인천 송도 TOP10 단지 급매물 조사
1. 질의 원문
추가로 종합 10 단지의 급매물도 조사해줘.
2. 수집 시점·경로
- 수집 시점: 2026-08-02
- 대상: 직전 문서의 송도 아파트 종합 TOP10 단지
- 면적 기준: 각 단지의 전용 84㎡ 전후 타입만 수집. 59·74·99㎡는 섞지 않았다.
- 수집 경로: 네이버부동산 매물 API, 단지별
areaNos필터,sameAddressGroup=true - 수집 규모: 84형 매매 매물 755건
- 네이버 확인일 범위: 2026-07-03 ~ 2026-08-02
- 원자료:
reports/assets/songdo_top10_bargain_listings_20260802.jsonreports/assets/songdo_top10_bargain_listings_20260802.csv
3. 급매 판정 기준
| 기준 | 의미 |
|---|---|
| 실거래 중위 대비 할인 | 직전 분석에서 산정한 2026년 84형 실거래 중위값 대비 낮은 호가 |
| 매수라인 이하 | 직전 문서의 매수 검토 기준가 이하 |
| 급매 태그·문구 | 네이버 매물 태그 또는 설명에 급매·가격조정성 문구가 있는 경우 |
| 조건 리스크 | 1층·저층, 전세/월세 승계, 입주협의, 공실 여부를 따로 표시 |
급매는 호가 기준 1차 스크리닝이다. 네이버 매물은 중복·허위·소진 가능성이 있고, “급매” 문구는 중개 광고일 수 있다. 최종 판단은 중개사 통화, 등기부, 임대차 승계조건, 실제 협상 가능가 확인 후 확정한다.
4. 단지별 급매 현황
| 종합순위 | 단지 | 84형 매물수 | 최저 호가 | 중위 대비 | 급매 문구 | 매수라인 이하 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 힐스테이트레이크송도4차 | 21 | 8.3857억 | -0.9% | 2건 | 2건 | 조건부 급매. 신축 마피 물건이나 등기·잔금·대출 확인 필요 |
| 2 | 송도더샵센트럴시티 | 22 | 8.8억 | +1.7% | 0건 | 0건 | 급매 없음. 8.5억 이하 대기 |
| 3 | 송도에듀포레푸르지오 | 36 | 7.9억 | +0.4% | 0건 | 0건 | 급매 없음. 7.8억 이하 대기 |
| 4 | 송도SK뷰 | 134 | 6.7억 | -6.3% | 1건 | 13건 | 실질 급매 다수. 6.7~6.9억권 우선 확인 |
| 5 | 호반써밋송도 | 106 | 6.25억 | -1.9% | 3건 | 4건 | 조건부 급매. 전세·월세 승계 조건 확인 필수 |
| 6 | 더샵송도마리나베이 | 353 | 5.95억 | -8.5% | 9건 | 40건 | 실질 급매 최다. 5.95~6.2억권 우선 확인 |
| 7 | 송도더샵마스터뷰21BL | 24 | 8.0억 | -2.7% | 0건 | 1건 | 조건부 급매 1건. 전세안고 매수 조건 |
| 8 | 더샵송도프라임뷰20BL | 40 | 9.6억 | -1.3% | 0건 | 0건 | 급매 아님. 9.5억 이하 대기 |
| 9 | 송도더샵퍼스트파크F14 | 10 | 11.0억 | +2.4% | 0건 | 0건 | 급매 없음. 10.3억 이하 대기 |
| 10 | 송도아이파크 | 9 | 6.5억 | 0.0% | 0건 | 0건 | 급매 없음. 6.4억 이하 대기 |
5. 우선 확인할 급매 후보
| 우선 | 단지 | 호가 | 중위 대비 | 층/타입 | 확인 포인트 | articleNo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 더샵송도마리나베이 | 6억 1,000 | -6.2% | 4/36, 111E | 급매 문구, 매수라인 이하, 전세승계 | 2641383090 |
