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중계주공6단지 vs 방학신동아1단지 투자 비교

질의 원문

중계주공6단지와 도봉구 방학동 신동아 1단지를 투자 분석 비교해줘.

수집 경로와 시점

데이터 등급

항목등급비고
도봉구청 방학신동아 추진현황A대지면적, 기존세대수, 계획세대수, 추진경위 확인
토지이음 방학신동아 고시A서울특별시 고시 제2025-561호, 정비구역 지정 및 정비계획 결정
서울시 상계·중계·하계 마스터플랜A지구단위계획 최종 고시와 복합정비구역 도입 방향
중계6 복합정비 편입 자료B서울시 자료 인용 언론. 개별 정비계획 원문은 추가 확인 필요
실거래·시세B로컬 수집 리포트, 네이버/한국부동산원/국토부 경유
분담금C/모형공식 조합원별 분담금표가 아니라 시나리오 비교

결론

순수 투자 1순위는 방학신동아1단지 43㎡ 2.8억 이하 또는 70㎡ 4.3억 전후다. 이유는 절대가격이 낮고, 정비구역 지정이 완료됐으며, 기존 3,169세대에서 계획 4,099세대로 사업 규모가 크기 때문이다. 전세가율도 중계주공6보다 높아 초기 자금 방어력이 좋다.

중계주공6단지는 더 날카로운 상방 옵션이다. 은행사거리 학군, 동북선 은행사거리역 예정권, 복합정비 400% 수혜 가능성이 장점이다. 다만 600세대 단일 소형평형이고, 개별 정비계획·추정분담금 원문이 아직 선명하지 않다. 4.5억 이하에서는 계속 검토할 만하지만, 4.8억 이상이면 분담금과 기간 리스크 대비 보상이 얇아진다.

따라서 목적별 결론은 다르다.

목적우선 후보이유
소액 장기 재건축 옵션방학신동아 43㎡2억대 진입, 정비구역 지정 완료, 전세가율 방어
실거주 겸 중형 배정 기대방학신동아 70㎡4억 초중반, 전세 3억대, 84형 배정 기대 가능
학군·복합정비 고상방중계주공6은행사거리·400% 복합정비 수혜. 단 4.5억 이하만
단기 매매차익둘 다 비추천토허제, 정비사업 장기성, 분담금 미확정

핵심 비교표

항목중계주공6단지방학신동아1단지우위
지역노원구 중계동도봉구 방학동중계6: 학군·상권 우위
기존 규모600세대3,169세대방학신동아
준공/승인1993-03-311986-12-31 또는 도봉구청 1990-01-24방학신동아 노후도 우위
공식 단계상위 지구단위계획 수혜, 개별 정비계획 추가 확인정비구역 지정 완료방학신동아
계획 규모복합정비 400% 시나리오 중심, 세부안 미확정지하4층~지상47층, 4,099세대, 용적률 299.97%방학신동아 확정성
현재 대표 진입가44㎡ 4.5억 전후43㎡ 2.8~2.9억, 70㎡ 4.3~4.7억방학신동아
전세가율44㎡ 실거래 기준 약 47%43㎡ 약 59%, 70㎡ 약 65%방학신동아
상방복합정비 400%, 은행사거리 학군도봉구 최대급 재건축, 대단지 신축중계6 상방, 방학 안정
분담금 리스크59형 기준 1.5억~2.9억 이상 열어둠43→59형 2.3억~3.2억, 70→84형 2.5억~4.2억 보수비슷하나 중계6이 민감
실거주 매력학군 강점, 주차 약함넓은 평형 선택지, 도봉산·생활권, 주차 약함목적별 다름
투자 난이도고상방·고불확실저가·대형·단계확정방학신동아가 쉬움

가격 기준

중계주공6단지

가격대판단
4.37억 이하강한 매수 후보
4.37억~4.5억적극 검토
4.5억~4.65억조건부
4.65억~4.8억보수적 검토
4.8억 초과보류
5억 초과추격 금지

중계6은 4.5억 이하에서만 “복합정비 수혜를 싸게 산다”는 논리가 선다. 5억 이상은 59형 분담금 2억대 시나리오에서 수익률이 크게 낮아진다.

방학신동아1단지

평형가격 기준판단
43㎡2.8억 이하소액 권리진입 1순위
43㎡3.1억 이상추격 금지
53㎡3.55억 이하조건부 매수
62㎡4.25억 이하협상 후 검토
70㎡4.3억 전후균형형 1순위
84㎡6억 이상공식 분담금표 전 보류

방학신동아는 43㎡와 70㎡가 핵심이다. 43㎡는 적은 돈으로 정비구역 지정 권리를 사고, 70㎡는 실거주와 배정평형 기대를 같이 가져가는 선택이다.

수익성 비교

중계주공6

방학신동아 43㎡

방학신동아 70㎡

리스크 비교

리스크중계주공6방학신동아1단지
단계 리스크복합정비 상위계획은 강하나 개별 정비계획 확인 필요정비구역 지정 완료, 조합설립 전
분담금 리스크상계주공 사례처럼 2억대 이상 가능공식 보정계수 효과는 있으나 조합원별 분담금 미확정
기간 리스크10~20년 장기정비구역 지정 완료지만 조합설립 전, 장기
규제 리스크서울 아파트 토허제·실거주 요건도봉구 아파트 토허제·정비구역 거래제약
유동성600세대 단일평형, 매수층 좁음3,169세대 대단지, 평형 다양
임대 방어전세가율 약 47%43㎡ 약 59%, 70㎡ 약 65%

최종 순위

순위후보매수가 조건판단
1방학신동아 43㎡2.8억 이하가장 쉬운 소액 재건축 옵션
2방학신동아 70㎡4.3억 전후실거주+투자 균형형
3중계주공6 44㎡4.5억 이하고상방 옵션. 가격 엄수
4방학신동아 53~62㎡3.55억/4.25억 이하협상 성공 시 보조 후보
5중계주공6 4.8억 이상보류복합정비 기대 선반영

실행 체크리스트

  1. 방학신동아 43㎡ 2.8억 이하 매물의 임대차, 등기부, 토허제 실거주 요건을 먼저 확인한다.
  2. 방학신동아 70㎡ 4.3억 매물은 1층 할인 사유, 습기, 소음, 매도 사유를 확인한다.
  3. 중계주공6 4.5억 이하 매물은 세입자 보증금·만기·토허제 허가 가능성을 먼저 확인한다.
  4. 두 단지 모두 조합원별 추정분담금표 또는 추진위 자료를 확보하기 전 84형 기대를 기본값으로 두지 않는다.
  5. 순수 투자라면 방학 43㎡를 1순위, 학군 고상방을 사려면 중계6을 4.5억 이하에서만 본다.

최종 판단

지금 더 투자하기 쉬운 쪽은 방학신동아1단지다. 이유는 단계가 더 명확하고, 진입가격이 낮고, 전세가율이 높기 때문이다. 특히 43㎡ 2.8억 이하와 70㎡ 4.3억 전후는 현재까지의 데이터로는 방어력이 있다.

중계주공6단지는 가격이 맞을 때만 더 매력적인 고상방 카드다. 4.5억 이하라면 은행사거리 복합정비 수혜를 사는 논리가 살아 있다. 그러나 4.8억 이상부터는 분담금과 기간 리스크를 감안하면 방학신동아보다 투자 난이도가 높다.

출처

한계

원문 Markdown: docs/analysis/2026-08-09-중계주공6-방학신동아1단지-투자비교.md