화서역위너스파크 단지 정보: https://kbland.kr/c/3565
- KB부동산, 휴먼시아물푸레마을 3단지 단지 정보: https://kbland.kr/se/c/15774