| 2 | 더샵송도마리나베이 | 6억 2,000 | -4.6% | 1/35, 111B | 급매 문구, 매수라인 이하, 1층 리스크 | 2638195547 |
| 3 | 더샵송도마리나베이 | 5억 9,500 | -8.5% | 1/38, 111D | 최저가, 매수라인 이하, 1층 리스크 | 2639727420 |
| 4 | 더샵송도마리나베이 | 6억 | -7.7% | 저/34, 111D | 저층, 입주협의, 매수라인 이하 | 2641378081 |
| 5 | 더샵송도마리나베이 | 6억 | -7.7% | 저/29, 112A | 저층, 매수라인 이하 | 2639917652 |
| 6 | 송도SK뷰 | 6억 7,000 | -6.3% | 2/33, 114D | 매수라인 이하, 2027년 초 입주협의 | 2640535500 |
| 7 | 송도SK뷰 | 6억 7,500 | -5.6% | 1/40, 114C | 공실, 1층 리스크, 매수라인 이하 | 2641362430 |
| 8 | 송도SK뷰 | 6억 8,000 | -4.9% | 1/41, 114D | 전세승계, 1층 리스크, 매수라인 이하 | 2641383055 |
| 9 | 송도SK뷰 | 6억 9,000 | -3.5% | 저/42, 114D | 세안고, 매수라인 이하 | 2638579473 |
| 10 | 호반써밋송도 | 6억 2,500 | -1.9% | 11/49, 117C | 급매 문구, 월세안고 매매, 매수라인 이하 | 2641375397 |
| 11 | 송도더샵마스터뷰21BL | 8억 | -2.7% | 저/29, 115C | 전세안고 갭투자, 매수라인 이하 | 2640502479 |
| 12 | 힐스테이트레이크송도4차 | 8억 3,857 | -0.9% | 3/32, 111C | 신축 마피·급매 문구, 잔금/대출 확인 | 2641267104 |
| 13 | 힐스테이트레이크송도4차 | 8억 3,857 | -0.9% | 3/32, 111C | 동일 가격 복수 중개, 중복·실재 여부 확인 | 2640504972 |
6. 단지별 해석
더샵송도마리나베이
가장 급매가 많이 보인다. 84형 최저 호가는 5.95억이고, 6.0~6.3억 구간에 매수라인 이하 물건이 다수 있다. 다만 저층·1층·전세안고·입주협의 물건이 섞여 있어 단순 최저가보다 임대차 승계 조건과 실입주 가능 시점을 먼저 확인해야 한다. 투자 목적이면 6.0억 전후, 실거주 겸용이면 6.2~6.3억의 층·동 조건 좋은 물건까지 비교할 수 있다.
송도SK뷰
6.7~6.9억대가 실질 급매권이다. 종합 TOP10에서 4순위였고, 2,100세대 대단지 유동성이 있어 가격이 맞으면 마리나베이보다 안정적인 선택이 될 수 있다. 6.7억은 2층, 6.75억은 1층이므로 층 리스크를 가격으로 충분히 보상받는지 봐야 한다.
호반써밋송도
6.25억 1건이 가장 눈에 띈다. 다만 월세안고 매매 조건이라 실투자금·임대차 승계·월세 수익률을 확인해야 한다. 6.3억권 물건도 있으나 전세/월세 승계 조건이 많아 순수 급매라기보다 임차조건부 저가 매물로 보는 게 맞다.
힐스테이트레이크송도4차
8.3857억의 신축 마피 물건이 있다. 직전 매수 기준인 8.3~8.5억에 들어오므로 확인할 가치가 있다. 다만 2025년 입주 신축이라 분양권/등기 완료 여부, 잔금 승계, 대출 가능 여부, 옵션비·중도금 조건을 반드시 확인해야 한다. 실거래 중위 대비 할인은 -0.9%로 크지 않아 “마피라서 무조건 급매”는 아니다.
