송도 더샵송도엘테라스 4억 후반 투자 재판단
1. 질의 원문
송도 엘테라스 분석한 것 있어? 4억 후반대며 ㄴ투자 가지 처때?
2. 수집시점과 기존 기록
- 수집시점: 2026-08-31 13:23 KST
- 기존 분석:
docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-더샵송도엘테라스-4억대-투자분석.md - 기존 결론:
4.5억~4.6억 이하 투자 검토,4.7억~4.9억은 전세 4억 또는 월세 3천/160만원 이상 확인 시 조건부,5억에 가까운 4억대는 순수투자 보류 - 이번 보강 목적: 2026-08-31 기준 네이버 단지번호
144560의 최신 매물·실거래·임대 체결 신호를 다시 확인해 4억 후반대 가격의 투자성을 재판단한다.
3. 데이터 등급
| 항목 | 사용 데이터 | 등급 | 한계 |
|---|---|---|---|
| 기존 분석 기록 | 2026-08-02 엘테라스 4억대 분석 문서 | A- | 당시 스냅샷이므로 최신 호가와 차이 가능 |
| 단지 식별 | 네이버 송도동 OPST 목록 직접 조회 | B+ | 포털 단지번호 기준. 건축물대장 원문 대조 전 |
| 현재 호가 | 네이버 매물 API, KB부동산 크롤 결과 | B-/C | 호가는 실거래가 아니며 중복 매물과 협의 가능성 존재 |
| 실거래·임대 | 네이버 실거래 API, 집품 공개 페이지 | B | 국토부 신고자료 경유로 보이나 직접 원문 API 대조 전 |
| 거시 | region-invest macro | B | 기준금리·환율 기반 보조 판단 |
| 공급 압력 | R-ONE 미분양 시군구 요약 | B | 아파트 미분양 중심. 오피스텔 미분양과 직접 동일시 금지 |
4. 대상 확인
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 더샵송도엘테라스 |
| 네이버 complexNo | 144560 |
| 위치 | 인천광역시 연수구 송도동, 연구단지로55번길 16 |
| 상품 | 주거형 오피스텔 |
| 규모 | 144실, 1개동 |
| 사용승인 | 2024-02-06 |
| 면적 | 전용 84㎡대, 공급 170~172㎡대 |
| 주차 | 세대당 약 1.18대 |
| 시공 | 포스코건설 |
5. 2026-08-31 최신 확인값
현재 호가
네이버 직접 조회 기준 매매 매물은 17개가 노출되었고, 같은 동·층·향이 여러 중개사에서 반복 노출되는 중복 가능성이 있다. CLI 요약 리포트는 매매 10건, 전세 0건으로 집계했고, KB부동산 공개 페이지는 매매 5건, 전세 0건, 월세 5건, 매물평균가 5억으로 표시한다.
| 구분 | 확인값 |
|---|---|
| 네이버 직접 매매 노출 | 17건 |
| 네이버 CLI 요약 | 매매 10건, 전세 0건 |
| KB부동산 | 매매 5건, 전세 0건, 월세 5건, 매물평균가 5억 |
| 네이버 직접 최저 매매 호가 | 5억 |
| 네이버 직접 주요 호가 | 5억, 5.8억, 6.0억, 6.2억, 6.5억, 7.0억, 7.5억~7.8억 |
중요한 점은 현재 직접 수집한 공개 호가에서는 4억 후반 매물이 명확히 잡히지 않았다는 것이다. 사용자가 본 가격이 실제 협상가라면 5억 호가권에서 1천만~2천만원 정도 깎이는 구조이고, 광고 문구라면 실매물 확인이 필요하다.
매매 실거래
| 기간 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 2026년 매매 실거래 | 0건 | 최근 체결 유동성 미확인 |
| 2025-05-20 | 6.002억 | 중복 타입 매칭 가능성 있음 |
| 2025-01-04 | 5.68억 | 확인 가능한 낮은 신고가 |
| 2024-10-17 | 7.778억 | 준공 초기 고가 체결 |
2026년 매매 실거래가 없다는 점이 가장 크다. 4억 후반대는 분양가와 2025년 실거래 대비로는 할인처럼 보이지만, 지금 시장에서 실제 매수자가 붙는 가격인지 아직 증명되지 않았다.
임대 체결
| 유형 | 확인값 |
|---|---|
| 최근 전세 | 2026-07-26, 4억 |
| 전세 범위 | 2024년 이후 2.9억~4.3억 |
| 2026년 월세 | 1천/170, 2천/160~180, 3천/150~180, 2억/100 |
| 현재 전세 매물 | 0건 |
| 현재 월세 매물 | 네이버 직접 12건, KB 5건 |
임대 수요는 없는 단지가 아니다. 특히 월세 3천/170 전후 체결 신호는 투자 판단에 긍정적이다. 다만 전세 매물이 0건이라는 점은 양면적이다. 전세 수요가 흡수됐을 수도 있지만, 전세 4억을 지금 바로 확정할 수 있다는 뜻은 아니다.
6. 4억 후반대 총투입금
오피스텔 취득세는 일반적으로 4.6% 수준으로 계산했다. 실제 세금은 주택 수, 용도, 과세관청 해석, 취득 시점 법령에 따라 달라질 수 있다.
| 매수가 | 취득세 4.6% | 기타비용 가정 | 총취득가 | 전세 4억 기준 필요현금 |
|---|---|---|---|---|
| 4.6억 | 0.212억 | 0.04억 | 약 4.852억 | 약 0.852억 |
| 4.7억 | 0.216억 | 0.04억 | 약 4.956억 | 약 0.956억 |
| 4.8억 | 0.221억 | 0.04억 | 약 5.061억 | 약 1.061억 |
| 4.9억 | 0.225억 | 0.04억 | 약 5.165억 | 약 1.165억 |
| 5.0억 | 0.230억 | 0.04억 | 약 5.270억 | 약 1.270억 |
전세 4억이 실제로 붙으면 4.7억~4.8억은 현금 1억 안팎으로 접근 가능한 구조다. 하지만 전세 4억이 안 붙고 월세형으로 가면 실투입 현금이 크게 늘어난다.