송도더샵마스터뷰21BL
8억 물건은 중위 대비 -2.7%, 매수라인에 정확히 닿는다. 전세안고 갭투자 조건이라 실거주 목적에는 맞지 않을 수 있지만, 3공구 선호·학군·국제도서관 접근을 높게 보는 투자자라면 확인 가치가 있다.
급매 대기 단지
송도더샵센트럴시티, 송도에듀포레푸르지오, 더샵송도프라임뷰20BL, 송도더샵퍼스트파크F14, 송도아이파크는 현재 확인된 84형 최저 호가가 매수라인 이하가 아니다. 좋은 단지라도 지금 표시된 매물은 급매로 보기 어렵고, 아래 가격까지 내려올 때 다시 보겠다.
| 단지 | 대기 가격 |
|---|---|
| 송도더샵센트럴시티 | 8.5억 이하 |
| 송도에듀포레푸르지오 | 7.8억 이하 |
| 더샵송도프라임뷰20BL | 9.5억 이하 |
| 송도더샵퍼스트파크F14 | 10.3억 이하 |
| 송도아이파크 | 6.4억 이하 |
7. 실행 우선순위
- 더샵송도마리나베이 5.95~6.1억: 가격 급매 최우선. 단, 1층·저층·전세승계 조건을 깎는 근거로 써야 한다.
- 송도SK뷰 6.7~6.9억: 안정형 급매. 6.7억 2층, 6.75억 1층, 6.9억 세안고 중 조건 비교.
- 호반써밋송도 6.25~6.3억: 갭 축소형. 월세/전세 승계 조건을 숫자로 다시 계산해야 한다.
- 힐스테이트레이크송도4차 8.3857억: 신축 마피 조건부. 잔금·대출·등기 확인 후만 진행.
- 마스터뷰21BL 8억: 3공구 선호 투자자용. 전세안고 조건이 맞으면 확인.
8. 확인 질문 리스트
중개사 통화 시 아래 8가지는 필수로 확인한다.
- 실제 매물인지, 같은 호실 중복인지
- 매도자가 협상 가능한 최저가
- 전세·월세 승계 여부와 만기일
- 보증금, 월세, 임차인 대항력 여부
- 실입주 가능일
- 등기 완료 여부, 분양권/입주권/일반 매매 구분
- 중도금·잔금·옵션비·확장비 승계 조건
- 층·향·동·조망이 동일 타입 평균 대비 할인 사유인지
9. 출처·한계
- 네이버부동산 단지 페이지:
- 힐스테이트레이크송도4차: https://new.land.naver.com/complexes/147032
- 송도더샵센트럴시티: https://new.land.naver.com/complexes/110656
- 송도에듀포레푸르지오: https://new.land.naver.com/complexes/107829
- 송도SK뷰: https://new.land.naver.com/complexes/113302
- 호반써밋송도: https://new.land.naver.com/complexes/125375
- 더샵송도마리나베이: https://new.land.naver.com/complexes/117655
- 송도더샵마스터뷰21BL: https://new.land.naver.com/complexes/106128
- 더샵송도프라임뷰20BL: https://new.land.naver.com/complexes/127135
- 송도더샵퍼스트파크F14: https://new.land.naver.com/complexes/109270
- 송도아이파크: https://new.land.naver.com/complexes/17442
- 기준 실거래 중위값:
docs/analysis/2026-08-02-인천-송도-아파트-시세-투자가치-top10.md - 수집 원자료:
reports/assets/songdo_top10_bargain_listings_20260802.json,reports/assets/songdo_top10_bargain_listings_20260802.csv
네이버 매물은 호가이며 실거래가 아니다. 급매 문구는 중개 광고성 표현일 수 있고, 동일 호실이 여러 중개사에 중복 등록될 수 있다. 특히 “세안고·전세안고·월세안고” 물건은 실투자금과 회수 시점이 달라지므로 매수 전 임대차계약서 원본 확인이 필요하다.