7. 월세 수익률 감각
| 매수가 | 총취득가 | 보증금 3천/월세 170 기준 | 보증금 차감 후 단순 총수익률 |
|---|---|---|---|
| 4.6억 | 약 4.852억 | 연 2,040만원 | 약 4.5% |
| 4.8억 | 약 5.061억 | 연 2,040만원 | 약 4.3% |
| 4.9억 | 약 5.165억 | 연 2,040만원 | 약 4.2% |
| 5.0억 | 약 5.270억 | 연 2,040만원 | 약 4.1% |
월세형으로 보면 4억 후반도 완전히 나쁜 숫자는 아니다. 다만 이 수익률은 공실, 관리비 부담, 보유세, 중개수수료, 수선비, 대출이자를 빼기 전이다. 대출금리가 4%대 이상이면 레버리지 수익이 쉽게 눌린다.
8. 투자 판단
가격대별 결론
| 실질 매수가 | 판단 | 이유 |
|---|---|---|
| 4.5억 이하 | 관심 | 전세 4억이면 안전마진이 생기고, 월세 3천/170 기준 수익률도 그나마 버틴다 |
| 4.6억~4.7억 | 조건부 관심 | 전세 4억 또는 월세 3천/170 이상 확인 시 투자 검토 가능 |
| 4.75억~4.85억 | 보수적 조건부 | 4억 후반이지만 총취득가가 5억을 넘는다. 임대 확정 전 매수 금지 |
| 4.85억~4.95억 | 보류 우세 | 공개 최저 호가 5억과 차이가 작고, 유동성 리스크 보상이 얇다 |
| 5.0억 이상 | 순수투자 보류 | 최근 매매 실거래 부재와 KB시세 부재를 감안하면 상승 여력보다 회수 리스크가 먼저 보인다 |
내 의견
사용자가 말한 4억 후반대가 정확히 4.7억 전후라면 조건부로 볼 수 있다. 그러나 4.85억~4.95억이면 숫자만 4억대일 뿐, 순수투자 매수로는 매력이 약하다.
이 물건은 송도 아파트 대체 시세차익형이라기보다 바이오·캠퍼스 배후 84㎡ 신축 오피스텔 임대형으로 봐야 한다. 4억 후반 매수를 진행하려면 아래 둘 중 하나가 먼저 확인되어야 한다.
- 전세 4억 이상을 실제로 맞출 수 있고 전세보증보험까지 통과한다.
- 월세 3천/170만원 이상 또는 2억/100만원 수준의 임대가 같은 타입·층 조건에서 재현된다.
둘 다 확인되지 않으면 매수가 4.8억도 공격적이다.
9. 매수 전 체크리스트
- 4억 후반 가격이 광고가 아니라 실제 매도인 확인 가격인지 확인한다.
- 같은 매물이 여러 중개사에 중복 등록된 것인지 확인한다.
- 매매가 4.8억이라면 총취득가가 약 5.06억이므로,
4억대 매수가 아니라5억 총취득으로 계산한다. - 전세 4억 가능 여부와 HUG/HF/SGI 보증 가능 여부를 임차인 기준으로 확인한다.
- 월세형이면 최근 체결된 3천/170~180만원이 같은 타입·층·향인지 확인한다.
- KB시세가 없으므로 은행 담보평가가 매매가보다 낮게 나올 가능성을 확인한다.
- 힐스테이트송도더테라스 84형과 더샵송도센텀하이브, 송도 G5 오피스텔 분양가를 같이 비교한다.
10. 현황판 요약
- 기존 분석 있음:
2026-08-02-인천-송도-더샵송도엘테라스-4억대-투자분석.md - 이번 재판단:
4.6억~4.7억 조건부 관심,4.8억대 중반 이상 보류 우세 - 분류:
수도권 신도시·메가프로젝트및 송도 오피스텔 비교군
11. 가정과 한계
- 네이버 매물은 호가이며 실거래가 아니다.
- 같은 동·층·향 매물이 여러 중개사에서 반복 노출되어 중복 가능성이 있다.
- 2026년 매매 실거래가 없어 최근 시장 체결가를 확정할 수 없다.
- 임대 체결값은 확인되지만 현재 전세 매물이 0건이므로 전세 4억을 항상 보장할 수 없다.
- R-ONE 미분양은 아파트 중심 지표이므로 오피스텔 수급과 직접 동일시하지 않는다.
- 최종 매수 판단 전 건축물대장, 등기부, 대출심사, 전세보증보험 가능 여부를 원문으로 확인해야 한다.
12. 출처
- 로컬 기존 분석:
docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-더샵송도엘테라스-4억대-투자분석.md - 네이버 단지 수집기:
complexNo=144560, 더샵송도엘테라스 - 로컬 리포트:
reports/complex_더샵송도엘테라스.md - region-invest macro: 기준금리 2.75%, 원/달러 1,376.5원, 중립(선별 진입)
- R-ONE 미분양 수집: 2026년 6월 인천 연수구 미분양 517호
- KB부동산: 더샵송도엘테라스
- 집품: 더샵 송도엘테라스
- 당근부동산: 더샵송도엘테라스 단지 정보
- 서울경제TV: 더샵 송도엘테라스 분양가 보도
- StraightNews: 더샵 송도 엘테라스 분양가 보도